Hypotheken und Finanzierung für ausländische Immobilienkäufer in Montenegro

Die meisten ausländischen Käufer in Montenegro zahlen bar, und diese Gewohnheit hat den Markt geprägt: Bauträger legen den Preis für Bargeld fest, Verkäufer erwarten eine schnelle Fertigstellung und lokale Hypothekendarlehen an Nichtansässige sind eher eine Nische als ein Mainstream-Produkt. Dennoch ist eine Finanzierung möglich, und wenn man weiß, wie Banken über einen ausländischen Kreditnehmer denken, erspart man sich wochenlange Anträge, die nie erfolgreich sein würden. Dieser Leitfaden erklärt, was montenegrinische Banken benötigen, wie sich Einwohner und Nichtansässige unterscheiden und welche Alternativen sich oft als praktischer erweisen.

Verleihen montenegrinische Banken Ausländern Kredite?

Ja, selektiv. Am liebsten vergeben Banken Kredite an Ausländer, die über eine Aufenthaltserlaubnis, ein Einkommen in Montenegro oder ein montenegrinisches Unternehmen mit Handelsgeschichte verfügen, da diese Kreditnehmer mit denselben Instrumenten bewertet werden können, die die Bank für Einheimische verwendet. Ein Ausländer mit Einkünften im Ausland und ohne lokale Präsenz ist ein schwierigerer Fall: Die Bank muss ausländische Einkommensdokumente prüfen, eine grenzüberschreitende Durchsetzung in Betracht ziehen und das Risiko entsprechend bepreisen. Manche Banken lehnen solche Anträge als Police ab, andere akzeptieren sie mit einem geringeren Beleihungsauslauf und einer kürzeren Laufzeit.

Die praktische Konsequenz ist, dass ein Käufer, der beabsichtigt, in Montenegro zu leben oder die Immobilie über ein lokales Unternehmen mit Einnahmen hält, weitaus bessere Chancen hat als ein Käufer eines Ferienhauses, der sich aus dem Ausland bewirbt. Käufer, die einen Umzug planen, sollten sich darüber informieren, wie eine Aufenthaltserlaubnis durch Firmengründung funktioniert, denn die Erlaubnis verändert das Kreditgespräch.

Was verlangen Banken?

Eine Hypothekenakte für einen ausländischen Antragsteller umfasst normalerweise:

• Reisepass und, sofern vorhanden, die montenegrinische Aufenthaltserlaubnis
• Einkommensnachweise: Arbeitsvertrag und Gehaltsabrechnungen bzw. Firmenbuchhaltung und Steuererklärung für Selbstständige, in der Regel der letzten zwei bis drei Jahre
• Kontoauszüge, aus denen die eingegangenen Einnahmen und die verfügbare Anzahlung hervorgehen
• Eine Bonitätsauskunft oder ein gleichwertiges Gutachten aus dem Heimatland
• Der vorläufige Kaufvertrag und die Eigentumsurkunde der Immobilie
• Eine Schätzung durch einen Gutachter, den die Bank akzeptiert
• Sachversicherung unter Nennung der Bank, sobald genehmigt

Ausländische Dokumente werden von einem zertifizierten Übersetzer übersetzt und oft mit einer Apostille versehen; Der Leitfaden zur Erlangung einer Apostille beschreibt das Verfahren. Die Banken führen auch eigene Kontrollen zur Bekämpfung der Geldwäsche über die Herkunft der Einlagen durch, daher ist eine eindeutige Dokumentation der Gelder genauso wichtig wie die Einnahmen.

Wie unterscheiden sich die Kreditkonditionen für Nichtansässige?

Im Vergleich zu einem gebietsansässigen Kreditnehmer muss ein gebietsfremder Kreditnehmer mit einem geringeren maximalen Beleihungsauslauf, also einer höheren Einlage, rechnen; eine kürzere Höchstlaufzeit; eine höhere Marge gegenüber dem Referenzzinssatz; und eine Anforderung, dass sich die Immobilie an einem Ort befindet und von einem Typ ist, den die Bank problemlos zurücknehmen und weiterverkaufen kann, wodurch Wohnungen in Budva, Tivat, Kotor und Podgorica gegenüber ländlichen Grundstücken oder nicht genehmigten Häusern bevorzugt werden.

Banken vergeben Kredite in Euro, der Währung Montenegros, sodass ein Kreditnehmer, der in Euro verdient, kein Währungsrisiko hat. Kreditnehmer, die in Pfund, Dollar oder Franken verdienen, tragen dieses Risiko selbst, und die Bank kann ihr Einkommen entsprechend abzinsen. Kredite sind in der Regel variabel verzinst, an einen europäischen Referenzzinssatz gebunden und die Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung variieren je nach Bank.

Welche Immobilien können beliehen werden?

Die Immobilie muss über einen einwandfreien Eigentumstitel mit Baugenehmigung und Nutzungserlaubnis verfügen, der im Kataster ohne Belastungen in Abschnitt C der Eigentumsurkunde eingetragen ist. Banken vergeben keine Kredite für Immobilien, die als ohne Baugenehmigung gebaut gelten, für Grundstücke ohne Bebauungsplan oder für nicht geplante Einheiten, bis das Gebäude registriert ist. Wie Sie die Eigentumsurkunde lesen und diese Notizen erkennen, erfahren Sie im Leitfaden zu Immobilientitelurkunden in Montenegro.

Bei Off-Plan-Käufen erfolgt die Finanzierung daher während des Baus vom Bauträger und nicht von der Bank, und nach Fertigstellung kann eine Hypothek vereinbart werden, wenn die Einheit über einen eigenen Titel verfügt.

Welche Alternativen gibt es zu einer lokalen Hypothek?

Drei Wege finanzieren mehr ausländische Einkäufe in Montenegro als Bankkredite:

• Zahlungspläne für Bauträger. Die meisten Bauträger akzeptieren gestaffelte Zahlungen während der Bauarbeiten, manchmal mit einem Restbetrag, der ein oder zwei Jahre nach der Fertigstellung fällig wird. Der Plan ist durch den Vertrag abgesichert und der Käufer sollte auf einer Bankgarantie oder einer Treuhandstruktur bestehen, wie im Leitfaden zum Kauf von Off-Plan-Immobilien beschrieben.
• Finanzierung im Heimatland. Die Freigabe von Eigenkapital aus einer Immobilie zu Hause oder einer ungesicherten Fazilität von einer Hausbank, die den Kreditnehmer kennt, ist häufig günstiger und schneller als eine montenegrinische Hypothek, und der montenegrinische Kauf wird dann in bar abgewickelt.
• Verkäuferfinanzierung. Insbesondere bei größeren Grundstücken oder Häusern, die schon länger auf dem Markt sind, akzeptieren private Verkäufer gelegentlich einen aufgeschobenen Teil des Preises, der als Grundpfand auf das Grundstück eingetragen wird.

Jedes hat ein Kosten- und Risikoprofil, und unsere Berater vergleichen sie mit einer lokalen Hypothek, bevor sich ein Kunde verpflichtet.

Wie sollte ein Unternehmenskäufer die Finanzierung angehen?

Ein montenegrinisches d.o.o. mit einer Handelsgeschichte können Kredite für Gewerbe- oder Anlageimmobilien aufnehmen, wobei das Unternehmen als Kreditnehmer und der Eigentümer als Bürge fungiert. Die Bank beurteilt die Buchhaltung des Unternehmens, die Mieteinnahmen, die die Immobilie erwirtschaften wird, und die Bonität des Eigentümers. Für ein neu gegründetes Unternehmen ohne Geschichte behandelt die Bank den Antrag inhaltlich als persönlichen Antrag, so dass der Unternehmensweg die Einkommensprüfung nicht umgeht. Die Struktur verändert das Steuerergebnis, und dieser Vergleich gehört in ein Gespräch mit unserem Anlageberatungsteam, bevor das Kaufvehikel ausgewählt wird.

Wie lange dauert die Genehmigung und was kostet sie?

Von einer vollständigen Akte bis zur Entscheidung dauert es in der Regel einige Wochen, gefolgt von der Wertermittlung, der Versicherung und der notariell beglaubigten Hypothekenurkunde, die im Kataster eingetragen wird. Zu den Kosten zählen die Vermittlungsgebühr der Bank, die Wertermittlung, die Notargebühr für die Hypothekenurkunde, die Eintragung der Belastung und die Versicherungsprämie. Diese werden bei jeder Renditeberechnung zu den Anschaffungskosten addiert, und ein Käufer, der die Sicherung einer Immobilie innerhalb von dreißig Tagen abschließen muss, sollte sich dafür nicht auf eine montenegrinische Hypothek verlassen.

Bereiten Sie die Datei vor, bevor Sie die Immobilie finden

Die Käufer, die in Montenegro eine Finanzierung erhalten, sind diejenigen, die sich an die Bank wenden, bevor sie ein Angebot abgeben, mit übersetzten Einkommensdokumenten, nachvollziehbarer Anzahlung und einem Immobilientyp, den die Bank verleihen wird. Für alle anderen sind Bauträgerpläne und die Finanzierung im Heimatland die realistischen Wege, und der Kauf wird in bar abgewickelt. Senden Sie uns über die Kontaktseite Ihre Situation und den Immobilientyp, den Sie im Sinn haben, und wir sagen Ihnen, welche Banken gegebenenfalls Ihre Anfrage berücksichtigen und was die Alternativen kosten würden.