Nehnuteľnosti v Kolašine pri lyžiarskom stredisku

Kolašinský realitný fond ponúka najvyššie priemerné výnosy z našich štyroch regiónov, 7 až 9 %, pri 2 000 až 3 500 € za meter štvorcový. Mesto leží pod pohorím Bjelasica na severe Čiernej Hory, kde lyžiarske projekty Kolašin 1600 a Kolašin 1450 menia pokojnú horskú základňu na zimnú aj letnú destináciu.

Prečo Kolašin láka investorov do nehnuteľností?

Tri zmeny zvyšujú dopyt:

1. Diaľničný úsek Smokovac-Mateševo skrátil jazdu z Podgorice z dvoch hodín na menej ako 45 minút, vďaka čomu je letisko ľahko dostupné
2. Nové vleky a zasnežovanie spájajú lyžiarske strediská do viac ako 45 km zjazdoviek
3. Swissôtel Resort Kolašin bol otvorený pri zjazdovke Kolašin 1600 začiatkom roku 2024 s priamym prístupom na zjazdovku (ski-in/ski-out)

Pobrežie vrcholí v lete, ale Kolašin sa zapĺňa dvakrát do roka: v zime lyžiari, v lete turisti a návštevníci národného parku. Táto druhá sezóna udržuje príjmy z prenájmu počas celého roka a lepší prístup už spustil vlnu rezidenčného a hotelového rozvoja v tejto oblasti. Naša trhová analýza očakáva, že hodnoty budú stúpať, keďže strediská budú rásť smerom k veľkosti regionálnych konkurentov, akými sú Bansko v Bulharsku a Kopaonik v Srbsku.

Akú nehnuteľnosť si môžete kúpiť v Kolašin?

• Horské apartmány a apartmány s nadštandardnými jednotkami od 150 000 €
• Kondo-hotelové jednotky na lyžiach a na lyžiach prevádzkované značkovými operátormi
• Urbanizované pozemky pre chaty v blízkosti vlekov

Príkladný výpis popisuje developerský pozemok s rozlohou 1 850 m² len 500 metrov od vlekov Kolašin 1600 so schváleným podrobným územným plánom pre tri chaty s rozlohou do 250 m². Naša analýza Majetok lyžiarskeho strediska Kolašin podrobnejšie pokrýva projekty rezortov a cenové hladiny.

Bytová jednotka alebo vlastná chata?

Bytovo-hotelová jednotka je pasívnou cestou: prevádzkovateľ hotela sa stará o marketing, upratovanie a údržbu a majitelia sa podieľajú na prenájme, zvyčajne 40 až 60 % čistého zisku. Chata, ktorú si postavíte alebo kúpite sami, si ponecháva plný príjem z prenájmu a umožňuje osobné použitie, kedykoľvek budete chcieť, ale potrebuje miestneho manažéra alebo váš vlastný čas.

Koľko kapitálu potrebuje Kolašin?

Kolašin je z našich štyroch krajov najdostupnejší na prvý nákup. Ceny od 2 000 € do 3 500 € za meter štvorcový v porovnaní so 4 000 € až 8 000 € v Boke Kotorskej a 5 000 € až viac ako 10 000 € na Luštici a prémiové horské apartmány začínajú na 150 000 €.

Tento vzorový pozemok je uvedený na 490 000 EUR so stavebnými právami pre tri domy, takže pozemky a povolenia pre malý projekt stoja menej ako jeden byt na pobreží v Tivat na vrchole trhu.

Ako širší sever podporuje dopyt?

Kolašin je vstupnou bránou do regiónu národných parkov, ľadovcových jazier a lesov, ktorý láka návštevníkov aj mimo lyžiarskej sezóny. Severná Čierna Hora má dve lokality svetového dedičstva UNESCO a päť národných parkov, medzi nimi Biogradska Gora, s jedným z posledných pralesov v Európe okolo ľadovcového jazera, Durmitor s kaňonom rieky Tara a Prokletije s alpskými štítmi.

Táto krajina podporuje ubytovacie formáty mimo apartmánov:

• Ekologické chaty a chaty z dreva a kameňa, často so solárnou alebo geotermálnou energiou
• Glampingové miesta s kupolovými stanmi a domčekmi na stromoch
• Etno dedinky, ktoré spájajú tradičné kamenné chalúpky s ekologickým poľnohospodárstvom

Ekologické chaty a etno dediny platia na ubytovanie zníženú sadzbu DPH 7 % oproti štandardným 21 %. Pre majiteľa to znamená, že chata alebo chata pri Kolašine môže v zime ponúknuť lyžiarom a v lete peších turistov a rodiny, namiesto toho, aby sa spoliehali na jednu sezónu.

Je schéma chaty dobrý prvý vývoj?

Pre mnohých investorov áno. Pozemky a byty v Kolašine stoja podstatne menej ako pobrežné nehnuteľnosti, takže schéma malej chaty potrebuje menej kapitálu ako projekt na pobreží. Zahraniční kupci držia pozemok prostredníctvom čiernohorskej spoločnosti a my vybavujeme návrh, povolenia a výstavbu pred odovzdaním jednotiek pripravených na prenájom.

Stav plánovania rozhoduje o hodnote pozemku. Parcelu so schváleným plánom a známym počtom chát je možné naceniť pred kúpou spolu s rozpočtom stavby a predpokladanou sezónou prenájmu, takže predpokladaný príjem je viditeľný ešte pred prvou platbou.

Čo by ste si mali skontrolovať pred kúpou horského pozemku?

Cena horského pozemku závisí od toho, čo sa dá postaviť a ako sa k nemu hostia dostanú. Pred podpisom potvrďte tieto body:

• Podrobný územný plán a počet a veľkosť budov, ktoré umožňuje
• Vlastníctvo a vecné bremená v liste pozemkovej knihy (zoznam nepokretnosti)
• Cestná dostupnosť v zime a vzdialenosť k najbližšej lanovke
• Prípojky vody, elektriny a kanalizácie, prípadne náklady na ich privedenie na pozemok
• Spoločnosť, ktorá bude držať pozemok, založená pred podpisom zmluvy

Ako zabezpečujete personál chaty alebo chaty?

Chata, ktorá sa prenajíma hosťom, potrebuje ľudí na upratovanie, údržbu a registráciu a rámec stanovuje čiernohorské pracovné právo. Každý pracovný pomer potrebuje písomnú zmluvu a sezónnym prácam počas lyžiarskych a letných mesiacov vyhovujú zmluvy na dobu určitú. Štandardný pracovný týždeň je 40 hodín a daň z príjmu z miezd sa pohybuje od 9 do 15 %.

Zamestnanci zo zahraničia potrebujú pred prvou zmenou povolenie na pobyt a pracovné povolenie, takže sezónny nábor na decembrové otvorenie je najlepšie začať na jeseň.

Vidieť Kolašina s tímom sídliacim hodinu odtiaľto

Naša kancelária v Podgorici je vzdialená menej ako hodinu od zjazdoviek, takže môžeme ukázať pozemky a rekreačné jednotky pri jedinej návšteve. Pre stavebné pozemky v horách a na pobreží si pozrite naše pozemky na predaj v Čiernej Hore, alebo nám na začiatok pošlite svoj rozpočet.