Hipoteka ir finansavimas užsienio nekilnojamojo turto pirkėjams Juodkalnijoje

Dauguma Juodkalnijos pirkėjų iš užsienio moka grynaisiais, o šis įprotis suformavo rinką: vystytojai nustato kainą už grynuosius pinigus, pardavėjai tikisi greito užbaigimo, o vietinis hipotekos kreditas nerezidentams yra niša, o ne pagrindinis produktas. Vis dėlto finansavimas yra įmanomas, o žinant, kaip bankai galvoja apie užsienio skolininką, sutaupoma savaičių paraiškų, kurios niekada nebuvo sėkmingos. Šiame vadove paaiškinama, ko reikalauja Juodkalnijos bankai, kuo skiriasi rezidentai ir nerezidentai ir kokios alternatyvos dažnai pasirodo praktiškesnės.

Ar Juodkalnijos bankai skolina užsieniečiams?

Taip, pasirinktinai. Labiausiai bankai skolina užsieniečiams, turintiems leidimą gyventi, pajamas Juodkalnijoje arba Juodkalnijos įmonę, turinčią prekybos istoriją, nes tuos skolininkus galima įvertinti tais pačiais įrankiais, kuriuos bankas naudoja vietiniams. Nerezidentas, turintis pajamų užsienyje ir neturintis vietos pėdsakų, yra sunkesnis atvejis: bankas turi įvertinti užsienio pajamų dokumentus, apsvarstyti vykdymą tarpvalstybiniu mastu ir atitinkamai įvertinti riziką. Kai kurie bankai atmeta tokias paraiškas kaip polisą, kiti priima jas su mažesniu paskolos ir vertės santykiu ir trumpesniu terminu.

Praktinė pasekmė yra ta, kad pirkėjas, ketinantis gyventi Juodkalnijoje arba turintis nekilnojamąjį turtą per vietinę bendrovę, turintis pajamų, turi daug daugiau galimybių nei atostogų būsto pirkėjas, besikreipiantis iš užsienio. Pirkėjai, planuojantys kraustymąsi, turėtų perskaityti, kaip veikia leidimas gyventi steigiant įmonę, nes leidimas pakeičia skolinimo pokalbį.

Ko prašo bankai?

Užsienio pareiškėjo hipotekos byla paprastai apima:

• Pasas ir, jei yra, leidimas gyventi Juodkalnijoje
• Pajamas įrodantis dokumentas: darbo sutartis ir darbo užmokesčio žiniaraščiai arba įmonės sąskaitos ir mokesčių deklaracijos individualia veikla užsiimantiems asmenims, paprastai už pastaruosius dvejus trejus metus
• Banko išrašai, nurodantys gaunamas pajamas ir turimą indėlį
• Kredito ataskaita arba lygiavertis dokumentas iš gimtosios šalies
• Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis ir nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą dokumentas
• Vertinimo vertintojas, kurį bankas priima
• Turto draudimas, nurodantis banko pavadinimą, patvirtinus

Užsienio dokumentus verčia atestuotas vertėjas ir dažnai pažymima apostile; apostilės gavimo vadove aprašyta procedūra. Bankai taip pat atlieka savo pinigų plovimo prevencijos patikrinimus dėl indėlio šaltinio, todėl aiškus popierinis lėšų pėdsakas yra toks pat svarbus kaip ir pajamos.

Kuo skiriasi paskolos sąlygos nerezidentams?

Palyginti su paskolos gavėju rezidentu, nerezidentas turėtų tikėtis mažesnio maksimalaus paskolos ir vertės santykio, ty didesnio indėlio; trumpesnis maksimalus terminas; didesnė marža virš orientacinės normos; ir reikalavimas, kad turtas būtų tokioje vietoje, kokio tipo bankui patogu susigrąžinti ir perparduoti, o tai teikia pirmenybę butams Budvoje, Tivate, Kotore ir Podgoricoje, o ne kaimo žemei ar neleistinamiems namams.

Bankai skolina eurais, Juodkalnijos valiuta, todėl eurais uždirbantis skolininkas neturi valiutos rizikos. Skolininkai, uždirbantys svarais, doleriais ar frankais, patys prisiima šią riziką, o bankas gali diskontuoti jų pajamas, kad galėtų tai padaryti. Paskolos paprastai yra kintamos palūkanų normos, susietos su Europos orientacine palūkanų norma, o išankstinio grąžinimo sąlygos skiriasi priklausomai nuo banko.

Kokį nekilnojamąjį turtą galima įkeisti?

Turtas turi turėti švarią nuosavybės teisę su statybos leidimu ir leidimu naudoti, įregistruotą kadastre be suvaržymų nuosavybės teisės dokumento C skyriuje. Bankai neskolina už nekilnojamąjį turtą, kuris buvo pažymėtas kaip pastatytas be leidimo, už žemę be plėtros plano arba už neplaninius vienetus, kol pastatas neįregistruotas. Kaip perskaityti nuosavybės dokumentą ir pastebėti tuos užrašus, paaiškinta nekilnojamojo turto dokumentų Juodkalnijoje vadove.

Todėl statomo būsto pirkimo atveju statybą finansuoja vystytojas, o ne bankas, o hipoteka gali būti sudaryta užbaigus, kai vienetas turi savo nuosavybės teisę.

Kokios yra vietinės hipotekos alternatyvos?

Trys maršrutai finansuoja daugiau užsienio pirkimų Juodkalnijoje nei iš banko paskolų:

• Kūrėjų mokėjimo planai. Dauguma vystytojų priima etapinius mokėjimus statybų metu, kartais su likučiu, kurį reikia sumokėti praėjus metams ar dvejiems po užbaigimo. Planas užtikrinamas sutartimi, o pirkėjas turėtų reikalauti banko garantijos arba sąlyginio deponavimo struktūros, kaip aprašyta neplaninio nekilnojamojo turto pirkimo vadove.
• Namų šalies finansavimas. Išlaisvinti nuosavą kapitalą iš namuose esančio nekilnojamojo turto arba neužtikrintos paskolos iš namų banko, kuris pažįsta skolininką, dažnai yra pigiau ir greičiau nei Juodkalnijos hipoteka, o Juodkalnijos pirkimas baigiamas grynaisiais pinigais.
• Pardavėjo finansavimas. Privatūs pardavėjai retkarčiais priima atidėtą kainos dalį, užregistruotą kaip mokestį už turtą, ypač didesniems sklypams ar namams, kurie jau kurį laiką buvo rinkoje.

Kiekvienas iš jų turi sąnaudas ir rizikos profilį, o mūsų konsultantai prieš klientui įsipareigodami juos modeliuoja pagal vietinę hipoteką.

Kaip įmonės pirkėjas turėtų kreiptis į finansavimą?

Juodkalnietis d.o.o. Prekybos istoriją turintys asmenys gali skolintis komerciniam ar investiciniam turtui, kai įmonė yra paskolos gavėja, o savininkas – garantas. Bankas įvertina įmonės buhalterinę apskaitą, nuomos pajamas, kurias gaus turtas, ir savininko padėtį. Naujai įsteigtai bendrovei, neturinčiai istorijos, bankas iš esmės traktuoja prašymą kaip asmeninį, todėl įmonės maršrutas neaplenkia pajamų patikrinimo. Struktūra iš tikrųjų keičia mokesčių rezultatą, ir šis palyginimas priklauso pokalbiui su mūsų investicijų konsultavimo komanda prieš pasirenkant transporto priemonę.

Kiek laiko trunka patvirtinimas ir kiek tai kainuoja?

Išsamios bylos sprendimas paprastai užtrunka kelias savaites, po to atliekamas vertinimas, draudimas ir notaro patvirtintas hipotekos lakštas, įregistruotas kadastre. Į išlaidas įeina banko susitarimo mokestis, vertinimas, notaro mokestis už hipotekos lakštą, mokesčio registravimas ir draudimo įmoka. Jos pridedamos prie įsigijimo išlaidų skaičiuojant pajamingumą, o pirkėjas, kuris turi užbaigti per trisdešimt dienų, kad užsitikrintų nuosavybę, neturėtų pasikliauti Juodkalnijos hipoteka.

Prieš surasdami nuosavybę, paruoškite failą

Pirkėjai, kurie gauna finansavimą Juodkalnijoje, yra tie, kurie kreipiasi į banką prieš pateikdami pasiūlymą, su išversti pajamų dokumentais, atsekti indėlį ir turto tipą, kuriam bankas paskolins. Visiems kitiems vystytojo planai ir buveinės šalies finansavimas yra realūs maršrutai, o pirkimas baigiamas grynaisiais. Per kontaktų puslapį atsiųskite mums savo situaciją ir nekilnojamojo turto tipą, ir mes jums pasakysime, kurie bankai, jei tokių yra, apsvarstys jūsų bylą ir kiek kainuotų alternatyvos.