Плани зонування та дозволи на будівництво в Чорногорії: що дозволяє ділянка

Земельна ділянка в Чорногорії вартує стільки, скільки в проектній документації написано, що на ній можна будувати. Вид на море, оливкові дерева та опис агента – другорядне. Інвестори, які купують землю для вілли, невеликої забудови або туристичного проекту, повинні прочитати план, перш ніж прочитати ціну, і зрозуміти процедуру отримання дозволу, яка йде далі. Цей посібник пояснює ієрархію планування, як отримати умови для конкретної ділянки, сам дозвіл на будівництво та легалізацію будівель, побудованих без нього.

Якими планувальними документами регулюється ділянка?

Чорногорія планує свою територію пошарово. Національний просторовий план визначає широке використання землі по всій країні. Нижче кожен муніципалітет має просторові та генеральні містобудівні плани, які поділяють його територію на зони, а також детальні містобудівні плани, які встановлюють правила для окремих кварталів і ділянок у цих зонах: цільове призначення, максимальну площу, кількість поверхів, висоту, відступи від меж, паркування та вимоги до доступу та комунікацій.

Для покупця вирішальним документом є детальний містобудівний план ділянки. У ньому вказано, чи знаходиться ділянка взагалі в зоні забудови, що і скільки можна будувати. Ділянка за межами будь-якої будівельної зони або в зоні, зарезервованій для сільського господарства, лісу чи інфраструктури, не може бути забудована незалежно від того, що зазначено в списку. Прибережні муніципалітети також підпадають під спеціальний план прибережної зони, який додає власні обмеження біля берегової лінії.

Як дізнатися, що дозволяє конкретна посилка?

Надійний шлях - запросити містобудівні технічні умови на ділянку у відділі планування муніципалітету. Цей документ витягує з детального містобудівного плану все, що стосується цієї ділянки: дозволене цільове призначення, коефіцієнти забудови, поверховість, висоту, відступи, доступ та необхідні комунікації. Видається за запитом за плату і є основою для проекту архітектора.

Перш ніж платити за умови, покупець може попросити муніципалітет або місцевого архітектора підтвердити, який детальний план охоплює ділянку та чи знаходиться ділянка в будівельній зоні. У поєднанні з витягом з кадастру, описаним у посібнику з документів на право власності на нерухоме майно в Чорногорії, це дає два факти, які вирішують, чи продовжувати: хто є власником землі та що на ній можна будувати.

Що передбачає процедура отримання дозволу на будівництво?

Чорногорія реформувала своє будівельне законодавство таким чином, що для більшості будівель офіційний дозвіл на будівництво було замінено повідомленням про виконання робіт, що супроводжується повним проектом і необхідними погодженнями. На практиці кроки для інвестора такі:

1. Отримати містобудівно-технічні умови на ділянку.
2. Доручити ліцензованому архітектору виготовити головний проект відповідно до умов.
3. Нехай дизайн перевірить ліцензований рецензент.
4. Отримайте погодження та угоди про підключення від комунальних компаній і, якщо це необхідно, від органів, відповідальних за дороги, воду, культурну спадщину або прибережну зону.
5. Сплатіть плату за підключення до комунальних послуг, яка в місцевих жителях називається комунальним збором, враховуючи площу будинку та зону.
6. Повідомте муніципалітет про початок робіт із повним файлом і будуйте під наглядом ліцензованого інженера.
7. Після завершення отримують дозвіл на використання, після чого будівля реєструється в кадастрі.

Найбільше дивує іноземних інвесторів плата за підключення до комунальних послуг. Це одноразова плата за квадратний метр будівлі, яка встановлюється кожним муніципалітетом і залежить від зони, а в привабливих прибережних місцях це значна частина бюджету розвитку. Інвестори повинні отримати цифру для зони, перш ніж оцінювати ділянку.

Чому дозвіл на використання має значення при перепродажі та фінансуванні?

Будівля без дозволу на використання повністю не зареєстрована в кадастрі, а в правовстановлюючому документі робиться відмітка про те, що будівля існує без дозволу. Банки не будуть позичати проти цього, як описано в посібнику з іпотечних кредитів для іноземних покупців, юристи покупців радять відмовитися від цього, а страховики оцінюють це відповідно. Дозвіл на використання підтверджує, що будівлю було побудовано відповідно до проекту та умов, і це документ, який перетворює будівельний об’єкт на актив для продажу.

Що таке легалізація і коли вона застосовується?

Чорногорія має велику кількість будівель, побудованих протягом останніх десятиліть без дозволів, особливо на узбережжі. Процес легалізації дозволяє власнику такої будівлі упорядкувати її, за умови, що вона відповідає чинній планувальній документації, шляхом подання обстеження та проекту, сплати плати за підключення до комунальних мереж та будь-яких зборів за легалізацію та отримання рішення. Будівлі, які не можуть бути приведені у відповідність до плану, не можуть бути легалізовані і залишаються під загрозою.

Для покупця майно, зазначене як побудоване без дозволу, не є автоматично поганим придбанням, але ціна повинна відображати вартість і невизначеність легалізації, і покупець повинен перевірити в муніципалітеті, чи можлива легалізація цієї будівлі перед підписанням. Багато привабливих кам'яних будинків у затоці та старих вілл на узбережжі потрапляють до цієї категорії.

Які ділянки є найпоширенішими пастками?

Наші консультанти неодноразово бачать одні й ті ж ситуації:

• Ділянка, що продається як дачна ділянка, розташована в сільськогосподарській або лісовій зоні, будівництво якої заборонено
• Ділянка в будівельній зоні, детальний план якої передбачає незначну щільність, яку передбачає ціна
• Земля без законного доступу, де єдина дорога перетинає сусідську ділянку без зареєстрованого сервітуту
• Ділянки в межах прибережної захисної смуги, будівництво яких обмежено або відведено для загального користування
• Будівлі, описані як реконструйовані, які ніколи не були легалізовані і не можуть бути

Кожне з них ідентифікується випискою з планування та кадастром до того, як будь-які гроші переходять у руки. Законодавчі рамки для іноземних покупців землі, зокрема, коли потрібна компанія, пояснюються в посібнику з купівлі землі в Чорногорії.

Як інвестору підійти до ділянки під забудову?

Спочатку прочитайте план, потім оцініть ділянку. Отримати містобудівно-технічні умови до попереднього погодження, або обумовити їх виконання. Передбачте в бюджеті плату за підключення до комунальних мереж, проектування, перевірку та нагляд разом із будівництвом. Дайте час на погодження з усіма органами, чиї інтереси торкається ділянка, і більше часу в зоні ЮНЕСКО затоки та прибережної смуги. Наша служба нерухомості координує роботу архітектора, муніципалітету та комунальних служб для інвесторів, які хочуть мати єдину точку контакту, а сторінки регіонів Півострів Луштиця та Колашин описують дві області, де зараз найбільший попит на ділянки під забудову.