נדל"ן בקולאשין ליד אתר הסקי

נדל"ן Kolašin מציע את התשואות הממוצעות הגבוהות ביותר של ארבעת האזורים שלנו, 7 עד 9%, ב-2,000 עד 3,500 יורו למ"ר. העיירה שוכנת מתחת לרכס Bjelasica בצפון מונטנגרו, שם פרויקטי הסקי Kolašin 1600 ו- Kolašin 1450 הופכים בסיס הררי שקט ליעד לחורף ולקיץ כאחד.

מדוע קולאשין מושכת משקיעי נכסים?

שלושה שינויים מניעים את הביקוש:

1. קטע הכביש המהיר Smokovac-Mateševo חתך את הנסיעה מפודגוריצה משעתיים לפחות מ-45 דקות, מה שמביא את שדה התעופה בהישג יד.
2. מעליות חדשות והכנת שלג מחברות את מרכזי הסקי ליותר מ-45 ק"מ של מדרונות
3. Swissôtel Resort Kolašin נפתח ליד מדרון Kolašin 1600 בתחילת 2024, עם גישה לסקי-אין, לסקי-אאוט

החוף מגיע לשיא בקיץ, אבל קולאשין מתמלא פעמיים בשנה: גולשים בחורף, מטיילים ומבקרים בפארק הלאומי בקיץ. אותה עונה שנייה שומרת על הכנסות משכירות לאורך השנה, וגישה טובה יותר כבר עוררה גל של פיתוח מגורים ומלונאות באזור. ניתוח השוק שלנו צופה שהערכים יעלו ככל שאתרי הנופש יגדלו לקראת קנה המידה של מתחרים אזוריים כמו בנסקו בבולגריה וקופאוניק בסרביה.

איזה נכס אפשר לקנות בקולאשין?

• סוויטות ודירות הרריות, עם יחידות יוקרה החל מ-150,000 אירו
• יחידות דירות-מלון עם סקי-אין, סקי-אאוט המנוהלות על ידי מפעילים ממותגים
• מגרשים עירוניים לבקתות צמודים למעליות

רשימה לדוגמה מתארת מגרש פיתוח בשטח של 1,850 מ"ר במרחק של 500 מטרים בלבד ממעליות Kolašin 1600, עם תוכנית עירונית מפורטת מאושרת לשלוש בקתות של עד 250 מ"ר כל אחת. הניתוח שלנו של נכס אתר הסקי Kolašin מכסה את הפרויקטים ואת רמות המחירים יותר לעומק.

יחידת דירות-מלון או בקתה משלכם?

יחידת דירות-מלון היא המסלול הפסיבי: מפעיל המלון מטפל בשיווק, ניקיון ותחזוקה, והבעלים חולקים במאגר ההשכרה, בדרך כלל 40 עד 60% מהרווח הנקי. בקתה שאתה בונה או קונה בעצמך שומרת על מלוא הכנסות השכירות ומאפשרת שימוש אישי מתי שתרצה, אבל היא זקוקה למנהל מקומי או לזמן משלך.

כמה הון דורש קולאשין?

Kolašin הוא הנגיש ביותר מבין ארבעת האזורים שלנו לרכישה ראשונה. מחירים של 2,000 עד 3,500 אירו למ"ר בהשוואה ל-4,000 עד 8,000 אירו במפרץ קוטור ו-5,000 אירו עד יותר מ-10,000 אירו בלושטיצה, וסוויטות הרים פרימיום מתחילות ב-150,000 אירו.

מגרש לדוגמה זה רשום ב-490,000 אירו עם זכויות בנייה לשלושה בתים, כך שקרקע והיתרים לתוכנית קטנה עולים פחות מדירת חוף בודדת בטיבת בראש השוק.

כיצד תומך הצפון הרחב יותר?

Kolašin הוא שער הכניסה לאזור של פארקים לאומיים, אגמים קרחונים ויערות שמושך מבקרים מחוץ לעונת הסקי. לצפון מונטנגרו יש שני אתרי מורשת עולמית של אונסק"ו וחמישה פארקים לאומיים, ביניהם ביוגרדסקה גורה, עם אחד מיערות הגשם הקדמוניים האחרונים של אירופה סביב אגם קרחוני, דורמיטור עם הקניון של נהר הטארה ופרוקלטיה עם הפסגות האלפיניות שלו.

הנוף הזה תומך בפורמטים של אירוח מעבר לדירות:

• צימרים ובקתות אקולוגיות מעץ ואבן, לרוב עם אנרגיה סולארית או גיאותרמית
• אתרי גלמפינג עם אוהלי כיפה ובתי עץ
• כפרי אתנו המשלבים בקתות אבן מסורתיות עם חקלאות אורגנית

אקולודג'ים וכפרים אתנו משלמים מע"מ מופחת של 7% על הלינה, לעומת 21% סטנדרטי. עבור בעלים, זה אומר שאכסניה או בקתה ליד קולאשין יכולים לשווק לגולשי סקי בחורף ולטיילים ומשפחות בקיץ במקום להסתמך על עונה אחת.

האם תוכנית בקתה היא פיתוח ראשון טוב?

עבור משקיעים רבים, כן. קרקעות ודירות בקולאשין עולות פחות משמעותית מנכסי חוף, כך שתוכנית בקתה קטנה צריכה פחות הון מפרויקט על חוף הים. קונים זרים מחזיקים במגרש באמצעות חברה מונטנגרית, ואנו מטפלים בתכנון, אישורים ובנייה לפני מסירת יחידות מוכנות להשכרה.

המצב התכנוני קובע מה שווה מגרש. ניתן לתמחר חבילה עם תכנית מאושרת ומספר ידוע של בקתות לפני הרכישה בצירוף תקציב הבנייה ועונת ההשכרה הצפויה, כך שההכנסה הצפויה נראית לעין לפני התשלום הראשון.

מה כדאי לבדוק לפני רכישת מגרש הררי?

חבילת הרים מתומחרת לפי מה שניתן לבנות וכיצד האורחים יגיעו אליה. לפני החתימה, אשר את הנקודות הבאות:

• התכנית העירונית המפורטת ומספר וגודל המבנים שהיא מאפשרת
• בעלות ושעבודים בגיליון רישום המקרקעין (רשימה nepokretnosti)
• גישה לכביש בחורף והמרחק למעלית הקרובה
• חיבורי מים, חשמל וביוב, או עלות הבאתם למגרש
• החברה שתחזיק בקרקע, הוקמה לפני חתימת החוזה

איך מאיישים בית עסק או בקתה?

אכסניה שמשכירה לאורחים זקוקה לאנשים לניקיון, תחזוקה וצ'ק אין, וחוק העבודה המונטנגרי קובע את המסגרת. כל יחסי עבודה מצריכים חוזה בכתב וחוזים לתקופה קצובה מתאימים לעבודה עונתית בחודשי הסקי והקיץ. שבוע העבודה המקובל הוא 40 שעות, ומס הכנסה על משכורות נע בין 9 ל-15%.

עובדים מחו"ל זקוקים לאישור שהייה ועבודה לפני המשמרת הראשונה שלהם, לכן כדאי להתחיל גיוס עונתי לפתיחת דצמבר בסתיו.

מה צריכה לתכנן חברת בקתה עבור מס ומע"מ?

חברה שמשכירה בקתות חייבת להירשם למע"מ ברגע שהמחזור השנתי שלה עובר 30,000 אירו, והאורחים משלמים מס תיירות לילי שנקבע על ידי העירייה, אותו גובה המארח ומעביר הלאה.

עלויות ההפעלה בצפון נמוכות יותר מאשר בחוף, אם כי חימום החורף מכביד יותר בתקציב. אנו מכינים את תקציב התפעול יחד עם תקציב הבנייה, כך שהרווח הנקי הצפוי ברור לפני קניית המגרש.

יש שוק חורף שני בצפון?

כֵּן. ז'בליאק, בגובה של כ-1,450 מטר אחת מהעיירות הגבוהות ביותר בבלקן, מפעילה את מדרונות הסקי שלה בסאווין קוק וב-Javorovača, כך שהצפון מציע יותר מיעד חורף אחד. אורחים המגיעים לשבוע יכולים לעשות סקי בשני המקומות, מה שמקנה לשהייה באזור יותר מגוון מאשר אתר נופש בודד. Javorovača, קרוב למרכז העיר, מתאים למתחילים ולמשפחות, בעוד Savin Kuk מציע ריצות ארוכות יותר גבוה יותר על ההר.

עבור משקיע, ז'בליאק הוא שוק קטן יותר מקולאשין, עם פחות פרויקטי נופש גדולים. אם אתה שוקל את שתי הערים, נוכל לארגן צפייה במגרשים בקולאשין ובז'בליאק במהלך אותו טיול מפודגוריצה.

ראה את קולאשין עם צוות הממוקם במרחק של שעה נסיעה

המשרד שלנו בפודגוריצה נמצא במרחק של פחות משעה מהמדרונות, כך שנוכל להציג מגרשים ויחידות נופש בביקור אחד. לבניית קרקע בהרים ובחוף, עיין במגרשים למכירה במונטנגרו, או שלח לנו את התקציב שלך כדי להתחיל.