Karadağ'daki Yabancı Gayrimenkul Alıcıları için İpotek ve Finansman

Karadağ'daki yabancı alıcıların çoğu nakit ödüyor ve bu alışkanlık piyasayı şekillendiriyor: Geliştiriciler nakit karşılığında fiyat veriyor, satıcılar hızlı tamamlama bekliyor ve yerleşik olmayanlara yerel ipotek kredileri ana akım bir üründen ziyade bir niş ürün. Yine de finansman mümkün ve bankaların yabancı bir borçlu hakkında ne düşündüğünü bilmek, haftalarca süren ve hiçbir zaman başarılı olamayacak olan başvurulardan tasarruf etmenizi sağlar. Bu kılavuz, Karadağ bankalarının neye ihtiyaç duyduğunu, yerleşikler ile yerleşik olmayanların arasındaki farkları ve çoğu zaman daha pratik olan alternatifleri açıklamaktadır.

Karadağ bankaları yabancılara kredi veriyor mu?

Evet, seçici olarak. Bankalar, oturma izni olan, Karadağ'da geliri olan veya ticaret geçmişi olan Karadağlı bir şirkete sahip olan yabancılara en kolay şekilde kredi verir, çünkü bu borçlular, bankanın yerel halk için kullandığı araçların aynısıyla değerlendirilebilir. Yurt dışında geliri olan ve yerel ayak izi bulunmayan yerleşik olmayan bir kişi için durum daha zor: banka yabancı gelir belgelerini değerlendirmeli, sınırlar ötesi yaptırımları dikkate almalı ve riski buna göre fiyatlandırmalıdır. Bazı bankalar bu tür başvuruları poliçe olarak reddederken, bazıları ise daha düşük kredi/değer oranıyla ve daha kısa vadeli olarak kabul ediyor.

Pratik sonuç, Karadağ'da yaşamayı planlayan veya mülkünü yerel bir şirket aracılığıyla elinde bulunduran ve geliri olan bir alıcının, yurt dışından başvuran bir tatil evi alıcısına göre çok daha iyi bir şansa sahip olmasıdır. Taşınmayı planlayan alıcılar, şirket kurma yoluyla oturma izninin nasıl çalıştığını okumalıdır, çünkü izin, kredi verme görüşmelerini değiştirir.

Bankalar ne istiyor?

Yabancı bir başvuru sahibi için bir ipotek dosyası genellikle şunları içerir:

• Pasaport ve varsa Karadağ oturma izni
• Gelir kanıtı: genellikle son iki ila üç yıla ait iş sözleşmesi ve maaş bordroları veya serbest meslek sahipleri için şirket hesapları ve vergi beyannameleri
• Gelen geliri ve mevcut depozitoyu gösteren banka ekstreleri
• Kendi ülkeden bir kredi raporu veya eşdeğeri
• Ön satın alma sözleşmesi ve mülkün tapusu
• Bankanın kabul ettiği bir değerleme uzmanı tarafından yapılan değerleme
• Onaylandıktan sonra bankanın adını veren mülk sigortası

Yabancı belgeler yeminli tercüman tarafından tercüme edilir ve sıklıkla apostil yapılır; apostil alma kılavuzu prosedürü açıklamaktadır. Bankalar aynı zamanda mevduatın kaynağı üzerinde kendi kara para aklama karşıtı kontrollerini de yürütüyorlar, bu nedenle fonların net bir şekilde takip edilmesi gelir kadar önemlidir.

Yurt dışı yerleşikler için kredi koşulları nasıl farklılık gösterir?

Yerleşik bir borçlu ile karşılaştırıldığında, yerleşik olmayan bir kişi daha düşük bir maksimum kredi/değer oranı beklemelidir, bu da daha büyük bir mevduat anlamına gelir; daha kısa bir maksimum vade; referans oranın üzerinde daha yüksek bir marj; ve mülkün bankanın kolayca yeniden ele geçirebileceği ve yeniden satabileceği bir konum ve türde olması gerekliliği, bu da kırsal araziler veya izinsiz evler yerine Budva, Tivat, Kotor ve Podgorica'daki daireleri tercih ediyor.

Bankalar Karadağ'ın para birimi olan euro cinsinden borç veriyor, dolayısıyla euro cinsinden kazanan bir borçlunun kur riski bulunmuyor. Sterlin, dolar veya frank cinsinden kazanç elde eden borçlular bu riski kendileri taşırlar ve banka buna izin vermek için gelirlerini iskonto edebilir. Krediler genellikle değişken faizlidir, Avrupa referans oranına bağlıdır ve erken geri ödeme koşulları bankaya göre değişir.

Hangi taşınmazlar ipotek edilebilir?

Mülkün, tapu C bölümünde takyidat olmaksızın kadastroya kayıtlı, inşaat ruhsatı ve kullanım izni bulunan temiz bir tapuya sahip olması gerekir. Bankalar, ruhsatsız inşa edildiği belirtilen taşınmazlara, imar planı olmayan arsalara ve proje aşamasındaki birimlere, bina tescil edilinceye kadar kredi vermemektedir. Tapunun nasıl okunacağı ve bu notların nasıl tespit edileceği, Karadağ'daki emlak tapuları rehberinde açıklanmaktadır.

Proje aşamasında satın alımlar için finansman inşaat sırasında bankadan ziyade geliştiriciden geliyor ve ünitenin kendi tapusu olduğunda inşaatın tamamlanması üzerine ipotek ayarlanabiliyor.

Yerel ipoteğe alternatifler nelerdir?

Üç yol, Karadağ'da banka kredilerinden daha fazla yabancı alımları finanse ediyor:

• Geliştirici ödeme planları. Çoğu geliştirici, inşaat yoluyla, bazen bakiyenin tamamlanmasından bir veya iki yıl sonra ödenmesi gereken aşamalı ödemeleri kabul eder. Plan, sözleşmeyle güvence altına alınmıştır ve alıcı, proje aşamasında mülk satın alma kılavuzunda açıklandığı gibi bir banka garantisi veya emanet yapısı konusunda ısrar etmelidir.
• Ana ülke finansmanı. Evdeki bir mülkten veya borçluyu tanıyan bir ev bankasından teminatsız bir krediden hisse senedi çıkarmak, Karadağ ipoteğinden çoğunlukla daha ucuz ve daha hızlıdır ve Karadağ'da satın alma işlemi nakit olarak tamamlanır.
• Satıcı finansmanı. Özel satıcılar zaman zaman, özellikle bir süredir piyasada olan daha büyük arsalar veya evler için, fiyatın ertelenmiş bir kısmını, mülk üzerinde bir ücret olarak kaydedilen bir kısmı kabul ederler.

Her birinin bir maliyeti ve risk profili vardır ve danışmanlarımız bunları müşteri taahhütte bulunmadan önce yerel bir ipoteğe göre modeller.

Bir şirketin alıcısı finansmana nasıl yaklaşmalı?

Karadağlı bir d.o.o. Ticaret geçmişi olan kişiler, şirketten borçlu ve mal sahibinden kefil olarak ticari veya yatırım amaçlı gayrimenkuller için borç alabilirler. Banka, şirketin hesaplarını, mülkün sağlayacağı kira gelirini ve mal sahibinin durumunu değerlendirir. Geçmişi olmayan, yeni kurulmuş bir şirket için banka, başvuruyu özü itibarıyla kişisel bir başvuru olarak ele alır, dolayısıyla şirketin rotası gelir testini atlamaz. Yapı vergi sonucunu değiştirmektedir ve bu karşılaştırma, satın alma aracı seçilmeden önce yatırım danışmanlığı ekibimizle yaptığımız görüşmeye aittir.

Onay ne kadar sürer ve maliyeti nedir?

Eksiksiz bir dosyadan karar genellikle birkaç hafta alır, ardından değerleme, sigorta ve kadastroya kaydedilen noter tasdikli ipotek senedi gelir. Maliyetler, bankanın düzenleme ücretini, değerlemeyi, ipotek senedine ilişkin noter ücretini, masrafın tescilini ve sigorta primini içerir. Bunlar, herhangi bir getiri hesaplamasında satın alma maliyetlerine eklenir ve bir mülkün güvence altına alınmasını otuz gün içinde tamamlaması gereken bir alıcı, bunu yapmak için Karadağ ipoteğine güvenmemelidir.

Mülkü bulmadan önce dosyayı hazırlayın

Karadağ'da finansman alan alıcılar, teklifte bulunmadan önce bankaya gelir belgeleri tercüme edilmiş, depozito takip edilebilir ve bankanın kredi vereceği mülk türüyle ulaşan kişiler oluyor. Herkes için geliştirici planları ve ülke finansmanı gerçekçi yollar ve satın alma işlemi nakit olarak tamamlanıyor. Durumunuzu ve aklınızdaki mülk tipini iletişim sayfası aracılığıyla bize gönderin; size varsa hangi bankaların dosyanızı dikkate alacağını ve alternatiflerin maliyetinin ne olacağını söyleyelim.