Hypotéky a financovanie pre zahraničných kupujúcich nehnuteľností v Čiernej Hore

Väčšina zahraničných kupujúcich v Čiernej Hore platí v hotovosti a tento zvyk formoval trh: developeri cena za hotovosť, predajcovia očakávajú rýchle dokončenie a miestne hypotekárne pôžičky nerezidentom sú skôr výklenkom než bežným produktom. Financovanie je napriek tomu možné a poznanie, ako banky myslia na zahraničného dlžníka, ušetrí týždne žiadostí, ktoré nikdy neuspejú. Táto príručka vysvetľuje, čo čiernohorské banky vyžadujú, ako sa líšia rezidenti a nerezidenti a alternatívy, ktoré sú často praktickejšie.

Požičiavajú čiernohorské banky cudzincom?

Áno, selektívne. Banky najľahšie požičiavajú cudzincom, ktorí majú povolenie na pobyt, príjem v Čiernej Hore alebo čiernohorskej spoločnosti s obchodnou históriou, pretože týchto dlžníkov možno posúdiť rovnakými nástrojmi, aké banka používa pre miestnych obyvateľov. Nerezident s príjmom v zahraničí a bez miestnej stopy je ťažší prípad: banka musí vyhodnotiť doklady o zahraničných príjmoch, zvážiť cezhraničné vymáhanie a podľa toho oceniť riziko. Niektoré banky takéto žiadosti odmietajú ako politiku, iné ich akceptujú s nižším pomerom úveru k hodnote a kratšou dobou splatnosti.

Praktickým dôsledkom je, že kupujúci, ktorý má v úmysle žiť v Čiernej Hore alebo ktorý vlastní nehnuteľnosť prostredníctvom miestnej spoločnosti s príjmami, má oveľa väčšiu šancu ako kupujúci dovolenkového domu, ktorý sa prihlási zo zahraničia. Kupujúci, ktorí plánujú sťahovanie, by si mali prečítať, ako funguje povolenie na pobyt prostredníctvom založenia spoločnosti, pretože povolenie mení rozhovor o pôžičke.

Čo banky žiadajú?

Hypotekárny súbor pre zahraničného žiadateľa zvyčajne obsahuje:

• Pas a povolenie na pobyt v Čiernej Hore, ak je držiteľom
• Doklad o príjme: pracovná zmluva a výplatné pásky, prípadne firemné účtovníctvo a daňové priznanie pre živnostníkov, zvyčajne za posledné dva až tri roky
• Bankové výpisy s uvedením príjmu a dostupného vkladu
• Kreditná správa alebo jej ekvivalent z domovskej krajiny
• Predbežná kúpna zmluva a list vlastníctva nehnuteľnosti
• Banka akceptuje ocenenie od odhadcu
• Poistenie majetku s názvom banky, po schválení

Zahraničné dokumenty sú preložené súdnym prekladateľom a často apostilované; návod na získanie apostily popisuje postup. Banky tiež vykonávajú svoje vlastné kontroly proti praniu špinavých peňazí o zdroji vkladu, takže jasná papierová stopa pre finančné prostriedky je rovnako dôležitá ako príjem.

Ako sa líšia úverové podmienky pre nerezidentov?

V porovnaní s rezidentným dlžníkom by nerezident mal očakávať nižší maximálny pomer úveru k hodnote, čo znamená väčší vklad; kratšie maximálne obdobie; vyššia marža nad referenčnú sadzbu; a požiadavka, aby sa nehnuteľnosť nachádzala na takom mieste, aby banka bola pohodlná na opätovné vlastníctvo a ďalší predaj, čo uprednostňuje byty v Budve, Tivat, Kotore a Podgorici pred vidieckymi pozemkami alebo nepovolenými domami.

Banky požičiavajú v eurách, mene Čiernej Hory, takže dlžník zarábajúci v eurách nemá žiadne menové riziko. Dlžníci zarábajúci v librách, dolároch alebo frankoch nesú toto riziko sami a banka môže znížiť ich príjem, aby to umožnila. Pôžičky majú zvyčajne variabilnú sadzbu, sú viazané na európsku referenčnú sadzbu a podmienky predčasného splatenia sa v jednotlivých bankách líšia.

Ktoré nehnuteľnosti je možné založiť hypotékou?

Nehnuteľnosť musí mať čistý list vlastníctva so stavebným povolením a užívacím povolením, zapísaná v katastri bez vecných bremien v oddiele C listu vlastníctva. Banky nepožičiavajú na nehnuteľnosti označené ako postavené bez povolenia, na pozemky bez plánu rozvoja alebo na jednotky vo výstavbe, kým budova nie je zaregistrovaná. Ako čítať list vlastníctva a nájsť tieto poznámky je vysvetlené v príručke k listom vlastníctva nehnuteľností v Čiernej Hore.

V prípade mimoplánových nákupov sa preto počas výstavby financuje skôr developer ako banka a hypotéku je možné vybaviť až po dokončení, keď má jednotka vlastný titul.

Aké sú alternatívy k miestnej hypotéke?

Tri cesty financujú viac zahraničných nákupov v Čiernej Hore ako bankové pôžičky:

• Platobné plány pre developerov. Väčšina developerov prijíma platby po etapách prostredníctvom výstavby, niekedy so splatnosťou zostatku rok alebo dva po dokončení. Plán je zabezpečený zmluvou a kupujúci by mal trvať na bankovej záruke alebo escrow štruktúre, ako je opísané v príručke nákup nehnuteľností vo výstavbe.
• Financovanie z domácej krajiny. Uvoľnenie vlastného imania z nehnuteľnosti doma alebo nezabezpečeného zariadenia od domácej banky, ktorá pozná dlžníka, je často lacnejšie a rýchlejšie ako čiernohorská hypotéka a kúpa v Čiernej Hore sa potom dokončí v hotovosti.
• Financovanie predajcu. Súkromní predajcovia príležitostne akceptujú odloženú časť ceny evidovanú ako ťarchu nehnuteľnosti, najmä pri väčších pozemkoch alebo domoch, ktoré sú na trhu už nejaký čas.

Každá z nich má nákladový a rizikový profil a naši poradcovia ich modelujú podľa miestnej hypotéky predtým, ako sa klient zaviaže.

Ako by mal pristupovať nákupca spoločnosti k financovaniu?

Čiernohorská d.o.o. s obchodnou históriou si môže požičať na komerčné alebo investičné nehnuteľnosti so spoločnosťou ako dlžníkom a vlastníkom ako ručiteľom. Banka posudzuje účty spoločnosti, príjem z prenájmu, ktorý nehnuteľnosť vyprodukuje, a postavenie majiteľa. V prípade novovzniknutej spoločnosti bez histórie banka pristupuje k žiadosti v podstate ako k osobnej, takže cesta spoločnosti neobchádza test príjmu. Štruktúra mení daňový výsledok a toto porovnanie patrí do rozhovoru s naším tímom investičného poradenstva pred výberom vozidla na nákup.

Ako dlho trvá schválenie a koľko to stojí?

Z kompletného spisu zvyčajne trvá rozhodnutie niekoľko týždňov, potom nasleduje ocenenie, poistenie a notársky overená záložná listina, ktorá sa zapisuje do katastra. Náklady zahŕňajú bankový poplatok za sprostredkovanie, ocenenie, notársky poplatok za hypotekárny list, registráciu poplatku a poistné. Tie sa pripočítavajú k obstarávacím nákladom pri akejkoľvek kalkulácii výnosu a kupujúci, ktorý potrebuje zabezpečiť nehnuteľnosť do tridsiatich dní, by sa pri tom nemal spoliehať na čiernohorskú hypotéku.

Pred nájdením nehnuteľnosti si pripravte súbor

Kupujúci, ktorí získajú financovanie v Čiernej Hore, sú tí, ktorí oslovia banku skôr, ako predložia ponuku, s preloženými dokladmi o príjme, vysledovateľnosťou zálohy a typom nehnuteľnosti, na ktorú banka požičia. Pre všetkých ostatných sú realistickými cestami developerské plány a financovanie z domácej krajiny a nákup sa dokončí v hotovosti. Pošlite nám svoju situáciu a typ nehnuteľnosti, ktorý máte na mysli, prostredníctvom kontaktnej stránky a my vám povieme, ktoré banky, ak vôbec nejaké, budú brať do úvahy váš spis a aké by boli alternatívne náklady.