Ипотека и финансирование для иностранных покупателей недвижимости в Черногории

Большинство иностранных покупателей в Черногории платят наличными, и эта привычка сформировала рынок: застройщики устанавливают цену за наличные, продавцы ожидают быстрого завершения строительства, а местное ипотечное кредитование нерезидентов является нишевым, а не массовым продуктом. Тем не менее, финансирование возможно, и знание того, как банки думают об иностранном заемщике, экономит недели заявок, которые никогда не будут успешными. В этом руководстве объясняется, чего требуют черногорские банки, чем отличаются резиденты и нерезиденты, а также альтернативы, которые часто оказываются более практичными.

Кредитуют ли черногорские банки иностранцев?

Да, выборочно. Банки охотнее всего кредитуют иностранцев, имеющих вид на жительство, доход в Черногории или черногорскую компанию с торговой историей, поскольку этих заемщиков можно оценить с помощью тех же инструментов, которые банк использует для местных жителей. С нерезидентом, имеющим доход за рубежом и не имеющим местного присутствия, ситуация сложнее: банк должен оценить документы о доходах за рубежом, рассмотреть вопрос о правоприменении за рубежом и соответствующим образом оценить риск. Некоторые банки отклоняют такие заявки в качестве полиса, другие принимают их с более низким соотношением кредита к стоимости и более коротким сроком.

Практическим следствием является то, что покупатель, который намеревается жить в Черногории или владеет недвижимостью через местную компанию, имеющую доход, имеет гораздо больше шансов, чем покупатель дома для отдыха, подающий заявку из-за границы. Покупателям, планирующим переезд, следует прочитать, как работает вид на жительство посредством создания компании, потому что разрешение меняет разговор о кредитовании.

Что просят банки?

Ипотечный файл для иностранного заявителя обычно включает в себя:

• Паспорт и, при наличии, вид на жительство в Черногории.
• Подтверждение дохода: трудовой договор и платежные ведомости или счета компании и налоговые декларации для самозанятых, обычно за последние два-три года.
• Выписки из банка о поступлении дохода и наличии депозита
• Кредитный отчет или его эквивалент из страны проживания
• Предварительный договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности на недвижимость
• Оценка оценщика, которую принимает банк.
• Страхование имущества с указанием банка после одобрения

Иностранные документы переводятся сертифицированным переводчиком и зачастую апостилируются; инструкция по получению апостиля описывает эту процедуру. Банки также проводят собственные проверки источника депозита на предмет борьбы с отмыванием денег, поэтому четкое документальное подтверждение средств так же важно, как и доход.

Чем отличаются условия кредита для нерезидентов?

По сравнению с заемщиком-резидентом, нерезидент должен ожидать более низкого максимального соотношения кредита к стоимости, что означает больший размер депозита; более короткий максимальный срок; более высокая маржа по сравнению с базовой ставкой; и требование о том, чтобы недвижимость находилась в таком месте и такого типа, который банку было бы удобно вернуть во владение и перепродать, что отдает предпочтение квартирам в Будве, Тивате, Которе и Подгорице, а не сельской земле или неразрешенным домам.

Банки выдают кредиты в евро, валюте Черногории, поэтому заемщик, зарабатывающий в евро, не имеет валютного риска. Заемщики, зарабатывающие в фунтах, долларах или франках, сами несут этот риск, и банк может дисконтировать их доход, чтобы учесть этот риск. Кредиты обычно имеют плавающую ставку, привязанную к европейской базовой ставке, а условия досрочного погашения варьируются в зависимости от банка.

Какую недвижимость можно заложить?

Недвижимость должна иметь чистый титул с разрешением на строительство и разрешением на использование, зарегистрированный в кадастре, без обременений в разделе C документа, подтверждающего право собственности. Банки не кредитуют недвижимость, построенную без разрешения, землю без плана застройки или объекты, находящиеся на стадии строительства, до тех пор, пока здание не будет зарегистрировано. Как прочитать правоустанавливающий документ и найти эти пометки, объясняется в руководстве по документам, подтверждающим право собственности на недвижимость в Черногории.

Таким образом, при покупке на этапе строительства финансирование поступает от застройщика, а не от банка во время строительства, и ипотека может быть оформлена после завершения строительства, когда квартира получит собственное право собственности.

Каковы альтернативы местной ипотеке?

Три направления финансируют больше иностранных покупок в Черногории, чем банковские кредиты:

• Планы оплаты застройщика. Большинство застройщиков принимают поэтапные платежи в процессе строительства, иногда с выплатой остатка через год или два после завершения. План защищен контрактом, и покупатель должен настаивать на банковской гарантии или условном депонировании, как описано в руководстве по покупке недвижимости на стадии строительства.
• Финансирование страны происхождения. Выкуп собственного капитала из дома или необеспеченного кредита в домашнем банке, знающем заемщика, часто обходится дешевле и быстрее, чем черногорская ипотека, и покупка в Черногории затем завершается наличными.
• Финансирование продавца. Частные продавцы иногда принимают отсроченную часть цены, зарегистрированную в качестве платы за недвижимость, особенно для более крупных участков или домов, которые уже некоторое время находятся на рынке.

У каждого из них есть стоимость и профиль риска, и наши консультанты сравнивают их с местной ипотекой, прежде чем клиент возьмет на себя обязательство.

Как покупателю компании следует подходить к финансированию?

Черногорское о.о.о. с торговой историей, могут брать взаймы коммерческую или инвестиционную недвижимость с компанией в качестве заемщика и владельцем в качестве гаранта. Банк оценивает счета компании, доход от аренды, который будет приносить недвижимость, и положение владельца. Для вновь созданной компании без истории банк рассматривает заявление как личное по существу, поэтому маршрут компании не обходит проверку дохода. Структура действительно меняет налоговые результаты, и это сравнение необходимо обсудить с нашей командой инвестиционного консалтинга перед выбором средства покупки.

Сколько времени занимает одобрение и сколько это стоит?

На основании полного файла решение обычно занимает несколько недель, после чего следует оценка, страхование и нотариально заверенный ипотечный акт, который регистрируется в кадастре. Затраты включают в себя комиссию банка за организацию, оценку, нотариальную плату за ипотеку, регистрацию залога и страховую премию. Они добавляются к затратам на приобретение при любом расчете доходности, и покупатель, которому необходимо завершить в течение тридцати дней, чтобы обеспечить недвижимость, не должен полагаться на черногорскую ипотеку, чтобы сделать это.

Подготовьте файл, прежде чем найти недвижимость

Покупатели, получающие финансирование в Черногории, - это те, кто обращается в банк до того, как сделает предложение, с переведенными документами о доходах, отслеживанием депозита и типом недвижимости, под которую банк будет кредитовать. Для всех остальных реалистичными путями являются планы застройщика и финансирование страны происхождения, а покупка завершается наличными. Отправьте нам свою ситуацию и тип недвижимости, который вы имеете в виду, через страницу контактов, и мы сообщим вам, какие банки, если таковые имеются, рассмотрят ваше дело и сколько будут стоить альтернативы.