Mutui e finanziamenti per acquirenti immobiliari stranieri in Montenegro

La maggior parte degli acquirenti stranieri in Montenegro paga in contanti, e questa abitudine ha plasmato il mercato: i costruttori pagano in contanti, i venditori si aspettano un completamento rapido e il prestito ipotecario locale ai non residenti è un prodotto di nicchia piuttosto che un prodotto mainstream. Il finanziamento è comunque possibile e sapere come pensano le banche nei confronti di un mutuatario straniero consente di risparmiare settimane di richieste che non sarebbero mai state accolte. Questa guida spiega cosa richiedono le banche montenegrine, come differiscono i residenti e i non residenti e le alternative che spesso si rivelano più pratiche.

Le banche montenegrine prestano agli stranieri?

Sì, selettivamente. Le banche prestano più facilmente agli stranieri che hanno un permesso di soggiorno, un reddito in Montenegro o una società montenegrina con una storia commerciale, perché questi mutuatari possono essere valutati con gli stessi strumenti che la banca utilizza per i locali. Un non residente con reddito all’estero e senza impronta locale è un caso più difficile: la banca deve valutare i documenti di reddito esteri, considerare l’applicazione oltre confine e valutare il rischio di conseguenza. Alcune banche rifiutano tali richieste come polizza, altre le accettano con un rapporto prestito/valore inferiore e una durata più breve.

La conseguenza pratica è che un acquirente che intende vivere in Montenegro, o che detiene la proprietà attraverso una società locale con entrate, ha molte più possibilità di un acquirente di case vacanza che presenta domanda dall'estero. Gli acquirenti che pianificano un trasloco dovrebbero leggere come funziona un permesso di soggiorno attraverso la costituzione di una società, perché il permesso cambia la conversazione sul prestito.

Cosa chiedono le banche?

Una pratica di mutuo per un richiedente straniero in genere include:

• Passaporto e, ove posseduto, permesso di soggiorno montenegrino
• Prova del reddito: contratto di lavoro e buste paga, oppure conti aziendali e dichiarazioni dei redditi per i lavoratori autonomi, solitamente negli ultimi due o tre anni
• Estratti conto bancari che mostrano il reddito in arrivo e il deposito disponibile
• Un rapporto di credito o equivalente dal paese di origine
• Il contratto preliminare di acquisto e l'atto di proprietà dell'immobile
• Una valutazione da parte di un perito accettata dalla banca
• Assicurazione sulla proprietà nominando la banca, una volta approvata

I documenti stranieri vengono tradotti da un traduttore certificato e spesso sono apostillati; la guida per ottenere l'apostille descrive la procedura. Le banche eseguono anche i propri controlli antiriciclaggio sulla fonte del deposito, quindi una chiara traccia cartacea dei fondi è importante quanto il reddito.

Come differiscono i termini del prestito per i non residenti?

Rispetto a un mutuatario residente, un non residente dovrebbe aspettarsi un rapporto prestito/valore massimo inferiore, il che significa un deposito maggiore; una durata massima più breve; un margine più elevato rispetto al tasso di riferimento; e il requisito che la proprietà si trovi in una posizione e in un tipo che la banca possa facilmente riprendere e rivendere, il che favorisce gli appartamenti a Budva, Tivat, Kotor e Podgorica rispetto ai terreni rurali o alle case non autorizzate.

Le banche prestano in euro, la valuta del Montenegro, quindi un mutuatario che guadagna in euro non ha alcun rischio valutario. I mutuatari che guadagnano in sterline, dollari o franchi si assumono questo rischio e la banca può scontare il loro reddito per tenerlo conto. I prestiti sono solitamente a tasso variabile, legati ad un tasso di riferimento europeo, e i termini di rimborso anticipato variano a seconda della banca.

Quali immobili possono essere ipotecati?

L'immobile deve avere un titolo pulito con permesso di costruire e permesso d'uso, registrato al catasto senza gravami nella sezione C dell'atto di proprietà. Le banche non concedono prestiti contro immobili contrassegnati come costruiti senza permesso, contro terreni senza un piano di sviluppo o contro unità in costruzione finché l'edificio non viene registrato. Come leggere l'atto di proprietà e individuare quelle note è spiegato nella guida ai atti di proprietà immobiliare in Montenegro.

Per gli acquisti di immobili in costruzione, quindi, il finanziamento viene dal promotore piuttosto che dalla banca durante la costruzione, e un mutuo può essere concesso a completamento quando l'unità ha un proprio titolo.

Quali sono le alternative al mutuo locale?

Tre percorsi finanziano più acquisti esteri in Montenegro rispetto ai prestiti bancari:

• Piani di pagamento per i costruttori. La maggior parte dei costruttori accetta pagamenti scaglionati durante la costruzione, a volte con un saldo dovuto uno o due anni dopo il completamento. Il piano è garantito dal contratto e l'acquirente deve insistere su una garanzia bancaria o su una struttura di deposito a garanzia, come descritto nella guida all'acquisto di proprietà in costruzione.
• Finanziamento del paese d'origine. Rilasciare il capitale di una proprietà in casa, o una struttura non garantita da una banca nazionale che conosce il mutuatario, è spesso più economico e più veloce di un mutuo montenegrino, e l'acquisto montenegrino viene quindi completato in contanti.
• Finanziamento del venditore. I venditori privati accettano occasionalmente una quota differita del prezzo, registrata come onere sulla proprietà, soprattutto per lotti o case più grandi che sono sul mercato da tempo.

Ciascuno ha un costo e un profilo di rischio e i nostri consulenti li modellano rispetto a un mutuo locale prima che il cliente si impegni.

Come dovrebbe affrontare il finanziamento un acquirente aziendale?

A montenegrina d.o.o. con una storia commerciale può prendere in prestito per immobili commerciali o di investimento con la società come mutuatario e il proprietario come garante. La banca valuta i conti dell’azienda, i redditi locativi che l’immobile produrrà e la reputazione del proprietario. Per una società di nuova costituzione senza storia la banca tratta la domanda nella sostanza come personale, quindi il percorso aziendale non aggira il test del reddito. La struttura modifica il risultato fiscale e tale confronto deve essere effettuato in una conversazione con il nostro team di consulenza sugli investimenti prima che venga scelto il veicolo di acquisto.

Quanto tempo richiede l'approvazione e quanto costa?

Da una pratica completa, di solito ci vogliono alcune settimane per prendere una decisione, seguita dalla valutazione, dall'assicurazione e dall'atto notarile di ipoteca che viene registrato nel catasto. I costi comprendono le spese di istruttoria bancaria, la valutazione, le spese notarili per l’atto di mutuo, la registrazione dell’ipoteca e il premio assicurativo. Questi vengono aggiunti ai costi di acquisizione in qualsiasi calcolo del rendimento e un acquirente che deve completare entro trenta giorni per garantire una proprietà non dovrebbe fare affidamento su un mutuo montenegrino per farlo.

Preparare il file prima di trovare la proprietà

Gli acquirenti che ottengono finanziamenti in Montenegro sono quelli che si rivolgono alla banca prima di fare un'offerta, con i documenti di reddito tradotti, il deposito tracciabile e la tipologia di immobile su cui la banca presterà. Per tutti gli altri, i piani di sviluppo e il finanziamento nel paese d'origine sono i percorsi realistici e l'acquisto viene completato in contanti. Inviaci la tua situazione e la tipologia di immobile che hai in mente attraverso la pagina dei contatti e ti diremo quali banche, se presenti, prenderanno in considerazione la tua pratica e quanto costerebbero le alternative.