Kredyty hipoteczne i finansowanie dla zagranicznych nabywców nieruchomości w Czarnogórze

Większość zagranicznych nabywców w Czarnogórze płaci gotówką i ten nawyk ukształtował rynek: deweloperzy płacą za gotówkę, sprzedawcy oczekują szybkiej realizacji, a lokalne kredyty hipoteczne dla nierezydentów to produkt niszowy, a nie głównego nurtu. Finansowanie jest jednak możliwe, a wiedza o tym, co banki myślą o zagranicznym kredytobiorcy, pozwala zaoszczędzić tygodnie na składaniu wniosków, które nigdy nie miały powodzenia. W tym przewodniku wyjaśniono, czego wymagają banki w Czarnogórze, czym różnią się rezydenci od nierezydentów oraz alternatywy, które często okazują się bardziej praktyczne.

Czy czarnogórskie banki pożyczają obcokrajowcom?

Tak, wybiórczo. Banki najchętniej udzielają kredytów obcokrajowcom posiadającym zezwolenie na pobyt, dochody w Czarnogórze lub czarnogórską firmę z historią handlową, ponieważ tych kredytobiorców można ocenić za pomocą tych samych narzędzi, których bank używa w przypadku mieszkańców. Nierezydent, który ma dochody za granicą i nie ma zasięgu lokalnego, jest trudniejszym przypadkiem: bank musi ocenić dokumenty dotyczące dochodów zagranicznych, rozważyć egzekucję transgraniczną i odpowiednio wycenić ryzyko. Niektóre banki odrzucają takie wnioski jako polisy, inne akceptują je z niższym stosunkiem kredytu do wartości i krótszym okresem.

Praktyczną konsekwencją jest to, że kupujący, który zamierza mieszkać w Czarnogórze lub który posiada nieruchomość za pośrednictwem lokalnej firmy generującej przychody, ma znacznie większe szanse niż nabywca domu wakacyjnego ubiegający się o mieszkanie z zagranicy. Kupujący planujący przeprowadzkę powinni przeczytać, jak działa zezwolenie na pobyt w drodze założenia spółki, ponieważ zezwolenie zmienia rozmowę kredytową.

O co proszą banki?

Akta kredytu hipotecznego dla wnioskodawcy zagranicznego zazwyczaj obejmują:

• Paszport i, jeśli posiadane, zezwolenie na pobyt w Czarnogórze
• Dowód dochodów: umowa o pracę i odcinki wypłat lub rachunki firmowe i zeznania podatkowe w przypadku osób prowadzących działalność na własny rachunek, zwykle za ostatnie dwa do trzech lat
• Wyciągi bankowe pokazujące otrzymane dochody i dostępny depozyt
• Raport kredytowy lub jego odpowiednik z kraju ojczystego
• Umowa przedwstępna zakupu i akt własności nieruchomości
• Wycena dokonana przez rzeczoznawcę jest akceptowana przez bank
• Ubezpieczenie majątku z podaniem nazwy banku, po zatwierdzeniu

Dokumenty zagraniczne są tłumaczone przez tłumacza przysięgłego i często apostillowane; przewodnik dotyczący uzyskania apostille opisuje procedurę. Banki przeprowadzają również własne kontrole źródła depozytu pod kątem prania pieniędzy, dlatego wyraźny papierowy ślad środków jest równie ważny jak dochód.

Czym różnią się warunki kredytu dla nierezydentów?

W porównaniu z kredytobiorcą będącym rezydentem, nierezydent powinien spodziewać się niższego maksymalnego stosunku kredytu do wartości, co oznacza większy depozyt; krótszy maksymalny okres; wyższą marżę ponad stopę referencyjną; oraz wymóg, aby nieruchomość znajdowała się w lokalizacji i rodzaju, który bank może łatwo przejąć i odsprzedać, co faworyzuje mieszkania w Budvie, Tivacie, Kotorze i Podgoricy zamiast gruntów wiejskich lub domów niedozwolonych.

Banki pożyczają w euro, czyli w walucie Czarnogóry, więc pożyczkobiorca zarabiający w euro nie ponosi ryzyka walutowego. Kredytobiorcy zarabiający w funtach, dolarach czy frankach sami ponoszą to ryzyko, a bank może zdyskontować ich dochody, aby na to pozwolić. Pożyczki są zazwyczaj oprocentowane według zmiennej stopy procentowej i powiązane z europejską stopą referencyjną, a warunki wcześniejszej spłaty różnią się w zależności od banku.

Jakie nieruchomości można obciążyć hipoteką?

Nieruchomość musi posiadać czysty tytuł własności, pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie, wpisana do katastru bez obciążeń w dziale C aktu własności. Banki nie udzielają kredytów pod nieruchomości uznane za wybudowane bez pozwolenia, pod grunty bez planu zagospodarowania przestrzennego lub pod lokale niezgodne z planem do czasu zarejestrowania budynku. Jak czytać tytuł własności i znajdować te notatki, wyjaśniono w przewodniku po aktach własności nieruchomości w Czarnogórze.

Dlatego też w przypadku zakupów nieruchomości w budowie finansowanie pochodzi od dewelopera, a nie banku w trakcie budowy, a kredyt hipoteczny można zaciągnąć po ukończeniu, gdy mieszkanie ma własny tytuł.

Jakie są alternatywy dla lokalnego kredytu hipotecznego?

Trzy trasy finansują więcej zakupów zagranicznych w Czarnogórze niż kredyty bankowe:

• Plany płatności dla deweloperów. Większość deweloperów akceptuje płatności etapowe w trakcie budowy, czasami z pozostałą częścią płatną rok lub dwa po ukończeniu. Plan jest zabezpieczony umową, a kupujący powinien domagać się gwarancji bankowej lub struktury depozytowej, jak opisano w przewodniku po kupowaniu nieruchomości w budowie.
• Finansowanie w kraju pochodzenia. Uwolnienie kapitału własnego z nieruchomości w domu lub niezabezpieczonego kredytu z banku macierzystego, który zna pożyczkobiorcę, jest często tańsze i szybsze niż kredyt hipoteczny w Czarnogórze, a zakup w Czarnogórze zostaje wówczas zrealizowany za gotówkę.
• Finansowanie sprzedawcy. Prywatni sprzedawcy okazjonalnie akceptują odroczoną część ceny, rejestrowaną jako obciążenie nieruchomości, zwłaszcza w przypadku większych działek lub domów, które są już na rynku.

Każdy z nich ma swój koszt i profil ryzyka, a nasi doradcy modelują je na podstawie lokalnego kredytu hipotecznego, zanim klient się zaangażuje.

Jak nabywca firmy powinien podejść do finansowania?

Czarnogórski d.o.o. z historią handlową mogą pożyczać nieruchomości komercyjne lub inwestycyjne z firmą jako pożyczkobiorcą i właścicielem jako poręczycielem. Bank ocenia stan konta firmy, dochód z wynajmu, jaki będzie generować nieruchomość oraz sytuację właściciela. W przypadku nowo powstałej firmy bez historii bank traktuje wniosek merytorycznie jako osobisty, dlatego droga firmowa nie omija testu dochodowego. Struktura faktycznie zmienia wynik podatkowy, a porównanie to należy przeprowadzić podczas rozmowy z naszym zespołem doradztwa inwestycyjnego przed wyborem pojazdu do zakupu.

Ile trwa zatwierdzenie i jaki jest koszt?

Na podstawie kompletnych akt decyzja trwa zwykle kilka tygodni, po czym następuje wycena, ubezpieczenie i notarialny akt hipoteki zarejestrowany w katastrze. Koszty obejmują opłatę przygotowawczą banku, wycenę, opłatę notarialną za akt kredytu hipotecznego, rejestrację opłaty oraz składkę ubezpieczeniową. Są one dodawane do kosztów nabycia przy każdym obliczeniu rentowności, a kupujący, który musi sfinalizować transakcję w ciągu trzydziestu dni, aby zabezpieczyć nieruchomość, nie powinien w tym celu polegać na czarnogórskiej hipotece.

Przygotuj plik zanim znajdziesz nieruchomość

Kupujący, którzy uzyskują finansowanie w Czarnogórze, zwracają się do banku przed złożeniem oferty, z przetłumaczonymi dokumentami dochodowymi, identyfikacją depozytu i rodzajem nieruchomości, na którą bank udzieli kredytu. Dla wszystkich innych plany deweloperskie i finansowanie w kraju są realistycznymi drogami, a zakup zostaje zrealizowany za gotówkę. Prześlij nam swoją sytuację i rodzaj nieruchomości, o której myślisz, za pośrednictwem strony kontaktowej, a my poinformujemy Cię, które banki (jeśli w ogóle) rozpatrzą Twoją sprawę i ile będą kosztować alternatywy.