Asuntolainat ja rahoitus ulkomaisille kiinteistön ostajille Montenegrossa

Useimmat ulkomaiset ostajat Montenegrossa maksavat käteisellä, ja tämä tapa on muokannut markkinoita: kiinteistökehittäjät maksavat käteisellä hintaa, myyjät odottavat nopeaa valmistumista ja paikallinen asuntolainaus ulkomaisille on markkinarako eikä valtavirtatuote. Rahoitus on kuitenkin mahdollista, ja pankkien ajattelun tietäminen ulkomaisesta lainanottajasta säästää viikkoja hakemuksista, jotka eivät koskaan onnistuneet. Tässä oppaassa kerrotaan, mitä montenegrolaiset pankit vaativat, miten asukkaat ja ulkomaiset eroavat toisistaan sekä vaihtoehdot, jotka osoittautuvat usein käytännöllisemmiksi.

Lainaavatko montenegrolaiset pankit ulkomaalaisille?

Kyllä, valikoivasti. Pankit lainaavat helpoimmin ulkomaalaisille, joilla on oleskelulupa, tulot Montenegrossa tai monenegrolainen yritys, jolla on kauppahistoriaa, koska lainanottajat voidaan arvioida samoilla työkaluilla, joita pankki käyttää paikallisille. Ulkomailla asuva, jolla on tuloja ulkomailla ja jolla ei ole paikallista jalanjälkeä, on vaikeampi tapaus: pankin tulee arvioida ulkomaiset tuloasiakirjat, harkita täytäntöönpanoa rajojen yli ja hinnoitella riski sen mukaisesti. Jotkut pankit hylkäävät tällaiset hakemukset vakuutuksina, toiset hyväksyvät ne pienemmällä laina-arvosuhteella ja lyhyemmällä laina-ajalla.

Käytännön seuraus on, että ostajalla, joka aikoo asua Montenegrossa tai joka omistaa kiinteistön paikallisen yrityksen kautta, jolla on tuloja, on paljon paremmat mahdollisuudet kuin ulkomailta hakevalla loma-asunnon ostajalla. Muuttoa suunnittelevien ostajien kannattaa lukea, miten oleskelulupa yrityksen perustamisen kautta toimii, koska lupa muuttaa lainauskeskusteluja.

Mitä pankit pyytävät?

Ulkomaisen hakijan asuntolainatiedosto sisältää tyypillisesti:

• Passi ja Montenegron oleskelulupa, jos se on
• Todiste tuloista: työsopimus ja palkkalaskelmat tai yrittäjän tilit ja veroilmoitukset, yleensä viimeiseltä kahdelta kolmelta vuodelta
• Tiliotteet, joista näkyy saapuvat tulot ja käytettävissä oleva talletus
• Luottotiedot tai vastaava kotimaasta
• Esikauppasopimus ja kiinteistön omistuskirja
• Pankki hyväksyy arvioijan tekemän arvion
• Kiinteistövakuutus, jossa pankki nimetään, kun se on hyväksytty

Ulkomaiset asiakirjat on käännetty valtuutetun kääntäjän toimesta ja ne on usein apostillattu; opas apostillin saamiseksi kuvaa menettelyn. Pankit tekevät myös omia rahanpesun torjuntatarkastuksia talletuksen lähteelle, joten selkeä paperirata rahastoille on yhtä tärkeä kuin tulot.

Miten lainaehdot eroavat ulkomailla?

Verrattuna kotimaiseen lainanottajaan, ulkomailla asuvan tulisi odottaa alhaisempaa enimmäislaina-arvosuhdetta, mikä tarkoittaa suurempaa talletusta; lyhyempi enimmäisaika; korkeampi marginaali viitekorkoon nähden; ja vaatimus, että kiinteistö on paikassa ja sellaisessa tilassa, jolla pankki on mukava ottaa haltuunsa ja myydä edelleen, mikä suosii asuntoja Budvassa, Tivatissa, Kotorissa ja Podgoricassa maaseutumaan tai luvattomien talojen sijaan.

Pankit lainaavat euroissa, Montenegron valuutassa, joten euroissa tienaavalla lainanottajalla ei ole valuuttariskiä. Punnissa, dollareissa tai frangeissa ansaitsevat lainanottajat kantavat tämän riskin itse, ja pankki voi alentaa heidän tulojaan hyväksyäkseen sen. Lainat ovat yleensä vaihtuvakorkoisia, sidottuina eurooppalaiseen viitekorkoon, ja ennenaikaisen takaisinmaksun ehdot vaihtelevat pankeittain.

Mitä kiinteistöjä voidaan lainata?

Kiinteistöllä tulee olla puhdas, rakennusluvalla ja käyttöluvalla varustettu omistusoikeus, joka on merkitty kiinteistöön ilman rasitteita omistuskirjan C-kohtaan. Pankit eivät lainaa luvattomaksi rakennetuiksi todettuja kiinteistöjä vastaan, ilman kehityssuunnitelmaa maa-alueita tai rakenteilla olevia yksiköitä vastaan ennen kuin rakennus on rekisteröity. Omistuskirjan lukeminen ja merkintöjen havaitseminen selitetään Montenegron kiinteistöjen omistusoikeusasiakirjojen oppaassa.

Suunnitelman ulkopuolisissa hankinnoissa rahoitus tulee siis rakentamisen aikana rakennuttajalta eikä pankilta, ja asuntolaina voidaan järjestää valmistuttuaan, kun yksiköllä on oma omistusoikeus.

Mitä vaihtoehtoja on paikalliselle asuntolainalle?

Kolmella reitillä rahoitetaan enemmän ulkomaisia ostoja Montenegrossa kuin pankkilainoilla:

• Rakennuttajan maksusuunnitelmat. Useimmat kiinteistökehittäjät hyväksyvät vaiheittaiset maksut rakentamisen kautta, joskus erääntyvä saldo vuoden tai kaksi valmistumisen jälkeen. Suunnitelma on taattu sopimuksella, ja ostajan tulee vaatia pankkitakausta tai sulkujärjestelyä, kuten rakenteilla olevien kiinteistöjen ostamista koskevassa oppaassa kuvataan.
• Kotimaan rahoitus. Oman pääoman vapauttaminen kotona sijaitsevasta kiinteistöstä tai vakuudettomasta lainasta kotipankista, joka tuntee lainanottajan, on usein halvempaa ja nopeampaa kuin montenegrolainen asuntolaina, ja montenegrolainen osto suoritetaan sitten käteisenä.
• Myyjän rahoitus. Yksityiset myyjät ottavat toisinaan vastaan lykätyn osuuden hinnasta, joka on kirjattu kiinteistön veloituksena, varsinkin isommille tonteille tai markkinoilla olleille taloille.

Jokaisella on kustannus- ja riskiprofiili, ja neuvonantajamme mallintavat ne paikallista asuntolainaa vastaan ennen kuin asiakas sitoutuu.

Miten yrityksen ostajan tulisi suhtautua rahoitukseen?

Montenegrolainen d.o.o. Kaupankäyntihistoriaa omaava voi lainata liike- tai sijoituskiinteistöä, jossa yritys lainaaja ja omistaja takaaja. Pankki arvioi yrityksen kirjanpidon, kiinteistön tuottaman vuokratulon ja omistajan aseman. Vasta perustetulle yritykselle, jolla ei ole historiaa, pankki käsittelee hakemuksen sisällöltään henkilökohtaisena, joten yritysreitti ei ohita tulotestiä. Rakenne muuttaa verotulosta, ja tämä vertailu kuuluu keskusteluun sijoituskonsultointitiimimme kanssa ennen osto-ajoneuvon valintaa.

Kuinka kauan hyväksyminen kestää ja mitä se maksaa?

Täydellisestä tiedostosta päätöksen tekeminen kestää yleensä muutaman viikon, jonka jälkeen tulee arvostus, vakuutus ja notaarin vahvistama kiinteistörekisteriin merkitty kiinnityskirja. Kustannukset sisältävät pankin järjestelypalkkion, arvonmäärityksen, notaarin palkkion panttikirjasta, maksun kirjaamisen ja vakuutusmaksun. Nämä lisätään hankintakustannuksiin kaikissa tuottolaskelmissa, ja ostajan, jonka on suoritettava omaisuus 30 päivän kuluessa, ei tule luottaa Montenegron kiinnitykseen.

Valmistele tiedosto ennen kuin löydät kiinteistön

Ostajat, jotka saavat rahoituksen Montenegrosta, ovat ne, jotka kääntyvät pankin puoleen ennen tarjouksen tekemistä, tuloasiakirjat on käännetty, talletus on jäljitettävissä ja kiinteistötyyppi, jolle pankki lainaa. Kaikille muille kiinteistökehittäjäsuunnitelmat ja kotimaan rahoitus ovat realistisia reittejä, ja osto suoritetaan käteisellä. Lähetä meille tilanteesi ja mielessäsi oleva kiinteistötyyppi yhteyssivun kautta, niin kerromme sinulle, mitkä pankit harkitsevat tiedostoasi ja mitä vaihtoehdot maksavat.