黑山外国购房者的抵押贷款和融资

黑山的大多数外国买家都支付现金，这种习惯塑造了市场：开发商以现金定价，卖家期望快速完工，而向非居民提供的当地抵押贷款是一种利基产品，而不是主流产品。尽管如此，融资还是可能的，并且了解银行如何看待外国借款人可以节省数周的申请时间，而这些申请永远不会成功。本指南解释了黑山银行的要求、居民和非居民的区别以及通常被证明更实用的替代方案。

黑山银行向外国人贷款吗？

是的，选择性地。银行最愿意向拥有居留许可、在黑山有收入或有交易历史的黑山公司的外国人提供贷款，因为银行可以使用银行对当地人使用的相同工具对这些借款人进行评估。对于在国外有收入且没有本地足迹的非居民来说，情况就更困难了：银行必须评估外国收入文件，考虑跨境执行，并相应地对风险进行定价。一些银行拒绝此类保单申请，另一些银行则以较低的贷款价值比和较短的期限接受此类申请。

实际结果是，打算居住在黑山的买家，或通过当地有收入的公司持有房产的买家，比从国外申请的度假屋买家有更好的机会。计划搬家的买家应了解如何通过成立公司获得居住许可证，因为该许可证改变了贷款方式。

外国文件由经过认证的翻译人员翻译并通常加注海牙认证； 获得海牙认证指南描述了该程序。银行还对存款来源进行反洗钱检查，因此资金的清晰书面记录与收入一样重要。

非居民的贷款条款有何不同？

与居民借款人相比，非居民的最高贷款价值比较低，这意味着存款较多；较短的最长期限；高于参考利率的利润；并要求该房产位于银行可以轻松收回和转售的地点和类型，这有利于布德瓦、蒂瓦特、科托尔和波德戈里察的公寓，而不是农村土地或未经许可的房屋。

银行以黑山货币欧元放贷，因此以欧元赚取收入的借款人没有货币风险。以英镑、美元或法郎赚取收入的借款人自己承担这种风险，银行可能会对他们的收入进行贴现以应对这种风险。贷款通常是浮动利率，与欧洲参考利率挂钩，提前还款条款因银行而异。

哪些房产可以抵押？

该房产必须拥有干净的产权，并具有建筑许可证和使用许可证，并在地籍中登记，且在产权契约 C 部分中没有产权负担。在建筑物注册之前，银行不会以未经许可建造的房产、没有开发计划的土地或期房单位为抵押贷款。 黑山房地产产权证指南中解释了如何阅读产权证并找出这些注释。

因此，对于期房购买，融资来自开发商而不是建设期间的银行，并且当单位拥有自己的所有权时，可以在竣工时安排抵押贷款。

本地抵押贷款有哪些替代方案？

三种途径为黑山的外国采购提供了比银行贷款更多的资金：

• 开发商付款计划。大多数开发商在施工过程中接受分阶段付款，有时在竣工一两年后支付余额。该计划由合同担保，买方应坚持要求银行担保或托管结构，如购买期房指南中所述。
• 母国融资。从国内房产中释放股本，或从了解借款人的家庭银行中释放无担保贷款，通常比黑山抵押贷款更便宜、更快捷，然后黑山的购买以现金形式完成。
• 卖方融资。私人卖家偶尔会接受价格的递延部分，登记为房产费用，特别是对于已经上市一段时间的较大地块或房屋。

每个都有成本和风险状况，我们的顾问在客户承诺之前根据当地抵押贷款对它们进行建模。

公司买家应如何进行融资？

黑山 d.o.o.具有交易历史的人可以以公司为借款人、业主为担保人，借入商业或投资性房地产。银行评估公司的账户、房产将产生的租金收入以及业主的信誉。对于一家新成立的没有历史的公司，银行实质上将申请视为个人申请，因此公司路线不会绕过收入测试。该结构确实会改变税收结果，并且在选择购买工具之前，应该与我们的投资咨询团队进行对话。

批准需要多长时间以及费用是多少？

从完整的文件来看，决定通常需要几周的时间，然后是估价、保险和在地籍中登记的经过公证的抵押契约。费用包括银行的安排费、估价、抵押契据的公证费、登记费用和保险费。这些都被添加到任何收益计算中的购置成本中，需要在三十天内完成购买房产的买家不应依赖黑山抵押贷款来完成此操作。

寻找房产之前准备好文件

在黑山获得融资的买家是那些在提出报价之前联系银行的人，他们会提供翻译的收入文件、可追踪的存款以及银行将贷款的房产类型。对于其他人来说，开发商计划和本国融资是现实的途径，并且购买以现金完成。通过联系页面将您的情况和您想要的财产类型发送给我们，我们将告诉您哪些银行（如果有）会考虑您的文件以及替代方案的费用。