Imóveis em Kolašin perto da estância de esqui

O setor imobiliário em Kolašin oferece os rendimentos médios mais elevados das nossas quatro regiões, 7 a 9%, de 2.000 a 3.500 euros por metro quadrado. A cidade fica abaixo da cordilheira Bjelasica, no norte de Montenegro, onde os projetos de esqui Kolašin 1600 e Kolašin 1450 estão a transformar uma tranquila base montanhosa num destino tanto para o inverno como para o verão.

Por que razão Kolašin está a atrair investidores imobiliários?

Três mudanças estão a impulsionar a procura:

1. O troço da autoestrada Smokovac-Mateševo reduziu a viagem de Podgorica de duas horas para menos de 45 minutos, o que facilita o acesso ao aeroporto
2. Novos teleféricos e produção de neve estão a ligar os centros de esqui em mais de 45 km de pistas
3. O Swissôtel Resort Kolašin foi inaugurado junto à pista Kolašin 1600 no início de 2024, com acesso direto às pistas de esqui

A costa atinge o seu pico no verão, mas Kolašin está cheia duas vezes por ano: esquiadores no inverno, caminhantes e visitantes do parque nacional no verão. Esta segunda temporada sustenta as receitas de aluguer ao longo do ano, e um melhor acesso já desencadeou uma onda de desenvolvimento residencial e hoteleiro na área. A nossa análise de mercado espera que os valores aumentem à medida que os resorts crescem até à escala dos concorrentes regionais, como Bansko na Bulgária e Kopaonik na Sérvia.

Que propriedade pode comprar em Kolašin?

• Suites e apartamentos de montanha, com unidades de gama alta a partir de 150 mil euros
• Unidades de condomínio-hotel com acesso direto às pistas de esqui geridas por operadores de marca
• Parcelas urbanizadas para chalés junto aos elevadores

Um exemplo de listagem descreve um lote de desenvolvimento de 1.850 m² a apenas 500 metros dos elevadores Kolašin 1600, com um Plano Urbano Detalhado aprovado para três chalés até 250 m² cada. A nossa análise da propriedade da estância de esqui de Kolašin cobre os projetos da estância e os níveis de preços com mais profundidade.

Unidade condomínio-hotel ou chalé próprio?

Uma unidade condo-hotel é a via passiva: o operador hoteleiro trata do marketing, da limpeza e da manutenção, e os proprietários participam na pool de aluguer, geralmente 40 a 60% do lucro líquido. Um chalé que constrói ou compra mantém o rendimento total do arrendamento e permite o uso pessoal sempre que quiser, mas precisa de um gestor local ou do seu próprio tempo.

De quanto capital necessita Kolašin?

Kolašin é a mais acessível das nossas quatro regiões para uma primeira compra. Os preços de 2.000 a 3.500 euros por metro quadrado comparam com os 4.000 a 8.000 euros na Baía de Kotor e de 5.000 a mais de 10.000 euros em Luštica, e as suites de montanha premium começam nos 150.000 euros.

Este lote de exemplo está cotado em 490.000 euros com direitos de construção para três casas, pelo que o terreno e as licenças para um pequeno projecto custam menos do que um único apartamento à beira-mar em Tivat, no topo do mercado.

Como é que o norte mais alargado apoia a procura?

Kolašin é a porta de entrada para uma região de parques nacionais, lagos glaciares e florestas que atrai visitantes fora da época de esqui. O Norte do Montenegro tem dois locais Património Mundial da UNESCO e cinco parques nacionais, entre eles Biogradska Gora, com uma das últimas florestas tropicais primitivas da Europa em torno de um lago glaciar, Durmitor com o desfiladeiro do rio Tara, e Prokletije com os seus picos alpinos.

Este cenário suporta formatos de alojamento para além dos apartamentos:

• Eco-lodges e chalés em madeira e pedra, muitas vezes com energia solar ou geotérmica
• Locais de glamping com tendas em cúpula e casas na árvore
• Aldeias étnicas que combinam casas tradicionais de pedra com agricultura biológica

Os alojamentos ecológicos e as aldeias étnicas pagam uma taxa reduzida de IVA de 7% sobre o alojamento, em comparação com o padrão de 21%. Para um proprietário, isto significa que um alojamento ou chalé perto de Kolašin pode ser comercializado para esquiadores no inverno e para caminhantes e famílias no verão, em vez de depender de uma única estação.

Um esquema de chalé é um bom primeiro desenvolvimento?

Para muitos investidores, sim. Os terrenos e apartamentos em Kolašin custam significativamente menos do que as propriedades costeiras, pelo que um pequeno projecto de chalé necessita de menos capital do que um projecto à beira-mar. Os compradores estrangeiros detêm o terreno através de uma empresa montenegrina, e nós tratamos do projeto, das licenças e da construção antes de entregar as unidades prontas a arrendar.

O estado de planeamento decide quanto vale um terreno. Um lote com planta aprovada e número conhecido de chalés pode ser precificado antes da compra, juntamente com o orçamento de construção e a época prevista de aluguer, para que o rendimento esperado seja visível antes do primeiro pagamento.

O que deve verificar antes de comprar um terreno de montanha?

O preço de um lote de montanha depende do que pode ser construído e de como os hóspedes chegarão até ele. Antes de assinar, confirme estes pontos:

• O Plano Urbano de Pormenor e o número e dimensão dos edifícios que permite
• Propriedade e ónus na folha de registo predial (lista nepokretnosti)
• Acesso rodoviário no inverno e distância até ao elevador mais próximo
• Ligações de água, eletricidade e esgotos, ou o custo de as trazer para o lote
• A empresa que ficará com o terreno, constituída antes da assinatura do contrato

Veja Kolašin com uma equipa a uma hora de distância

O nosso escritório em Podgorica fica a menos de uma hora das pistas, pelo que podemos mostrar-lhe terrenos e unidades de resort numa única visita. Para terrenos para construção na montanha e no litoral, consulte os nossos terrenos à venda em Montenegro, ou envie-nos o seu orçamento para começar.