Στεγαστικά δάνεια και χρηματοδότηση για ξένους αγοραστές ακινήτων στο Μαυροβούνιο

Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές στο Μαυροβούνιο πληρώνουν μετρητά και αυτή η συνήθεια έχει διαμορφώσει την αγορά: οι κατασκευαστές τιμολογούν για μετρητά, οι πωλητές αναμένουν γρήγορη ολοκλήρωση και ο τοπικός στεγαστικός δανεισμός σε μη κατοίκους είναι μια εξειδικευμένη θέση και όχι ένα βασικό προϊόν. Ωστόσο, η χρηματοδότηση είναι δυνατή, και γνωρίζοντας πώς σκέφτονται οι τράπεζες για έναν ξένο δανειολήπτη εξοικονομούνται εβδομάδες αιτήσεων που δεν επρόκειτο ποτέ να πετύχουν. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι απαιτούν οι τράπεζες του Μαυροβουνίου, πώς διαφέρουν οι κάτοικοι και οι μη κάτοικοι και οι εναλλακτικές λύσεις που συχνά αποδεικνύονται πιο πρακτικές.

Οι τράπεζες του Μαυροβουνίου δανείζουν σε ξένους;

Ναι, επιλεκτικά. Οι τράπεζες δανείζουν πιο εύκολα σε αλλοδαπούς που έχουν άδεια διαμονής, εισόδημα στο Μαυροβούνιο ή σε εταιρεία του Μαυροβουνίου με ιστορικό συναλλαγών, επειδή αυτοί οι δανειολήπτες μπορούν να αξιολογηθούν με τα ίδια εργαλεία που χρησιμοποιεί η τράπεζα για τους ντόπιους. Ένας μη κάτοικος με εισόδημα στο εξωτερικό και χωρίς τοπικό αποτύπωμα είναι μια δυσκολότερη περίπτωση: η τράπεζα πρέπει να αξιολογήσει τα ξένα έγγραφα εισοδήματος, να εξετάσει τη διασυνοριακή επιβολή και να αποτιμήσει τον κίνδυνο ανάλογα. Ορισμένες τράπεζες απορρίπτουν τέτοιες αιτήσεις ως πολιτική, άλλες τις αποδέχονται με χαμηλότερο λόγο δανείου προς αξία και μικρότερη διάρκεια.

Η πρακτική συνέπεια είναι ότι ένας αγοραστής που σκοπεύει να ζήσει στο Μαυροβούνιο ή που κατέχει το ακίνητο μέσω μιας τοπικής εταιρείας με έσοδα, έχει πολύ καλύτερες πιθανότητες από έναν αγοραστή εξοχικής κατοικίας που κάνει αίτηση από το εξωτερικό. Οι αγοραστές που σχεδιάζουν μια μετακόμιση θα πρέπει να διαβάσουν πώς λειτουργεί μια άδεια διαμονής μέσω σύστασης εταιρείας, επειδή η άδεια αλλάζει τη συζήτηση δανεισμού.

Τι ζητούν οι τράπεζες;

Ένας φάκελος υποθήκης για αλλοδαπό αιτούντα συνήθως περιλαμβάνει:

• Διαβατήριο και, όπου υπάρχει, άδεια παραμονής στο Μαυροβούνιο
• Απόδειξη εισοδήματος: σύμβαση εργασίας και εκκαθαριστικά, ή εταιρικοί λογαριασμοί και φορολογικές δηλώσεις για αυτοαπασχολούμενους, συνήθως για τα τελευταία δύο έως τρία χρόνια
• Τραπεζικές καταστάσεις που δείχνουν τα εισοδήματα που έρχονται και τη διαθέσιμη κατάθεση
• Πιστωτική έκθεση ή ισοδύναμο από τη χώρα καταγωγής
• Το προσύμφωνο αγοράς και ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου
• Μια αποτίμηση από έναν εκτιμητή η τράπεζα δέχεται
• Ασφάλιση περιουσίας που ονομάζει την τράπεζα, αφού εγκριθεί

Τα ξένα έγγραφα μεταφράζονται από πιστοποιημένο μεταφραστή και συχνά αποστέλλονται. ο οδηγός για την απόκτηση αποστίλ περιγράφει τη διαδικασία. Οι τράπεζες διενεργούν επίσης τους δικούς τους ελέγχους κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες σχετικά με την πηγή της κατάθεσης, επομένως μια σαφής χάρτινη διαδρομή για τα ταμεία είναι εξίσου σημαντική με το εισόδημα.

Πώς διαφέρουν οι όροι δανείου για μη κατοίκους;

Σε σύγκριση με έναν κάτοικο δανειολήπτη, ένας μη κάτοικος θα πρέπει να αναμένει χαμηλότερο μέγιστο λόγο δανείου προς αξία, που σημαίνει μεγαλύτερη κατάθεση. μικρότερη μέγιστη διάρκεια· υψηλότερο περιθώριο έναντι του επιτοκίου αναφοράς· Και η απαίτηση ότι το ακίνητο βρίσκεται σε τοποθεσία και του τύπου που η τράπεζα είναι άνετη για την ανάκτηση και τη μεταπώληση, γεγονός που ευνοεί τα διαμερίσματα στη Μπούντβα, το Τιβάτ, το Κότορ και την Ποντγκόριτσα έναντι της αγροτικής γης ή των κατοικιών χωρίς άδεια.

Οι τράπεζες δανείζουν σε ευρώ, το νόμισμα του Μαυροβουνίου, επομένως ένας δανειολήπτης που κερδίζει σε ευρώ δεν έχει συναλλαγματικό κίνδυνο. Οι δανειολήπτες που κερδίζουν σε λίρες, δολάρια ή φράγκα φέρουν οι ίδιοι αυτόν τον κίνδυνο και η τράπεζα μπορεί να προεξοφλήσει το εισόδημά τους για να το επιτρέψει. Τα δάνεια είναι συνήθως κυμαινόμενου επιτοκίου, συνδέονται με ένα ευρωπαϊκό επιτόκιο αναφοράς και οι όροι πρόωρης αποπληρωμής διαφέρουν ανάλογα με την τράπεζα.

Ποια ακίνητα μπορούν να υποθηκευτούν;

Το ακίνητο πρέπει να έχει καθαρό τίτλο με οικοδομική άδεια και άδεια χρήσης, εγγεγραμμένο στο κτηματολόγιο χωρίς βάρη στο τμήμα Γ του τίτλου ιδιοκτησίας. Οι τράπεζες δεν δανείζουν έναντι ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως κτισμένα χωρίς άδεια, έναντι εκτάσεων χωρίς σχέδιο ανάπτυξης ή κατά εκτός σχεδίου μονάδων μέχρι να καταχωρηθεί το κτίριο. Ο τρόπος με τον οποίο μπορείτε να διαβάσετε τον τίτλο ιδιοκτησίας και να εντοπίσετε αυτές τις σημειώσεις εξηγείται στον οδηγό τίτλων ιδιοκτησίας ακινήτων στο Μαυροβούνιο.

Για αγορές ακινήτων υπό κατασκευή, η χρηματοδότηση προέρχεται επομένως από τον κατασκευαστή και όχι από την τράπεζα κατά τη διάρκεια της κατασκευής και μπορεί να κανονιστεί υποθήκη κατά την ολοκλήρωση όταν η μονάδα έχει τον δικό της τίτλο.

Ποιες είναι οι εναλλακτικές λύσεις σε μια τοπική υποθήκη;

Τρεις διαδρομές χρηματοδοτούν περισσότερες αγορές από το εξωτερικό στο Μαυροβούνιο από ότι τα τραπεζικά δάνεια:

• Σχέδια πληρωμής κατασκευαστών. Οι περισσότεροι κατασκευαστές δέχονται σταδιακές πληρωμές μέσω της κατασκευής, μερικές φορές με υπόλοιπο ένα ή δύο χρόνια μετά την ολοκλήρωση. Το σχέδιο διασφαλίζεται από τη σύμβαση και ο αγοραστής θα πρέπει να επιμείνει σε τραπεζική εγγύηση ή δομή μεσεγγύησης, όπως περιγράφεται στον οδηγό για αγορά ακινήτων υπό κατασκευή.
• Χρηματοδότηση χώρας καταγωγής. Η αποδέσμευση μετοχικού κεφαλαίου από ένα ακίνητο στο σπίτι ή μια μη εξασφαλισμένη διευκόλυνση από μια εγχώρια τράπεζα που γνωρίζει τον δανειολήπτη, είναι συχνά φθηνότερη και ταχύτερη από μια υποθήκη στο Μαυροβούνιο και η αγορά του Μαυροβουνίου ολοκληρώνεται στη συνέχεια ως μετρητά.
• Χρηματοδότηση πωλητή. Οι ιδιώτες πωλητές δέχονται περιστασιακά ένα αναβαλλόμενο μέρος της τιμής, που καταχωρείται ως χρέωση στο ακίνητο, ειδικά για μεγαλύτερα οικόπεδα ή σπίτια που κυκλοφορούν στην αγορά για λίγο.

Κάθε ένα έχει ένα κόστος και ένα προφίλ κινδύνου και οι σύμβουλοί μας τα μοντελοποιούν σε σχέση με μια τοπική υποθήκη πριν δεσμευτεί ένας πελάτης.

Πώς πρέπει να προσεγγίσει ο αγοραστής της εταιρείας τη χρηματοδότηση;

Ένας Μαυροβούνιος d.o.o. με ιστορικό συναλλαγών μπορεί να δανειστεί για εμπορικά ή επενδυτικά ακίνητα με την εταιρεία ως δανειολήπτη και τον ιδιοκτήτη ως εγγυητή. Η τράπεζα αξιολογεί τους λογαριασμούς της εταιρείας, τα έσοδα από ενοίκια που θα παράγει το ακίνητο και την κατάσταση του ιδιοκτήτη. Για μια νεοσύστατη εταιρεία χωρίς ιστορικό, η τράπεζα αντιμετωπίζει την αίτηση ως προσωπική στην ουσία, επομένως η εταιρική διαδρομή δεν παρακάμπτει το τεστ εισοδήματος. Η δομή αλλάζει πράγματι το φορολογικό αποτέλεσμα και αυτή η σύγκριση ανήκει σε μια συνομιλία με την συμβουλευτική ομάδα επενδύσεων πριν από την επιλογή του οχήματος αγοράς.

Πόσο χρόνο χρειάζεται η έγκριση και πόσο κοστίζει;

Από ένα πλήρες αρχείο, η απόφαση διαρκεί συνήθως μερικές εβδομάδες και ακολουθούν η αποτίμηση, η ασφάλιση και η συμβολαιογραφική υποθήκη που είναι εγγεγραμμένη στο κτηματολόγιο. Τα έξοδα περιλαμβάνουν την προμήθεια ρύθμισης της τράπεζας, την αποτίμηση, τη συμβολαιογραφική αμοιβή για την υποθήκη, την εγγραφή της χρέωσης και το ασφάλιστρο. Αυτά προστίθενται στο κόστος απόκτησης σε οποιονδήποτε υπολογισμό απόδοσης και ένας αγοραστής που χρειάζεται να ολοκληρώσει εντός τριάντα ημερών για να εξασφαλίσει ένα ακίνητο δεν θα πρέπει να βασίζεται σε υποθήκη του Μαυροβουνίου για να το κάνει.

Προετοιμάστε το αρχείο πριν βρείτε το ακίνητο

Οι αγοραστές που λαμβάνουν χρηματοδότηση στο Μαυροβούνιο είναι αυτοί που προσεγγίζουν την τράπεζα προτού κάνουν μια προσφορά, με μεταφρασμένα έγγραφα εισοδήματος, την ανιχνεύσιμη κατάθεση και έναν τύπο ακινήτου που θα δανείσει η τράπεζα. Για όλους τους άλλους, τα σχέδια κατασκευαστών και η χρηματοδότηση από τη χώρα καταγωγής είναι οι ρεαλιστικές διαδρομές και η αγορά ολοκληρώνεται με μετρητά. Στείλτε μας την κατάστασή σας και τον τύπο ακινήτου που έχετε υπόψη σας μέσω της σελίδας επικοινωνίας και θα σας πούμε ποιες τράπεζες, εάν υπάρχουν, θα εξετάσουν το αρχείο σας και ποιο θα κοστίσουν οι εναλλακτικές λύσεις.