الرهن العقاري والتمويل لمشتري العقارات الأجنبية في الجبل الأسود
يدفع معظم المشترين الأجانب في مونتينيغرو نقداً، وقد شكلت هذه العادة السوق: فالمطورون يسعرون المال مقابل النقود، ويتوقع البائعون إنجازاً سريعاً، كما أن الإقراض العقاري المحلي لغير المقيمين هو مجال متخصص وليس منتجاً رئيسياً. ومع ذلك فإن التمويل ممكن، ومعرفة كيف تفكر البنوك في المقترض الأجنبي توفر أسابيع من الطلبات التي لم تكن لتنجح أبدا. يشرح هذا الدليل ما تتطلبه بنوك الجبل الأسود، وكيف يختلف المقيمون وغير المقيمين، والبدائل التي غالبًا ما تكون أكثر عملية.
هل تقرض بنوك الجبل الأسود الأجانب؟
نعم، بشكل انتقائي. تقدم البنوك القروض بسهولة للأجانب الذين لديهم تصريح إقامة أو دخل في الجبل الأسود أو شركة في الجبل الأسود لها تاريخ تجاري، لأنه يمكن تقييم هؤلاء المقترضين بنفس الأدوات التي يستخدمها البنك للسكان المحليين. إن الحالة الأصعب هي حالة غير مقيم وله دخل في الخارج وليس له بصمة محلية: يجب على البنك تقييم وثائق الدخل الأجنبي، والنظر في التنفيذ عبر الحدود وتسعير المخاطر وفقًا لذلك. ترفض بعض البنوك مثل هذه الطلبات كسياسة، والبعض الآخر يقبلها بنسبة أقل من القرض إلى القيمة وأجل أقصر.
والنتيجة العملية هي أن المشتري الذي ينوي العيش في الجبل الأسود، أو الذي يمتلك العقار من خلال شركة محلية لها إيرادات، لديه فرصة أفضل بكثير من مشتري منزل لقضاء العطلات يتقدم بطلب من الخارج. يجب على المشترين الذين يخططون للانتقال قراءة كيفية عمل تصريح الإقامة من خلال تأسيس الشركة، لأن التصريح يغير محادثة الإقراض.
ماذا تطلب البنوك؟
يتضمن ملف الرهن العقاري لمقدم الطلب الأجنبي عادة ما يلي:
- جواز السفر وتصريح الإقامة في الجبل الأسود، في حالة وجوده
- إثبات الدخل: عقد العمل وكشوف المرتبات، أو حسابات الشركة والإقرارات الضريبية للعاملين لحسابهم الخاص، عادةً لآخر سنتين إلى ثلاث سنوات
- كشف حساب بنكي يوضح الدخل القادم والوديعة المتاحة
- تقرير ائتماني أو ما يعادله من البلد الأم
- اتفاقية الشراء المبدئية وسند ملكية العقار
- التقييم من قبل مثمن يقبله البنك
- تأمين على الممتلكات باسم البنك بمجرد الموافقة عليه
تتم ترجمة الوثائق الأجنبية بواسطة مترجم معتمد وغالباً ما يتم تصديقها؛ دليل الحصول على الأبوستيل يصف الإجراء. وتقوم البنوك أيضًا بإجراء شيكات خاصة بها لمكافحة غسيل الأموال على مصدر الوديعة، لذا فإن وجود دليل ورقي واضح للأموال لا يقل أهمية عن الدخل.
كيف تختلف شروط القرض بالنسبة لغير المقيمين؟
بالمقارنة مع المقترض المقيم، يجب على غير المقيم أن يتوقع حدًا أقصى أقل لنسبة القرض إلى القيمة، مما يعني إيداعًا أكبر؛ مدة قصوى أقصر؛ هامش أعلى من السعر المرجعي؛ واشتراط أن يكون العقار في موقع ومن النوع الذي يسهل على البنك استعادته وإعادة بيعه، وهو ما يفضل الشقق في بودفا، وتيفات، وكوتور، وبودغوريتشا على الأراضي الريفية أو المنازل غير المرخصة.
تقرض البنوك باليورو، وهي عملة الجبل الأسود، وبالتالي فإن المقترض الذي يكسب باليورو لا يتعرض لمخاطر العملة. ويتحمل المقترضون الذين يكسبون بالجنيه أو الدولار أو الفرنك هذه المخاطر بأنفسهم، وقد يقوم البنك بخصم دخلهم للسماح بذلك. عادة ما تكون القروض ذات أسعار فائدة متغيرة، وترتبط بمعدل مرجعي أوروبي، وتختلف شروط السداد المبكر حسب البنك.
ما هي العقارات التي يمكن رهنها؟
يجب أن يكون للعقار سند ملكية نظيف مع رخصة بناء ورخصة استخدام، ومسجل في السجل العقاري دون أي أعباء في القسم ج من سند الملكية. لا تقوم البنوك بالإقراض مقابل العقارات المبينة على أنها بنيت بدون ترخيص، أو مقابل أرض بدون خطة تطوير، أو مقابل وحدات خارج الخارطة حتى يتم تسجيل المبنى. كيفية قراءة سند الملكية وتحديد تلك الملاحظات موضحة في دليل سندات الملكية العقارية في الجبل الأسود.
بالنسبة للمشتريات على الخارطة، يأتي التمويل من المطور بدلاً من البنك أثناء البناء، ويمكن ترتيب الرهن العقاري عند الانتهاء عندما يكون للوحدة سند ملكية خاص بها.
ما هي البدائل للرهن العقاري المحلي؟
هناك ثلاث طرق تمول المزيد من المشتريات الأجنبية في الجبل الأسود مقارنة بالقروض المصرفية:
- خطط الدفع للمطورين. يقبل معظم المطورين الدفعات المرحلية خلال عملية الإنشاء، وفي بعض الأحيان يكون هناك رصيد مستحق بعد عام أو عامين من الانتهاء. الخطة مضمونة بالعقد، ويجب على المشتري الإصرار على ضمان بنكي أو هيكل ضمان، كما هو موضح في دليل شراء العقارات على الخريطة.
- تمويل الوطن. إن تحرير حقوق الملكية من عقار في المنزل، أو تسهيلات غير مضمونة من بنك منزلي يعرف المقترض، غالباً ما يكون أرخص وأسرع من الرهن العقاري في الجبل الأسود، ثم يتم استكمال عملية الشراء في الجبل الأسود نقداً.
- تمويل البائع. يقبل البائعون من القطاع الخاص أحيانًا جزءًا مؤجلًا من السعر، مسجلاً كرسوم على العقار، خاصة بالنسبة لقطع الأراضي الكبيرة أو المنازل الموجودة في السوق لفترة من الوقت.
ولكل منها تكلفة وملف تعريف للمخاطر، ويقوم مستشارونا بتصميمها وفقًا للرهن العقاري المحلي قبل التزام العميل.
كيف يجب على مشتري الشركة التعامل مع التمويل؟
الجبل الأسود d.o.o. يمكن لمن لديهم تاريخ تجاري الاقتراض من أجل عقار تجاري أو استثماري مع الشركة كمقترض والمالك كضامن. يقوم البنك بتقييم حسابات الشركة، وإيرادات الإيجار التي سينتجها العقار ومكانة المالك. بالنسبة لشركة تم تأسيسها حديثًا وليس لها أي تاريخ، يتعامل البنك مع الطلب باعتباره طلبًا شخصيًا من حيث الجوهر، وبالتالي فإن مسار الشركة لا يتجاوز اختبار الدخل. يغير الهيكل النتيجة الضريبية، وهذه المقارنة تنتمي إلى محادثة مع فريق الاستشارات الاستثمارية لدينا قبل اختيار سيارة الشراء.
كم تستغرق الموافقة وما هي تكلفتها؟
من الملف الكامل، عادة ما يستغرق القرار بضعة أسابيع، يليه التقييم والتأمين وسند الرهن العقاري الموثق المسجل في السجل العقاري. تشمل التكاليف رسوم ترتيب البنك، والتقييم، ورسوم كاتب العدل لسند الرهن العقاري، وتسجيل الرسوم وقسط التأمين. وتضاف هذه إلى تكاليف الاستحواذ في أي حساب للعائد، ولا ينبغي للمشتري الذي يحتاج إلى إكمال تأمين العقار خلال ثلاثين يومًا أن يعتمد على الرهن العقاري في الجبل الأسود للقيام بذلك.
قم بإعداد الملف قبل العثور على العقار
المشترين الذين يحصلون على تمويل في الجبل الأسود هم الذين يتواصلون مع البنك قبل تقديم العرض، مع ترجمة مستندات الدخل، وإمكانية تتبع الوديعة ونوع العقار الذي سيقرضه البنك. وبالنسبة لأي شخص آخر، فإن خطط المطورين والتمويل في البلد الأصلي هي الطرق الواقعية، ويتم إتمام عملية الشراء نقدًا. أرسل لنا موقفك ونوع العقار الذي تفكر فيه من خلال صفحة الاتصال وسنخبرك بالبنوك، إن وجدت، التي ستنظر في ملفك وما هي تكلفة البدائل.
