Nekilnojamas turtas Kolašin šalia slidinėjimo kurorto

Kolašin nekilnojamasis turtas siūlo didžiausią vidutinį pajamingumą iš keturių mūsų regionų – nuo 7 iki 9 % – nuo 2 000 iki 3 500 EUR už kvadratinį metrą. Miestas yra žemiau Bjelasica kalnagūbrio šiaurinėje Juodkalnijoje, kur Kolašin 1600 ir Kolašin 1450 slidinėjimo projektai ramią kalnų bazę paverčia žiemos ir vasaros paskirties vieta.

Kodėl Kolašinas pritraukia nekilnojamojo turto investuotojus?

Trys pokyčiai skatina paklausą:

1. Greitkelio Smokovac-Mateševo atkarpa sutrumpino kelionę iš Podgoricos nuo dviejų valandų iki mažiau nei 45 minutes, todėl oro uostą galima lengvai pasiekti
2. Nauji keltuvai ir sniego gamyba slidinėjimo centrus sujungia į daugiau nei 45 km trasų
3. Swissôtel Resort Kolašin buvo atidarytas šalia Kolašin 1600 šlaito 2024 m. pradžioje. Į trasą galima nuslidinėti tiesiai iš viešbučio (ski-in/ski-out)

Vasarą pakrantė pasiekia aukščiausią tašką, tačiau Kolašin pasipildo du kartus per metus: žiemą slidinėja, o vasarą – žygeiviai ir nacionalinio parko lankytojai. Antrasis sezonas išlaiko nuomos pajamas ištisus metus, o geresnė prieiga jau sukėlė gyvenamųjų namų ir viešbučių plėtros bangą rajone. Mūsų rinkos analizė tikisi, kad vertės kils, kai kurortai augs link regioninių konkurentų, tokių kaip Bansko Bulgarijoje ir Kopaonik Serbijoje, masto.

Kokį nekilnojamąjį turtą galite nusipirkti Kolašin mieste?

• Kalnų liukso numeriai ir apartamentai su aukščiausios klasės vienetais nuo 150 000 EUR
• Slidinėjimo ir slidinėjimo apartamentai-viešbučiai, kuriuos valdo firminiai operatoriai
• Urbanizuoti sklypai nameliams netoli liftų

Sąrašo pavyzdyje aprašomas 1850 m² sklypas, esantis vos 500 metrų nuo Kolašin 1600 liftų, su patvirtintu Detaliuoju urbanistikos planu trims nameliams iki 250 m². Mūsų atlikta Kolašin slidinėjimo kurorto nuosavybės analizė išsamiau apima kurorto projektus ir kainų lygius.

Butas-viešbutis ar nuosavas namelis?

Butas-viešbutis yra pasyvus kelias: viešbučio operatorius tvarko rinkodarą, namų tvarkymą ir priežiūrą, o savininkai dalijasi nuomos fondu, paprastai 40–60% grynojo pelno. Namelyje, kurį statote arba įsigyjate patys, išlaikomos visos nuomos pajamos ir ja galima naudotis asmeniniu būdu, kada tik norite, tačiau tam reikia vietinio vadovo arba jūsų paties laiko.

Kiek kapitalo reikia Kolašinui?

Kolašinas yra labiausiai pasiekiamas iš keturių mūsų regionų pirmam pirkiniui. Kainos nuo 2 000 iki 3 500 eurų už kvadratinį metrą, palyginti su 4 000 - 8 000 eurų Kotoro įlankoje ir 5 000 iki daugiau nei 10 000 eurų Lušticoje, o aukščiausios klasės apartamentai kalnuose prasideda nuo 150 000 eurų.

To pavyzdinio sklypo kaina yra 490 000 eurų su trijų namų statybos teise, todėl žemė ir leidimai nedidelei schemai kainuoja pigiau nei vienas butas pajūryje Tivato mieste, esantis rinkos viršuje.

Kaip platesnė šiaurė palaiko paklausą?

Kolašin yra vartai į nacionalinių parkų, ledyninių ežerų ir miškų regioną, kuris traukia lankytojus ne slidinėjimo sezono metu. Šiaurinėje Juodkalnijoje yra du UNESCO pasaulio paveldo objektai ir penki nacionaliniai parkai, tarp jų Biogradska Gora su vienu paskutinių pirmykščių atogrąžų miškų Europoje aplink ledyninį ežerą, Durmitoras su Taros upės kanjonu ir Prokletije su Alpių viršūnėmis.

Šis kraštovaizdis palaiko apgyvendinimo formatus ne tik butuose:

• Ekologiški nameliai ir nameliai iš medžio ir akmens, dažnai su saulės arba geotermine energija
• Glamping aikštelės su kupolinėmis palapinėmis ir nameliais medžiuose
• Etnokaimeliai, kuriuose tradiciniai akmeniniai kotedžai derinami su ekologiniu ūkininkavimu

Ekologiniai nameliai ir etnokaimeliai apgyvendinimui moka sumažintą 7% PVM tarifą, palyginti su standartiniu 21%. Savininkui tai reiškia, kad namelis ar namelis netoli Kolašino gali būti parduodamas slidininkams žiemą, o žygeiviams ir šeimoms vasarą, o ne pasikliauti vienu sezonu.

Ar namelio schema yra geras pirmasis vystymas?

Daugeliui investuotojų – taip. Žemė ir apartamentai Kolašin mieste kainuoja žymiai pigiau nei pakrantės nuosavybė, todėl nedidelio namelio projektai reikalauja mažiau kapitalo nei pajūrio projektui. Užsienio pirkėjai sklypą valdo per Juodkalnijos įmonę, o mes suprojektuojame, išduodame leidimus ir atliekame statybas prieš perduodant paruoštus nuomai vienetus.

Planavimo būsena lemia, ko vertas sklypas. Sklypas su patvirtintu planu ir žinomu namelių skaičiumi gali būti įkainotas prieš perkant, kartu su statybų biudžetu ir numatomu nuomos sezonu, todėl numatomos pajamos matomos prieš pirmą įmoką.

Ką reikėtų patikrinti prieš perkant kalnų sklypą?

Kalnų sklypas įkainojamas pagal tai, ką galima pastatyti ir kaip jį pasieks svečiai. Prieš pasirašydami patvirtinkite šiuos dalykus:

• Detalusis urbanistikos planas ir jame leidžiamas pastatų skaičius ir dydis
• Nuosavybė ir suvaržymai žemės registro lape (nepokretnosti sąrašas)
• Privažiavimas keliu žiemą ir atstumas iki artimiausio keltuvo
• Vandens, elektros ir nuotekų pajungimai, arba jų atvedimo iki sklypo kaina
• Įmonė, kuriai priklausys žemė, įsteigta prieš pasirašant sutartį

Kaip įdarbinate namelių ar namelių verslą?

Svečiams nuomojamame namelyje reikia žmonių valymui, priežiūrai ir registracijai, o Juodkalnijos darbo teisė nustato rėmus. Kiekvieniems darbo santykiams reikalinga rašytinė sutartis, o terminuotos sutartys tinka sezoniniam darbui slidinėjimo ir vasaros mėnesiais. Standartinė darbo savaitė yra 40 valandų, o pajamų mokestis nuo atlyginimų svyruoja nuo 9 iki 15%.

Darbuotojams iš užsienio prieš pirmąją pamainą reikia gauti leidimą gyventi ir dirbti, todėl sezoninį darbą gruodžio mėnesio darbo pradžiai geriausia pradėti rudenį.

Ką turėtų planuoti namelių įmonė dėl mokesčių ir PVM?

Namelius nuomojanti įmonė privalo registruotis PVM mokėtoja, kai jos metinė apyvarta viršija 30 000 eurų, o svečiai moka savivaldybės nustatytą nakties turizmo mokestį, kurį šeimininkas surenka ir perveda.

Eksploatacijos išlaidos šiaurėje mažesnės nei pakrantėje, nors šildymas žiemą biudžete sveria daugiau. Veiklos biudžetą rengiame kartu su statybų biudžetu, todėl numatomos grynosios pajamos yra aiškios dar neįperkant sklypo.

Pamatykite Kolašiną su komanda, įsikūrusia už valandos kelio

Mūsų biuras Podgoricoje yra mažiau nei valanda nuo šlaitų, todėl sklypus ir kurorto vienetus galime parodyti vieno apsilankymo metu. Jei norite statyti žemę kalnuose ir pakrantėje, naršykite mūsų parduodamus sklypus Juodkalnijoje arba atsiųskite mums savo biudžetą, kad pradėtume.