Hipotecas e financiamento para compradores estrangeiros de imóveis em Montenegro

A maioria dos compradores estrangeiros no Montenegro paga em dinheiro, e este hábito moldou o mercado: os promotores valorizam o dinheiro, os vendedores esperam uma conclusão rápida e os empréstimos hipotecários locais a não residentes são um nicho e não um produto convencional. No entanto, o financiamento é possível, e saber como os bancos pensam sobre um mutuário estrangeiro poupa semanas de encomendas que nunca teriam sucesso. Este guia explica o que os bancos montenegrinos exigem, as diferenças entre residentes e não residentes e as alternativas que, muitas vezes, se revelam mais práticas.

Os bancos montenegrinos emprestam a estrangeiros?

Sim, seletivamente. Os bancos emprestam mais facilmente a estrangeiros que tenham uma autorização de residência, rendimentos no Montenegro ou uma empresa montenegrina com um historial comercial, porque estes mutuários podem ser avaliados com as mesmas ferramentas que o banco utiliza para os habitantes locais. Um não residente com rendimentos no estrangeiro e sem presença local é um caso mais difícil: o banco deve avaliar os documentos de rendimentos estrangeiros, considerar a aplicação transfronteiriça e definir o preço do risco em conformidade. Alguns bancos recusam tais aplicações como apólices, outros aceitam-nas com um rácio empréstimo-valor mais baixo e um prazo mais curto.

A consequência prática é que um comprador que pretenda viver no Montenegro, ou que detenha a propriedade através de uma empresa local com rendimentos, tem muito mais hipóteses do que um comprador de uma casa de férias que se candidate a partir do estrangeiro. Os compradores que planeiam uma mudança devem ler como funciona uma autorização de residência através da constituição de uma empresa, porque a autorização muda a conversa sobre empréstimos.

O que pedem os bancos?

Um processo de hipoteca para um requerente estrangeiro inclui normalmente:

• Passaporte e, caso seja titular, autorização de residência montenegrina
• Comprovativo de rendimentos: contrato de trabalho e recibos de vencimento, ou contas da empresa e declarações fiscais para trabalhadores independentes, geralmente dos últimos dois a três anos
• Extratos bancários que mostram os rendimentos recebidos e o depósito disponível
• Um relatório de crédito ou equivalente do país de origem
• O contrato preliminar de compra e a escritura do imóvel
• Uma avaliação feita por um avaliador que o banco aceita
• Seguro de propriedade nomeando o banco, uma vez aprovado

Os documentos estrangeiros são traduzidos por tradutor certificado e frequentemente apostilados; o guia para obter uma apostila descreve o procedimento. Os bancos também realizam as suas próprias verificações contra o branqueamento de capitais sobre a origem do depósito, pelo que um registo documental claro dos fundos é tão importante como o rendimento.

Como diferem os termos do empréstimo para não residentes?

Em comparação com um mutuário residente, um não residente deverá esperar um rácio empréstimo-valor máximo mais baixo, o que significa um depósito mais elevado; prazo máximo mais curto; uma margem mais elevada sobre a taxa de referência; e a exigência de que a propriedade esteja num local e num tipo que o banco se sinta confortável em retomar e revender, o que favorece apartamentos em Budva, Tivat, Kotor e Podgorica em detrimento de terrenos rurais ou casas não autorizadas.

Os bancos emprestam em euros, a moeda do Montenegro, pelo que um mutuário que ganhe em euros não corre risco cambial. Os mutuários que ganham em libras, dólares ou francos assumem eles próprios esse risco, e o banco pode descontar o seu rendimento para o permitir. Os empréstimos são geralmente de taxa variável, ligados a uma taxa de referência europeia, e as condições de reembolso antecipado variam de acordo com o banco.

Que imóveis podem ser hipotecados?

O imóvel deverá ter título limpo com licença de construção e licença de utilização, inscritos no cadastro sem encargos na secção C da escritura de propriedade. Os bancos não emprestam contra propriedades consideradas construídas sem licença, contra terrenos sem plano de desenvolvimento ou contra unidades na planta até que o edifício seja registado. A forma de ler a escritura de propriedade e identificar estas notas é explicada no guia de escrituras de propriedade imobiliária em Montenegro.

Para compras na planta, o financiamento provém, portanto, do promotor e não do banco durante a construção, podendo ser obtida uma hipoteca após a conclusão, quando a unidade tiver um título próprio.

Quais são as alternativas a uma hipoteca local?

Três rotas financiam mais compras estrangeiras no Montenegro do que empréstimos bancários:

• Planos de pagamento do promotor. A maioria dos promotores imobiliários aceita pagamentos fraccionados durante a construção, por vezes com saldo devido um ou dois anos após a conclusão. O plano é garantido por contrato, e o comprador deve insistir numa garantia bancária ou estrutura de garantia, conforme descrito no guia para compra de imóveis na planta.
• Financiamento no país de origem. A libertação de capital de uma propriedade doméstica, ou de um empréstimo não garantido de um banco local que conhece o mutuário, é frequentemente mais barata e mais rápida do que uma hipoteca montenegrina, e a compra montenegrina é então concluída em dinheiro.
• Financiamento do vendedor. Os vendedores privados aceitam ocasionalmente uma parte diferida do preço, registada como um encargo sobre a propriedade, especialmente para lotes maiores ou casas que já estão no mercado há algum tempo.

Cada um tem um custo e um perfil de risco, e os nossos consultores modelam-nos em relação a uma hipoteca local antes de o cliente se comprometer.

Como deve o comprador de uma empresa abordar o financiamento?

Um d.o.o montenegrino com histórico de negociação podem pedir empréstimos para imóveis comerciais ou de investimento tendo a empresa como mutuária e o proprietário como fiador. O banco avalia as contas da empresa, os rendimentos de renda que o imóvel irá produzir e a situação do proprietário. Para uma empresa recém-formada e sem histórico, o banco trata o pedido como um pedido pessoal em substância, de forma a que o caminho da empresa não contorne o teste de rendimento. A estrutura altera o resultado fiscal, e esta comparação deve ser feita numa conversa com a nossa equipa de consultoria de investimento antes da escolha do veículo de compra.

Quanto tempo demora a aprovação e quanto custa?

A partir de um processo completo, a decisão costuma demorar algumas semanas, seguida da avaliação, do seguro e da escritura de hipoteca autenticada que está inscrita no cadastro. Os custos incluem a taxa de acordo do banco, a avaliação, a taxa notarial para a escritura da hipoteca, o registo do encargo e o prémio do seguro. Estes são adicionados aos custos de aquisição em qualquer cálculo de rendimento, e um comprador que necessite de concluir no prazo de trinta dias para garantir uma propriedade não deve depender de uma hipoteca montenegrina para o fazer.

Prepare o ficheiro antes de encontrar o imóvel

Os compradores que obtêm financiamento no Montenegro são aqueles que procuram o banco antes de fazer uma oferta, com os documentos de rendimentos traduzidos, o depósito rastreável e o tipo de imóvel que o banco irá emprestar. Para todos os outros, os planos do promotor e o financiamento do país de origem são os caminhos realistas, e a compra é concluída em dinheiro. Envie-nos a sua situação e o tipo de imóvel que tem em mente através da página de contacto e nós diremos quais os bancos, se houver, que irão considerar o seu processo e quais custariam as alternativas.