Prêts hypothécaires et financement pour les acheteurs de biens immobiliers étrangers au Monténégro

La plupart des acheteurs étrangers au Monténégro paient en espèces, et cette habitude a façonné le marché : les promoteurs fixent le prix au comptant, les vendeurs s'attendent à un achèvement rapide et les prêts hypothécaires locaux aux non-résidents sont une niche plutôt qu'un produit courant. Le financement est néanmoins possible, et savoir ce que les banques pensent d'un emprunteur étranger permet d'économiser des semaines de demandes qui n'aboutiraient jamais. Ce guide explique ce qu'exigent les banques monténégrines, en quoi les résidents et les non-résidents diffèrent, ainsi que les alternatives qui s'avèrent souvent plus pratiques.

Les banques monténégrines prêtent-elles aux étrangers ?

Oui, de manière sélective. Les banques prêtent plus facilement aux étrangers qui ont un permis de séjour, des revenus au Monténégro ou une entreprise monténégrine ayant des antécédents commerciaux, car ces emprunteurs peuvent être évalués avec les mêmes outils que ceux que la banque utilise pour les locaux. Un non-résident ayant des revenus à l’étranger et sans empreinte locale est un cas plus difficile : la banque doit évaluer les documents de revenus étrangers, envisager l’application des règles au-delà des frontières et évaluer le risque en conséquence. Certaines banques refusent ces applications en tant que politiques, d'autres les acceptent avec un ratio prêt/valeur plus faible et une durée plus courte.

La conséquence pratique est qu'un acheteur qui a l'intention de vivre au Monténégro, ou qui détient la propriété par l'intermédiaire d'une entreprise locale avec des revenus, a de bien meilleures chances qu'un acheteur de maison de vacances postulant depuis l'étranger. Les acheteurs qui envisagent de déménager devraient lire comment fonctionne un permis de séjour via la création d'une entreprise, car le permis modifie la conversation sur le prêt.

Que demandent les banques ?

Un dossier de prêt immobilier pour un demandeur étranger comprend généralement :

• Passeport et, le cas échéant, permis de séjour monténégrin
• Preuve de revenus : contrat de travail et fiches de salaire, ou comptes d'entreprise et déclarations de revenus pour les indépendants, généralement des deux à trois dernières années
• Relevés bancaires indiquant les revenus arrivant et le dépôt disponible
• Un rapport de crédit ou équivalent du pays d'origine
• Le compromis d'achat et le titre de propriété du bien
• Une évaluation par un évaluateur acceptée par la banque
• Assurance de biens nommant la banque, une fois approuvée

Les documents étrangers sont traduits par un traducteur agréé et souvent apostillés ; le guide pour obtention d'une apostille décrit la procédure. Les banques effectuent également leurs propres contrôles anti-blanchiment d'argent sur la source du dépôt, de sorte qu'une trace écrite claire des fonds est aussi importante que les revenus.

En quoi les conditions de prêt diffèrent-elles pour les non-résidents ?

Par rapport à un emprunteur résident, un non-résident devrait s’attendre à un ratio prêt/valeur maximum inférieur, ce qui signifie un dépôt plus important ; une durée maximale plus courte ; une marge plus élevée par rapport au taux de référence ; et l'exigence que la propriété soit située dans un endroit et d'un type que la banque est à l'aise pour reprendre possession et revendre, ce qui favorise les appartements à Budva, Tivat, Kotor et Podgorica par rapport aux terres rurales ou aux maisons non autorisées.

Les banques prêtent en euros, la monnaie du Monténégro, donc un emprunteur gagnant en euros ne court aucun risque de change. Les emprunteurs gagnant en livres, en dollars ou en francs supportent eux-mêmes ce risque et la banque peut réduire leurs revenus pour le tenir compte. Les prêts sont généralement à taux variable, liés à un taux de référence européen, et les modalités de remboursement anticipé varient selon les banques.

Quels biens peuvent être hypothéqués ?

Le bien doit disposer d'un titre propre avec un permis de construire et un permis d'usage, inscrit au cadastre sans charges dans la section C du titre de propriété. Les banques ne prêtent pas sur des propriétés notées comme construites sans permis, sur des terrains sans plan d'aménagement ou sur des unités sur plan jusqu'à ce que le bâtiment soit enregistré. Comment lire le titre de propriété et repérer ces notes est expliqué dans le guide des titres de propriété immobiliers au Monténégro.

Pour les achats sur plan, le financement provient donc du promoteur plutôt que de la banque lors de la construction, et un prêt hypothécaire peut être mis en place à l'achèvement lorsque l'unité dispose d'un titre propre.

Quelles sont les alternatives à un crédit immobilier local ?

Trois voies financent plus d’achats à l’étranger au Monténégro que les prêts bancaires :

• Plans de paiement des promoteurs. La plupart des promoteurs acceptent des paiements échelonnés tout au long de la construction, avec parfois un solde dû un an ou deux après l'achèvement. Le plan est garanti par le contrat et l'acheteur doit insister sur une garantie bancaire ou une structure de dépôt fiduciaire, comme décrit dans le guide pour acheter des propriétés sur plan.
• Financement du pays d'origine. Libérer la valeur nette d'une propriété à domicile, ou une facilité non garantie d'une banque d'origine qui connaît l'emprunteur, est souvent moins cher et plus rapide qu'un prêt hypothécaire monténégrin, et l'achat monténégrin s'effectue ensuite en espèces.
• Financement du vendeur. Les vendeurs particuliers acceptent occasionnellement une partie différée du prix, enregistrée en charge sur le bien, notamment pour les plus grandes parcelles ou les maisons qui sont sur le marché depuis un certain temps.

Chacun a un coût et un profil de risque, et nos conseillers les modélisent par rapport à une hypothèque locale avant qu'un client ne s'engage.

Comment un repreneur d’entreprise doit-il aborder le financement ?

Une société monténégrine d.o.o. ayant un historique commercial peut emprunter pour un immeuble commercial ou d'investissement avec l'entreprise comme emprunteur et le propriétaire comme garant. La banque évalue les comptes de l’entreprise, les revenus locatifs que le bien va générer et la réputation du propriétaire. Pour une entreprise nouvellement créée sans historique, la banque traite la demande comme une demande personnelle en substance, de sorte que le parcours de l'entreprise ne contourne pas le critère de revenu. La structure modifie le résultat fiscal, et cette comparaison doit faire l'objet d'une conversation avec notre équipe de conseil en investissement avant de choisir le véhicule d'achat.

Combien de temps prend l’approbation et combien cela coûte-t-il ?

A partir d'un dossier complet, une décision prend généralement quelques semaines, suivie de l'expertise, de l'assurance et de l'acte hypothécaire notarié qui est inscrit au cadastre. Les frais comprennent les frais de dossier de la banque, l’expertise, les frais de notaire pour l’acte hypothécaire, l’enregistrement de la charge et la prime d’assurance. Ceux-ci sont ajoutés aux frais d'acquisition dans tout calcul de rendement, et un acheteur qui doit finaliser dans les trente jours pour sécuriser une propriété ne devrait pas compter sur une hypothèque monténégrine pour le faire.

Préparez le dossier avant de trouver le bien

Les acheteurs qui obtiennent un financement au Monténégro sont ceux qui contactent la banque avant de faire une offre, avec les documents de revenus traduits, le dépôt traçable et le type de propriété sur laquelle la banque prêtera. Pour tous les autres, les plans des promoteurs et le financement du pays d’origine sont les voies réalistes, et l’achat se fait en espèces. Envoyez-nous votre situation et le type de propriété que vous envisagez via la page de contact et nous vous indiquerons quelles banques, le cas échéant, examineront votre dossier et combien coûteraient les alternatives.