Hypotéky a financování pro zahraniční kupce nemovitostí v Černé Hoře

Většina zahraničních kupujících v Černé Hoře platí v hotovosti a tento zvyk utvářel trh: developeři cena za hotovost, prodejci očekávají rychlé dokončení a místní hypoteční úvěry nerezidentům jsou spíše výklenkem než běžným produktem. Financování je nicméně možné a vědomí, jak banky myslí na zahraničního dlužníka, ušetří týdny žádostí, které nikdy neuspěly. Tato příručka vysvětluje, co černohorské banky vyžadují, jak se liší rezidenti a nerezidenti a alternativy, které se často ukazují jako praktičtější.

Půjčují černohorské banky cizincům?

Ano, selektivně. Banky nejsnáze půjčují cizincům, kteří mají povolení k pobytu, příjem v Černé Hoře nebo černohorské společnosti s obchodní historií, protože tyto dlužníky lze posuzovat stejnými nástroji, jaké banka používá pro místní. Nerezident s příjmy v zahraničí a bez místního dosahu je těžší případ: banka musí vyhodnotit doklady o zahraničních příjmech, zvážit vymáhání přes hranice a podle toho ocenit riziko. Některé banky takové žádosti odmítají jako pojistku, jiné je přijímají s nižším poměrem úvěru k hodnotě a kratší dobou splatnosti.

Praktickým důsledkem je, že kupující, který hodlá bydlet v Černé Hoře nebo který drží nemovitost prostřednictvím místní společnosti s příjmy, má mnohem větší šanci než kupující rekreačního domu žádajícího ze zahraničí. Kupující, kteří plánují stěhování, by si měli přečíst, jak funguje povolení k pobytu prostřednictvím založení společnosti, protože povolení mění rozhovor o půjčce.

Co banky požadují?

Soubor hypotéky pro zahraničního žadatele obvykle obsahuje:

• Pas a povolení k pobytu v Černé Hoře, pokud je držitelem
• Doklad o příjmu: pracovní smlouva a výplatní pásky, případně firemní účetnictví a daňové přiznání OSVČ, obvykle za poslední dva až tři roky
• Bankovní výpisy ukazující přicházející příjem a dostupný vklad
• Kreditní zpráva nebo ekvivalent z domovské země
• Předběžná kupní smlouva a list vlastnictví nemovitosti
• Banka akceptuje ocenění od odhadce
• Pojištění majetku jménem banky, jakmile bude schváleno

Zahraniční dokumenty jsou překládány soudním překladatelem a často apostilovány; návod k získání apostily popisuje postup. Banky také provádějí vlastní kontroly zdroje vkladu proti praní špinavých peněz, takže jasná papírová stopa pro finanční prostředky je stejně důležitá jako příjem.

Jak se liší podmínky půjčky pro nerezidenty?

Ve srovnání s rezidentním dlužníkem by nerezident měl očekávat nižší maximální poměr úvěru k hodnotě, což znamená větší vklad; kratší maximální doba; vyšší marže nad referenční sazbu; a požadavek, aby se nemovitost nacházela v místě a typu banky, aby byla pohodlná zpětná držba a prodej, což upřednostňuje byty v Budvě, Tivatu, Kotoru a Podgorici před venkovskou půdou nebo nepovolenými domy.

Banky půjčují v eurech, měně Černé Hory, takže dlužník vydělávající v eurech nemá žádné měnové riziko. Dlužníci vydělávající v librách, dolarech nebo francích nesou toto riziko sami a banka může jejich příjem slevit, aby to umožnila. Půjčky jsou obvykle variabilní, vázané na evropskou referenční sazbu a podmínky předčasného splacení se v jednotlivých bankách liší.

Které nemovitosti lze zastavit?

Nemovitost musí mít čistý titul se stavebním povolením a užívacím oprávněním, zapsaný v katastru bez věcných břemen v oddílu C listu vlastnictví. Banky nepůjčují na nemovitosti označené jako postavené bez povolení, na pozemky bez plánu rozvoje nebo na jednotky ve výstavbě, dokud není budova zaregistrována. Jak číst list vlastnictví a najít tyto poznámky, je vysvětleno v průvodci listy vlastnictví nemovitostí v Černé Hoře.

U mimoplánových koupě tedy při výstavbě financuje developer, nikoli banka, a hypotéku lze sjednat až po dokončení, kdy má jednotka vlastní titul.

Jaké jsou alternativy k místní hypotéce?

Tři cesty financují více zahraničních nákupů v Černé Hoře než bankovní půjčky:

• Vývojářské platební plány. Většina developerů přijímá platby po etapách prostřednictvím výstavby, někdy se zůstatkem splatným rok nebo dva po dokončení. Plán je zajištěn smlouvou a kupující by měl trvat na bankovní záruce nebo úschově, jak je popsáno v průvodci nákupem nemovitostí ve výstavbě.
• Financování z domovské země. Uvolnění vlastního kapitálu z nemovitosti doma nebo nezajištěného zařízení od domácí banky, která zná dlužníka, je často levnější a rychlejší než černohorská hypotéka a nákup v Černé Hoře se pak dokončí v hotovosti.
• Financování prodejce. Soukromí prodejci občas akceptují odloženou část ceny, evidovanou jako břemeno nemovitosti, zejména u větších pozemků nebo domů, které jsou na trhu delší dobu.

Každý z nich má nákladový a rizikový profil a naši poradci je modelují podle místní hypotéky, než se klient zaváže.

Jak by měl kupující společnosti přistupovat k financování?

Černohorská d.o.o. s obchodní historií si může půjčit na komerční nebo investiční nemovitost se společností jako dlužníkem a vlastníkem jako ručitelem. Banka posuzuje účty společnosti, příjem z pronájmu, který nemovitost vyprodukuje, a postavení vlastníka. U nově založené společnosti bez historie banka přistupuje k žádosti v podstatě jako k osobní, takže firemní cesta neobchází test příjmu. Struktura mění daňový výsledek a toto srovnání patří do rozhovoru s naším týmem investičního poradenství, než se vybere nákupní vozidlo.

Jak dlouho trvá schválení a kolik to stojí?

Z kompletního spisu obvykle trvá rozhodnutí několik týdnů, poté následuje ocenění, pojištění a notářsky ověřená zástavní listina, která se zapisuje do katastru nemovitostí. Náklady zahrnují poplatek za sjednání banky, ocenění, notářský poplatek za zástavní list, registraci poplatku a pojistné. Ty jsou při jakékoli kalkulaci výnosu připočteny k pořizovacím nákladům a kupující, který potřebuje zajistit nemovitost do třiceti dnů, by při tom neměl spoléhat na černohorskou hypotéku.

Před nalezením nemovitosti si připravte soubor

Kupující, kteří získají financování v Černé Hoře, jsou ti, kteří osloví banku dříve, než učiní nabídku, s přeloženými příjmovými doklady, dohledatelným vkladem a typem nemovitosti, na kterou banka půjčí. Pro všechny ostatní jsou realistickými cestami developerské plány a financování z domovské země a nákup se dokončí v hotovosti. Zašlete nám svou situaci a typ nemovitosti, který máte na mysli, prostřednictvím kontaktní stránky a my vám sdělíme, které banky, pokud vůbec nějaké, budou zvažovat váš spis a kolik by stály alternativy.