Ipoteci și finanțare pentru cumpărătorii străini de proprietăți din Muntenegru

Majoritatea cumpărătorilor străini din Muntenegru plătesc cash, iar acest obicei a modelat piața: dezvoltatorii prețul pentru numerar, vânzătorii se așteaptă la finalizare rapidă, iar creditele ipotecare locale către nerezidenți sunt mai degrabă o nișă decât un produs de masă. Finanțarea este totuși posibilă, iar a ști cum gândesc băncile despre un împrumutat străin economisește săptămâni de cereri care nu aveau să aibă succes niciodată. Acest ghid explică ce necesită băncile muntenegrene, cum diferă rezidenții și nerezidenții și alternativele care se dovedesc adesea mai practice.

Băncile muntenegrene împrumută străinilor?

Da, selectiv. Băncile împrumută cel mai ușor străinilor care au un permis de ședere, venituri în Muntenegru sau unei companii din Muntenegru cu un istoric de tranzacționare, deoarece acești debitori pot fi evaluați cu aceleași instrumente pe care banca le folosește pentru localnici. Un nerezident cu venituri în străinătate și fără amprentă locală este un caz mai greu: banca trebuie să evalueze documentele de venit din străinătate, să ia în considerare aplicarea transfrontalieră și să prețuiască riscul în consecință. Unele bănci refuză astfel de aplicații ca politică, altele le acceptă cu un raport credit/valoare mai mic și un termen mai scurt.

Consecința practică este că un cumpărător care intenționează să locuiască în Muntenegru sau care deține proprietatea printr-o companie locală cu venituri, are șanse mult mai mari decât un cumpărător de case de vacanță care solicită din străinătate. Cumpărătorii care plănuiesc o mutare ar trebui să citească cum funcționează un permis de ședere prin formarea unei companii, deoarece permisul modifică conversația privind împrumutul.

Ce cer băncile?

Un dosar ipotecar pentru un solicitant străin include de obicei:

• Pașaport și, acolo unde este deținut, permisul de ședere din Muntenegru
• Dovada venitului: contract de muncă și fișe de salariu, sau conturi de companie și declarații fiscale pentru cei care desfășoară activități independente, de obicei pentru ultimii doi-trei ani
• Extrase bancare care arata venitul sosit si depozitul disponibil
• Un raport de credit sau echivalent din țara de origine
• Contractul preliminar de cumpărare și titlul de proprietate al imobilului
• O evaluare de către un evaluator pe care banca o acceptă
• Asigurare de proprietate denumind banca, odata aprobata

Documentele străine sunt traduse de un traducător autorizat și adesea apostilate; ghidul pentru obținerea unei apostile descrie procedura. Băncile își desfășoară, de asemenea, propriile controale împotriva spălării banilor asupra sursei depozitului, astfel încât o urmă clară de hârtie pentru fonduri este la fel de importantă ca și venitul.

Cum diferă termenii împrumutului pentru nerezidenți?

În comparație cu un debitor rezident, un nerezident ar trebui să se aștepte la un raport maxim împrumut-valoare mai mic, adică un depozit mai mare; un termen maxim mai scurt; o marjă mai mare față de rata de referință; și o cerință ca proprietatea să se găsească într-o locație și de tipul băncii care este confortabil pentru reposedare și revânzare, ceea ce favorizează apartamentele din Budva, Tivat, Kotor și Podgorica față de terenurile rurale sau casele nepermise.

Băncile împrumută în euro, moneda Muntenegrului, așa că un debitor care câștigă în euro nu are niciun risc valutar. Debitorii care câștigă în lire sterline, dolari sau franci poartă ei înșiși acest risc, iar banca își poate reduce veniturile pentru a permite acest lucru. Împrumuturile sunt de obicei cu rată variabilă, legate de o rată de referință europeană, iar termenii de rambursare anticipată variază în funcție de bancă.

Ce proprietăți pot fi ipotecate?

Imobilul trebuie sa aiba titlu curat cu autorizatie de construire si autorizatie de folosinta, inscris in cadastru fara greve in sectiunea C din titlul de proprietate. Băncile nu împrumută împotriva proprietăților notate ca fiind construite fără autorizație, împotriva terenurilor fără un plan de dezvoltare sau împotriva unităților în stadiul de proiect până când clădirea este înregistrată. Cum să citiți titlul de proprietate și să identificați acele note este explicat în ghidul pentru titrurile de proprietate imobiliară în Muntenegru.

Pentru achizițiile în stadiul de proiect, finanțarea vine de la dezvoltator mai degrabă decât de la bancă în timpul construcției, iar o ipotecă poate fi aranjată la finalizare atunci când unitatea are propriul titlu.

Care sunt alternativele la un credit ipotecar local?

Trei rute finanțează mai multe achiziții străine în Muntenegru decât împrumuturile bancare:

• Planuri de plată pentru dezvoltatori. Majoritatea dezvoltatorilor acceptă plăți în etape prin construcție, uneori cu un sold datorat la un an sau doi după finalizare. Planul este garantat prin contract, iar cumpărătorul ar trebui să insiste asupra unei garanții bancare sau a unei structuri escrow, așa cum este descris în ghidul pentru cumpărarea proprietăților în stadiul de proiect.
• Finanțare din țara de origine. Eliberarea de capital dintr-o proprietate de acasă sau o facilitate negarantată de la o bancă de acasă care cunoaște împrumutatul este adesea mai ieftină și mai rapidă decât un credit ipotecar muntenegrean, iar achiziția muntenegreană se finalizează apoi ca numerar.
• Finanțarea vânzătorului. Vânzătorii privați acceptă ocazional o parte amânată din preț, înregistrată ca taxă pe proprietate, în special pentru parcele sau case mai mari care au fost pe piață de ceva vreme.

Fiecare are un cost și un profil de risc, iar consilierii noștri le modelează pe baza unei ipoteci locale înainte ca un client să se angajeze.

Cum ar trebui un cumpărător de companie să abordeze finanțarea?

Un muntenegrean d.o.o. cu un istoric de tranzacționare se poate împrumuta pentru imobiliare comercială sau de investiții cu societatea ca împrumutat și proprietarul ca garant. Banca evaluează conturile companiei, veniturile din chirii pe care le va produce proprietatea și statutul proprietarului. Pentru o companie nou înființată, fără antecedente, banca tratează cererea ca pe una personală în fond, astfel încât ruta companiei nu ocolește testul de venit. Structura schimbă rezultatul fiscal, iar această comparație aparține unei conversații cu echipa noastră de consultanță în investiții înainte de alegerea vehiculului de achiziție.

Cât durează aprobarea și cât costă?

Dintr-un dosar complet, o decizie dureaza de obicei cateva saptamani, urmate de evaluarea, asigurarea si actul de ipoteca notarial care se inregistreaza in cadastru. Costurile includ comisionul de aranjament al băncii, evaluarea, comisionul notarial pentru actul de ipotecă, înregistrarea taxei și prima de asigurare. Acestea sunt adăugate la costurile de achiziție în orice calcul al randamentului, iar un cumpărător care trebuie să finalizeze în termen de treizeci de zile pentru a garanta o proprietate nu ar trebui să se bazeze pe o ipotecă din Muntenegru pentru a face acest lucru.

Pregătiți fișierul înainte de a găsi proprietatea

Cumpărătorii care obțin finanțare în Muntenegru sunt cei care se adresează băncii înainte de a face o ofertă, cu documentele de venit traduse, depozitul urmăribil și un tip de proprietate pe care banca îl va împrumuta. Pentru toți ceilalți, planurile pentru dezvoltatori și finanțarea din țara de origine sunt rutele realiste, iar achiziția se finalizează cash. Trimiteți-ne situația dvs. și tipul de proprietate pe care îl aveți în vedere prin pagina de contact și vă vom spune ce bănci, dacă este cazul, vor lua în considerare dosarul dvs. și cât ar costa alternativele.