Jelzáloghitelek és finanszírozás külföldi ingatlanvásárlók számára Montenegróban

A legtöbb külföldi vevő Montenegróban készpénzt fizet, és ez a szokás alakította a piacot: a fejlesztők készpénzért árat adnak, az eladók gyors befejezést várnak el, és a nem rezidenseknek nyújtott helyi jelzáloghitelezés inkább szűkös, mintsem általános termék. A finanszírozás ennek ellenére lehetséges, és ha tudjuk, hogyan gondolnak a bankok egy külföldi hitelfelvevőről, heteket megspórolunk a soha nem sikeres pályázatoktól. Ez az útmutató elmagyarázza, hogy mit követelnek meg a montenegrói bankok, miben különböznek a rezidensek és a nem rezidensek, valamint a gyakran praktikusabb alternatívákról.

A montenegrói bankok hiteleznek külföldieknek?

Igen, szelektíven. A bankok legkönnyebben azoknak a külföldieknek hiteleznek, akik rendelkeznek tartózkodási engedéllyel, montenegrói jövedelemmel vagy kereskedelmi múlttal rendelkező montenegrói céggel, mivel ezek a hitelfelvevők ugyanazokkal az eszközökkel mérhetők fel, amelyeket a bank a helyiek esetében használ. A külföldi jövedelemmel és helyi lábnyommal nem rendelkező nem rezidens nehezebb eset: a banknak értékelnie kell a külföldi jövedelmet igazoló dokumentumokat, mérlegelnie kell a határokon átnyúló végrehajtást, és ennek megfelelően be kell áraznia a kockázatot. Egyes bankok elutasítják az ilyen kérelmeket kötvényként, mások alacsonyabb hitel/érték arány mellett és rövidebb futamidővel elfogadják azokat.

A gyakorlati következmény az, hogy a Montenegróban élni szándékozó, vagy bevétellel rendelkező helyi cégen keresztül birtokló vevőnek sokkal jobb esélyei vannak, mint egy külföldről jelentkező nyaralóvásárlónak. A költözést tervező vásárlóknak el kell olvasniuk, hogyan működik a cégalapításon keresztüli tartózkodási engedély, mert az engedély megváltoztatja a hitelezési beszélgetést.

Mit kérnek a bankok?

A külföldi kérelmező jelzáloghitel-dokumentuma általában a következőket tartalmazza:

• Útlevél és, ha van, montenegrói tartózkodási engedély
• Jövedelemigazolás: munkaszerződés és fizetési szelvények, vagy egyéni vállalkozók cégszámlái és adóbevallásai, általában az elmúlt két-három évre
• A beérkező bevételt és a rendelkezésre álló betétet bemutató bankkivonatok
• Hitelképességi jelentés vagy azzal egyenértékű az anyaországból
• Az adásvételi előszerződés és az ingatlan tulajdoni lapja
• Az értékbecslő által készített értékbecslést a bank elfogadja
• A bankot megnevező vagyonbiztosítás, miután jóváhagyták

A külföldi dokumentumokat hiteles fordító fordítja le, és gyakran apostillel látják el; az apostille megszerzésének útmutatója írja le az eljárást. A bankok saját pénzmosás-ellenőrzést is végeznek a betét forrására vonatkozóan, így az alapok egyértelmű papírnyoma ugyanolyan fontos, mint a bevétel.

Miben különböznek a hitelfeltételek nem rezidensek esetében?

A rezidens hitelfelvevőhöz képest a nem rezidensnek alacsonyabb maximális hitel/érték arányra kell számítania, vagyis nagyobb betétre; rövidebb maximális futamidő; magasabb különbözet a referencia-kamatláb felett; valamint az a követelmény, hogy az ingatlan olyan helyen legyen, és olyan típusú, amelyet a bank kényelmesen visszaszerezhet és értékesíthet, ami a budvai, tivati, kotori és podgoricai lakásokat részesíti előnyben a vidéki földekkel vagy az engedély nélküli házakkal szemben.

A bankok euróban, Montenegró valutájában hiteleznek, így az euróban kereső hitelfelvevőnek nincs árfolyamkockázata. A fontban, dollárban vagy frankban kereső hitelfelvevők maguk viselik ezt a kockázatot, és a bank leszámíthatja a bevételüket, hogy ezt figyelembe vegye. A hitelek általában változó kamatozásúak, európai referenciakamathoz kötöttek, a végtörlesztési feltételek bankonként eltérőek.

Mely ingatlanok adhatók jelzáloggal?

Az ingatlannak tiszta, építési és használati engedéllyel rendelkező, a tulajdoni lap C. szakaszában tehermentes kataszterbe bejegyzett jogcímmel kell rendelkeznie. A bankok nem hiteleznek engedély nélkül épült ingatlanokra, rendezési terv nélküli telekre, illetve nem tervszerű egységekre az épület bejegyzéséig. A tulajdoni lap elolvasásának és a megjegyzések kiszűrésének módját a montenegrói ingatlanok tulajdoni lapjainak című útmutatója ismerteti.

Terven kívüli vásárlások esetén tehát a finanszírozás a fejlesztőtől, nem pedig a banktól származik az építkezés során, és a jelzáloghitel a teljesítéskor is megoldható, ha az egységnek saját jogcíme van.

Mik a helyi jelzáloghitel alternatívái?

Három útvonal több külföldi vásárlást finanszíroz Montenegróban, mint banki hitelek:

• Fejlesztői fizetési tervek. A legtöbb fejlesztő elfogadja a szakaszos kifizetéseket az építkezésen keresztül, néha a befejezés után egy-két évvel esedékes egyenleggel. A tervet a szerződés biztosítja, és a vevőnek ragaszkodnia kell a bankgaranciához vagy a letéti konstrukcióhoz, amint azt a terv szerinti ingatlanok vásárlására vonatkozó útmutató ismerteti.
• Hazai finanszírozás. A saját tőke felszabadítása egy otthoni ingatlanból vagy egy fedezetlen hitel felszabadítása egy otthoni banktól, amely ismeri a hitelfelvevőt, gyakran olcsóbb és gyorsabb, mint egy montenegrói jelzáloghitel, és a montenegrói vásárlás készpénzben fejeződik be.
• Az eladó finanszírozása. A magáneladók alkalmanként elfogadják az ár halasztott részét, az ingatlanon terhelésként nyilvántartva, különösen nagyobb telkek vagy házak esetében, amelyek már egy ideje forgalomban vannak.

Mindegyiknek van költség- és kockázati profilja, és tanácsadóink a helyi jelzáloghitelhez hasonlítják őket, mielőtt az ügyfél kötelezettséget vállalna.

Hogyan viszonyuljon a cégvásárló a finanszírozáshoz?

Egy montenegrói d.o.o. Kereskedelmi múlttal rendelkezők kölcsönt vehetnek fel kereskedelmi vagy befektetési célú ingatlanra, ahol a cég hitelfelvevő, a tulajdonos pedig kezes. A bank felméri a cég számláit, az ingatlan bérbeadásából származó bevételt és a tulajdonos helyzetét. Egy újonnan alapított, múlttal nem rendelkező cégnél a bank érdemben személyesként kezeli a kérelmet, így a cégútvonal nem kerüli meg a jövedelemtesztet. A struktúra megváltoztatja az adózási eredményt, és ez az összehasonlítás a befektetési tanácsadó csapatunkkal folytatott beszélgetéshez tartozik a vásárlási jármű kiválasztása előtt.

Mennyi ideig tart a jóváhagyás, és mennyibe kerül?

A teljes iratanyagból a döntés általában néhány hetet vesz igénybe, ezt követi az értékbecslés, a biztosítás és a közjegyző által hitelesített jelzáloglevél, amely a kataszterbe kerül. A költségek tartalmazzák a bank rendezési díját, az értékbecslést, a jelzáloglevél közjegyzői díját, a díjbejegyzést és a biztosítási díjat. Ezeket a hozamszámítások során hozzáadják a beszerzési költségekhez, és az a vevő, akinek harminc napon belül teljesítenie kell az ingatlan biztosításához, ne hagyatkozzon montenegrói jelzálogkölcsönre.

Az ingatlan megtalálása előtt készítse elő a fájlt

Montenegróban azok a vevők szerzik meg a finanszírozást, akik ajánlattétel előtt felkeresik a bankot, lefordítják a jövedelmi okmányokat, nyomon követhető a betét és milyen ingatlantípusra a bank hitelt ad. Mindenki más számára a fejlesztői tervek és a hazai finanszírozás jelenti a reális utat, és a vásárlás készpénzben történik. A Kapcsolatfelvételi oldalon küldje el nekünk helyzetét és az Ön által gondolt ingatlantípust, és megmondjuk, mely bankok (ha vannak ilyenek) figyelembe veszik az Ön aktáját, és mennyibe kerülnének az alternatívák.