Ζωνικά σχέδια και οικοδομικές άδειες στο Μαυροβούνιο: Τι επιτρέπει ένα οικόπεδο

Ένα οικόπεδο στο Μαυροβούνιο αξίζει όσο λένε τα πολεοδομικά έγγραφα ότι μπορεί να χτιστεί πάνω του. Η θέα στη θάλασσα, οι ελιές και η περιγραφή του πράκτορα είναι δευτερεύοντα. Οι επενδυτές που αγοράζουν γη για μια βίλα, μια μικρή ανάπτυξη ή ένα τουριστικό έργο πρέπει να διαβάσουν το σχέδιο πριν διαβάσουν την τιμή και να κατανοήσουν τη διαδικασία αδειοδότησης που ακολουθεί. Αυτός ο οδηγός εξηγεί την πολεοδομική ιεραρχία, τον τρόπο απόκτησης των προϋποθέσεων για ένα συγκεκριμένο οικόπεδο, την ίδια την οικοδομική άδεια και τη νομιμοποίηση κτιρίων που κατασκευάστηκαν χωρίς.

Ποια πολεοδομικά έγγραφα διέπουν ένα οικόπεδο;

Το Μαυροβούνιο σχεδιάζει την επικράτειά του σε στρώσεις. Το εθνικό χωροταξικό σχέδιο ορίζει την ευρεία χρήση της γης σε όλη τη χώρα. Κάτω από αυτό, κάθε δήμος έχει χωροταξικά και γενικά πολεοδομικά σχέδια που χωρίζουν την επικράτειά του σε ζώνες και λεπτομερή πολεοδομικά σχέδια που ορίζουν τους κανόνες για μεμονωμένα τετράγωνα και οικόπεδα εντός αυτών των ζωνών: σκοπός, μέγιστο αποτύπωμα, αριθμός ορόφων, ύψος, οπισθοδρομήσεις από τα όρια, στάθμευση και απαίτηση πρόσβασης και κοινής ωφέλειας.

Για έναν αγοραστή, το λεπτομερές πολεοδομικό σχέδιο που καλύπτει το γεωτεμάχιο είναι το καθοριστικό έγγραφο. Αναφέρει αν το οικόπεδο είναι καθόλου εντός οικοδομικής ζώνης, τι μπορεί να κατασκευαστεί και πόσο. Ένα οικόπεδο εκτός οικοδομικής ζώνης ή σε ζώνη που προορίζεται για γεωργία, δάση ή υποδομή, δεν μπορεί να χτιστεί ανεξάρτητα από το τι λέει η καταχώριση. Στο ειδικό σχέδιο για την παραλιακή ζώνη εμπίπτουν και οι παράκτιοι δήμοι, το οποίο προσθέτει τους δικούς του περιορισμούς κοντά στην ακτογραμμή.

Πώς μπορείτε να μάθετε τι επιτρέπει ένα συγκεκριμένο δέμα;

Η αξιόπιστη διαδρομή είναι να ζητηθούν οι πολεοδομικές-τεχνικές συνθήκες του γεωτεμαχίου από το τμήμα πολεοδομίας του δήμου. Αυτό το έγγραφο εξάγει από το αναλυτικό πολεοδομικό σχέδιο ό,τι ισχύει για αυτό το οικόπεδο: επιτρεπόμενος σκοπός, συντελεστές δόμησης, όροφοι, ύψος, οπισθοδρομήσεις, πρόσβαση και τις απαιτούμενες συνδέσεις κοινής ωφέλειας. Εκδίδεται κατόπιν αιτήματος έναντι αμοιβής και αποτελεί τη βάση για το σχέδιο του αρχιτέκτονα.

Πριν πληρώσει για τους όρους, ένας αγοραστής μπορεί να ζητήσει από τον δήμο ή έναν τοπικό αρχιτέκτονα να επιβεβαιώσει ποιο λεπτομερές σχέδιο καλύπτει το γεωτεμάχιο και εάν το γεωτεμάχιο βρίσκεται εντός ζώνης κατασκευής. Σε συνδυασμό με το απόσπασμα κτηματογράφησης που περιγράφεται στον οδηγό τίτλων ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας στο Μαυροβούνιο, αυτό δίνει τα δύο δεδομένα που αποφασίζουν εάν θα προχωρήσετε: σε ποιον ανήκει η γη και τι μπορεί να χτιστεί σε αυτήν.

Τι περιλαμβάνει η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας;

Το Μαυροβούνιο αναμόρφωσε τον κατασκευαστικό του νόμο έτσι ώστε για τα περισσότερα κτίρια η επίσημη οικοδομική άδεια αντικαταστάθηκε από μια κοινοποίηση εργασιών που υποστηρίζονται από μια πλήρη μελέτη και τις απαιτούμενες εγκρίσεις. Στην πράξη τα βήματα για έναν επενδυτή είναι:

1. Αποκτήστε τις πολεοδομικές-τεχνικές συνθήκες για το δέμα.
2. Αναθέστε σε έναν αδειοδοτημένο αρχιτέκτονα να παράγει το κύριο σχέδιο σύμφωνα με τις προϋποθέσεις.
3. Αναθέστε τον έλεγχο του σχεδίου από έναν εξουσιοδοτημένο κριτή.
4. Λάβετε τις εγκρίσεις και τις συμφωνίες σύνδεσης από τις εταιρείες κοινής ωφέλειας και, κατά περίπτωση, από τις αρχές που είναι αρμόδιες για τους δρόμους, το νερό, την πολιτιστική κληρονομιά ή την παράκτια ζώνη.
5. Πληρώστε το τέλος σύνδεσης κοινής ωφέλειας, γνωστό τοπικά ως κοινόχρηστο τέλος, που υπολογίζεται στην περιοχή του κτιρίου και στη ζώνη.
6. Ειδοποιήστε τον δήμο για την έναρξη των εργασιών με τον πλήρη φάκελο, και κατασκευάστε με την επίβλεψη αδειούχου μηχανικού.
7. Με την ολοκλήρωση, λάβετε την άδεια χρήσης, μετά την οποία το κτίριο καταχωρείται στο κτηματολόγιο.

Το τέλος σύνδεσης κοινής ωφέλειας είναι το στοιχείο που εκπλήσσει περισσότερο τους ξένους επενδυτές. Είναι μια εφάπαξ χρέωση ανά τετραγωνικό μέτρο του κτιρίου, που ορίζεται από κάθε δήμο και ποικίλλει ανά ζώνη και σε ελκυστικές παραθαλάσσιες τοποθεσίες αποτελεί σημαντικό μέρος του αναπτυξιακού προϋπολογισμού. Οι επενδυτές θα πρέπει να λάβουν τον αριθμό για τη ζώνη πριν αποτιμήσουν το οικόπεδο.

Γιατί έχει σημασία η άδεια χρήσης κατά τη μεταπώληση και τη χρηματοδότηση;

Κτίριο χωρίς άδεια χρήσης δεν είναι πλήρως εγγεγραμμένο στο κτηματολόγιο και ο τίτλος ιδιοκτησίας φέρει σημείωση ότι το κτίριο υπάρχει χωρίς άδεια. Οι τράπεζες δεν θα δανείσουν έναντι αυτής, όπως περιγράφεται στον οδηγό για υποθήκες για ξένους αγοραστές, οι δικηγόροι των αγοραστών συμβουλεύουν να μην το κάνουν και οι ασφαλιστές το τιμολογούν ανάλογα. Η άδεια χρήσης επιβεβαιώνει ότι το κτίριο κατασκευάστηκε σύμφωνα με το σχέδιο και τις συνθήκες και είναι το έγγραφο που μετατρέπει ένα κατασκευαστικό έργο σε πωλήσιμο περιουσιακό στοιχείο.

Τι είναι η νομιμοποίηση και πότε εφαρμόζεται;

Το Μαυροβούνιο έχει μεγάλο απόθεμα κτιρίων που κατασκευάστηκαν τις προηγούμενες δεκαετίες χωρίς άδειες, ειδικά στην ακτή. Η διαδικασία νομιμοποίησης επιτρέπει στον ιδιοκτήτη ενός τέτοιου κτιρίου να το τακτοποιήσει, υπό την προϋπόθεση ότι είναι σύμφωνο με τα τρέχοντα πολεοδομικά έγγραφα, υποβάλλοντας έρευνα και μελέτη, πληρώνοντας το τέλος σύνδεσης κοινής ωφελείας και τυχόν χρεώσεις νομιμοποίησης και λαμβάνοντας την απόφαση. Κτίρια που δεν μπορούν να ευθυγραμμιστούν με το σχέδιο δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν και παραμένουν σε κίνδυνο.

Για έναν αγοραστή, ένα ακίνητο που σημειώνεται ως χτισμένο χωρίς άδεια δεν είναι αυτόματα κακή αγορά, αλλά η τιμή πρέπει να αντικατοπτρίζει το κόστος και την αβεβαιότητα της νομιμοποίησης και ο αγοραστής πρέπει να ελέγξει με τον δήμο εάν είναι δυνατή η νομιμοποίηση για αυτό το κτίριο πριν υπογράψει. Πολλά ελκυστικά πέτρινα σπίτια στον κόλπο και παλαιότερες βίλες στην ακτή ανήκουν σε αυτήν την κατηγορία.

Ποια οικόπεδα είναι οι πιο συνηθισμένες παγίδες;

Οι σύμβουλοί μας βλέπουν επανειλημμένα τις ίδιες καταστάσεις:

• Ένα οικόπεδο που πωλείται ως βίλα που βρίσκεται σε αγροτική ή δασική ζώνη χωρίς άδεια κατασκευής
• Οικόπεδο εντός οικοδομικής ζώνης του οποίου το λεπτομερές σχέδιο επιτρέπει ένα κλάσμα της πυκνότητας που συνεπάγεται η τιμή
• Οικόπεδο χωρίς νόμιμη πρόσβαση, όπου ο μόνος δρόμος διασχίζει το γεωτεμάχιο ενός γείτονα χωρίς δηλωμένη δουλεία
• Οικόπεδα εντός της λωρίδας προστασίας ακτών όπου η κατασκευή περιορίζεται ή προορίζεται για δημόσια χρήση
• Κτίρια που περιγράφονται ως ανακαινισμένα που δεν νομιμοποιήθηκαν ποτέ και δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν

Κάθε ένα από αυτά προσδιορίζεται από το απόσπασμα σχεδιασμού και το κτηματολόγιο πριν αλλάξουν χέρια. Το νομικό πλαίσιο για τους ξένους αγοραστές γης, συμπεριλαμβανομένης της ανάγκης μιας εταιρείας, εξηγείται στον οδηγό για αγορά γης στο Μαυροβούνιο.

Πώς πρέπει να προσεγγίσει ένας επενδυτής ένα οικόπεδο ανάπτυξης;

Διαβάστε πρώτα το σχέδιο, δώστε αξία στη συνέχεια. Αποκτήστε τους πολεοδομικούς-τεχνικούς όρους πριν από το προσύμφωνο ή εξαρτήστε τη συμφωνία από αυτούς. Προϋπολογίστε το τέλος σύνδεσης κοινής ωφέλειας, το σχεδιασμό, την αναθεώρηση και την επίβλεψη παράλληλα με την κατασκευή. Δώστε χρόνο για εγκρίσεις από κάθε αρχή της οποίας το ενδιαφέρον αγγίζει το οικόπεδο και περισσότερο χρόνο στη ζώνη της UNESCO του κόλπου και της παράκτιας λωρίδας. Η κτηματομεσιτική μας υπηρεσία συντονίζει τον αρχιτέκτονα, τον δήμο και τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας για επενδυτές που επιθυμούν ένα ενιαίο σημείο επαφής και οι σελίδες της περιοχής Luštica Peninsula και Kolašin περιγράφουν δύο περιοχές όπου τα οικόπεδα έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση αυτήν τη στιγμή.