Karadağ'da İmar Planları ve İnşaat İzinleri: Bir Arsa Neye İzin Verir?

Karadağ'da bir arsa, planlama belgelerinin üzerine inşa edilebileceğini söylediği değere değer. Deniz manzarası, zeytin ağaçları ve acentenin anlatımı ikinci planda. Bir villa, küçük bir proje veya turistik bir proje için arsa satın alan yatırımcıların, fiyatı okumadan önce planı okuması ve ardından gelen izin prosedürünü anlaması gerekir. Bu kılavuzda planlama hiyerarşisi, belirli bir arsa için koşulların nasıl elde edileceği, inşaat ruhsatının kendisi ve ruhsatsız inşa edilen binaların yasallaştırılması açıklanmaktadır.

Bir arsayı hangi planlama belgeleri yönetir?

Karadağ topraklarını katmanlar halinde planlıyor. Ulusal mekansal plan, ülke genelinde arazinin geniş kullanımını belirlemektedir. Bunun altında, her belediyenin kendi bölgesini bölgelere ayıran mekansal ve genel kentsel planları ve bu bölgelerdeki bireysel bloklar ve parseller için kuralları belirleyen ayrıntılı kentsel planları vardır: amaç, maksimum alan, kat sayısı, yükseklik, sınırlardan kaynaklanan engeller, park yeri ve erişim ve hizmet gereksinimleri.

Alıcı için parseli kapsayan detaylı imar planı belirleyici belgedir. Parselin inşaat alanı içinde olup olmadığı, ne yapılabileceği ve ne kadar yapılabileceği belirtiliyor. Herhangi bir inşaat alanı dışında veya tarım, orman veya altyapıya ayrılmış bir alanda, ilanda ne yazıyor olursa olsun inşaat yapılamaz. Kıyı belediyeleri de kıyı şeridine yakın yerlerde kendi kısıtlamalarını ekleyen kıyı bölgesi için özel planın kapsamına girmektedir.

Belirli bir parselin neye izin verdiğini nasıl öğrenirsiniz?

Güvenilir yol, belediyenin planlama dairesinden parselin kentsel-teknik koşullarını talep etmektir. Bu belge, ayrıntılı kentsel plandan o parsel için geçerli olan her şeyi çıkarmaktadır: izin verilen amaç, bina katsayıları, zeminler, yükseklik, aksaklıklar, erişim ve gerekli altyapı bağlantıları. Talep üzerine ücret karşılığında verilir ve mimarın tasarımına temel oluşturur.

Koşullar için ödeme yapmadan önce alıcı, belediyeden veya yerel bir mimardan parselin hangi ayrıntılı planını kapsadığını ve parselin inşaat alanı içinde olup olmadığını teyit etmesini isteyebilir. Karadağ'daki emlak tapuları kılavuzunda açıklanan kadastro özetiyle birleştirildiğinde, bu, devam edip etmemeye karar veren iki gerçeği verir: arazinin sahibi ve üzerine ne inşa edilebilir.

İnşaat ruhsatı prosedürü neleri içerir?

Karadağ inşaat kanununda reform yaparak çoğu bina için resmi inşaat izninin yerini tam tasarım ve gerekli onaylarla desteklenen işlerin bildirimi aldı. Pratikte bir yatırımcı için atılması gereken adımlar şunlardır:

1. Parselin kentsel-teknik koşullarının elde edilmesi.
2. Ana tasarımın şartlara uygun olarak üretilmesi için lisanslı bir mimar görevlendirilir.
3. Tasarımın lisanslı bir incelemeci tarafından incelenmesini sağlayın.
4. Kamu hizmeti şirketlerinden ve ilgili olduğu durumlarda yollardan, sudan, kültürel mirastan veya kıyı bölgesinden sorumlu yetkililerden onayları ve bağlantı anlaşmalarını alın.
5. Yerel olarak ortak ücret olarak bilinen, binanın alanına ve bölgeye göre belirlenen elektrik bağlantı ücretini ödeyin.
6. İnşaatın başladığını tam dosya ile belediyeye bildirin ve inşaatı lisanslı bir mühendis gözetiminde yapın.
7. Tamamlandığında kullanım izni alınır ve ardından bina kadastroya kaydedilir.

Yabancı yatırımcıyı en çok şaşırtan kalem ise şebeke bağlantı ücreti oldu. Her belediye tarafından belirlenen ve bölgelere göre değişen, bina metrekaresi başına bir defaya mahsus alınan ücret olup, cazip kıyı bölgelerinde imar bütçesinin önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Yatırımcıların arsaya değerleme yapmadan önce bölgeye ait rakamı alması gerekmektedir.

Yeniden satışta ve finansmanda kullanım izni neden önemlidir?

Kullanım izni olmayan bir bina kadastroya tam olarak kaydedilmemekte ve tapuda binanın izinsiz olarak var olduğu belirtilmektedir. Bankalar, yabancı alıcılar için ipotekler kılavuzunda açıklandığı gibi buna karşılık kredi vermeyecektir; alıcıların avukatları buna karşı tavsiyede bulunur ve sigortacılar bunu buna göre fiyatlandırır. Kullanım izni, binanın tasarıma ve şartlara uygun olarak inşa edildiğini teyit eden ve bir inşaat projesini satılabilir varlığa dönüştüren belgedir.

Yasallaştırma nedir ve ne zaman uygulanır?

Karadağ'da, özellikle kıyı kesimlerinde, geçtiğimiz yıllarda izinsiz olarak inşa edilmiş çok sayıda bina stoku bulunuyor. Yasallaştırma süreci, böyle bir binanın sahibinin, mevcut planlama belgeleriyle tutarlı olması koşuluyla, bir etüt ve tasarım sunarak, şebeke bağlantı ücretini ve varsa yasallaştırma masraflarını ödeyerek ve kararı alarak binayı düzenlemesine olanak tanır. Plana uygun hale getirilemeyen binalar yasallaştırılamıyor ve risk altında kalıyor.

Bir alıcı için, izinsiz inşa edildiği belirtilen bir mülk otomatik olarak kötü bir satın alma değildir, ancak fiyatın maliyeti ve yasallaştırmanın belirsizliğini yansıtması gerekir ve alıcı, imzalamadan önce o bina için yasallaştırmanın mümkün olup olmadığını belediyeye danışmalıdır. Körfezdeki pek çok çekici taş ev ve sahildeki eski villalar bu kategoriye girmektedir.

En yaygın tuzaklar hangi arazilerdir?

Danışmanlarımız aynı durumları tekrar tekrar görüyor:

• Tarım veya orman bölgesinde, inşaata izin verilmeyen, villa sitesi olarak pazarlanan arsa
• Detaylı planı fiyatın ima ettiği yoğunluğun çok küçük bir kısmına izin veren bir inşaat alanı içindeki arsa
• Yasal erişimi olmayan, tek yolun kayıtlı irtifak hakkı bulunmayan bir komşu parselinden geçtiği arazi
• Kıyı koruma şeridi içerisinde yapılaşmanın kısıtlandığı veya kamu kullanımına ayrılan parseller
• Hiçbir zaman yasallaştırılmamış ve yenilenmiş olarak tanımlanan binalar

Bunların her biri, para el değiştirmeden önce imar planı ve kadastro ile belirlenir. Bir şirketin gerekli olduğu durumlar da dahil olmak üzere, yabancı arazi alıcılarına yönelik yasal çerçeve, Karadağ'da arazi satın alma rehberinde açıklanmaktadır.

Bir yatırımcı bir kalkınma planına nasıl yaklaşmalı?

Önce planı okuyun, sonra arsaya değer verin. Ön anlaşmadan önce kentsel-teknik şartları edinin veya anlaşmayı bunlara şart koşun. İnşaatın yanı sıra şebeke bağlantı ücretini, tasarımı, incelemeyi ve denetimi bütçeleyin. Arsanın çıkarlarını ilgilendiren tüm otoritelerin onayları için zaman tanıyın ve UNESCO körfez ve kıyı şeridi bölgesinde daha fazla zaman tanıyın. Gayrimenkul hizmetimiz, tek bir iletişim noktası isteyen yatırımcılar için mimarı, belediyeyi ve kamu hizmetlerini koordine eder ve Luštica Yarımadası ve Kolaşin bölge sayfaları, geliştirme arazilerinin şu anda en çok talep gördüğü iki alanı tanımlar.