Bebauungspläne und Baugenehmigungen in Montenegro: Was ein Grundstück zulässt

Ein Grundstück in Montenegro ist so viel wert, wie es laut Planungsunterlagen bebaubar ist. Der Meerblick, die Olivenbäume und die Beschreibung des Maklers sind zweitrangig. Investoren, die Grundstücke für eine Villa, eine kleine Siedlung oder ein touristisches Projekt kaufen, müssen den Plan lesen, bevor sie den Preis lesen, und das anschließende Genehmigungsverfahren verstehen. Dieser Leitfaden erklärt die Planungshierarchie, wie man die Bedingungen für ein bestimmtes Grundstück erhält, die Baugenehmigung selbst und die Legalisierung von Gebäuden, die ohne Genehmigung gebaut wurden.

Welche Planungsunterlagen regeln ein Grundstück?

Montenegro plant sein Territorium in Schichten. Der nationale Raumordnungsplan legt die flächendeckende Flächennutzung im ganzen Land fest. Darunter verfügt jede Gemeinde über räumliche und allgemeine Stadtpläne, die ihr Territorium in Zonen unterteilen, sowie detaillierte Stadtpläne, die die Regeln für einzelne Blöcke und Grundstücke innerhalb dieser Zonen festlegen: Zweck, maximale Grundfläche, Anzahl der Stockwerke, Höhe, Rückstände von den Grenzen, Parkplätze und die Anforderungen an Zugang und Versorgung.

Für einen Käufer ist der detaillierte Stadtplan des Grundstücks das entscheidende Dokument. Darin ist angegeben, ob das Grundstück überhaupt innerhalb einer Bauzone liegt, was bebaut werden darf und wie viel. Ein Grundstück außerhalb einer Bauzone oder in einer Zone, die der Landwirtschaft, dem Wald oder der Infrastruktur vorbehalten ist, kann unabhängig von den Angaben in der Auflistung nicht bebaut werden. Küstengemeinden fallen ebenfalls unter den Sonderplan für die Küstenzone, der eigene Beschränkungen in Küstennähe vorsieht.

Wie finden Sie heraus, was ein bestimmtes Paket erlaubt?

Der sichere Weg besteht darin, die städtebaulich-technischen Voraussetzungen für das Grundstück bei der Planungsabteilung der Gemeinde anzufragen. Dieses Dokument extrahiert aus dem detaillierten Stadtplan alles, was für dieses Grundstück gilt: zulässige Nutzung, Bebauungskoeffizienten, Geschosse, Höhe, Rückstände, Zugang und die erforderlichen Versorgungsanschlüsse. Es wird auf Anfrage gegen Gebühr ausgestellt und ist Grundlage für den Entwurf des Architekten.

Vor der Zahlung der Konditionen kann ein Käufer die Gemeinde oder einen örtlichen Architekten um Bestätigung bitten, welcher detaillierte Plan das Grundstück abdeckt und ob sich das Grundstück innerhalb einer Bauzone befindet. In Kombination mit dem im Leitfaden zu Immobilienurkunden in Montenegro beschriebenen Katasterauszug ergeben sich daraus die beiden Fakten, die über das weitere Vorgehen entscheiden: Wem gehört das Grundstück und was kann darauf gebaut werden?

Was beinhaltet das Baugenehmigungsverfahren?

Montenegro hat sein Baurecht reformiert, sodass für die meisten Gebäude die formelle Baugenehmigung durch eine Bauanzeige ersetzt wurde, die auf einem vollständigen Entwurf und den erforderlichen Genehmigungen basiert. In der Praxis sind die Schritte für einen Investor:

1. Ermitteln Sie die städtebaulich-technischen Voraussetzungen für das Grundstück.
2. Beauftragen Sie einen lizenzierten Architekten mit der Erstellung des Hauptentwurfs gemäß den Bedingungen.
3. Lassen Sie das Design von einem lizenzierten Gutachter überprüfen.
4. Holen Sie die Genehmigungen und Anschlussvereinbarungen bei den Versorgungsunternehmen und gegebenenfalls bei den für Straßen, Wasser, Kulturerbe oder Küstengebiet zuständigen Behörden ein.
5. Bezahlen Sie die Anschlussgebühr, die vor Ort als Kommunalgebühr bezeichnet wird und sich nach der Gebäudefläche und der Zone richtet.
6. Benachrichtigen Sie die Gemeinde über den Beginn der Arbeiten mit den vollständigen Unterlagen und führen Sie die Bauarbeiten unter der Aufsicht eines zugelassenen Ingenieurs durch.
7. Nach Fertigstellung holen Sie die Nutzungsgenehmigung ein, woraufhin das Gebäude im Kataster eingetragen wird.

Die Anschlussgebühr ist der Posten, der ausländische Investoren am meisten überrascht. Es handelt sich um eine einmalige Gebühr pro Quadratmeter des Gebäudes, die von jeder Gemeinde festgelegt wird und je nach Zone variiert. In attraktiven Küstenlagen macht sie einen erheblichen Teil des Entwicklungsbudgets aus. Investoren sollten den Wert für die Zone einholen, bevor sie das Grundstück bewerten.

Warum ist die Nutzungserlaubnis beim Weiterverkauf und bei der Finanzierung wichtig?

Ein Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung ist nicht vollständig im Kataster eingetragen und in der Eigentumsurkunde ist vermerkt, dass das Gebäude ohne Genehmigung existiert. Banken gewähren keine Kredite dagegen, wie im Leitfaden zu Hypotheken für ausländische Käufer beschrieben, die Anwälte der Käufer raten davon ab und die Versicherer kalkulieren entsprechend. Die Nutzungserlaubnis bestätigt, dass das Gebäude gemäß dem Entwurf und den Bedingungen errichtet wurde, und ist das Dokument, das ein Bauprojekt in einen verkaufsfähigen Vermögenswert verwandelt.

Was ist Legalisierung und wann gilt sie?

Montenegro verfügt über einen großen Bestand an Gebäuden, die in den letzten Jahrzehnten ohne Genehmigung errichtet wurden, insbesondere an der Küste. Das Legalisierungsverfahren ermöglicht es dem Eigentümer eines solchen Gebäudes, es zu legalisieren, sofern es mit den aktuellen Planungsdokumenten übereinstimmt, indem er eine Vermessung und einen Entwurf vorlegt, die Anschlussgebühr und etwaige Legalisierungsgebühren bezahlt und die Entscheidung erwirkt. Gebäude, die nicht mit dem Plan in Einklang gebracht werden können, können nicht legalisiert werden und bleiben gefährdet.

Für einen Käufer ist eine Immobilie, die ohne Baugenehmigung als gebaut gekennzeichnet ist, nicht automatisch ein Fehlkauf, aber der Preis muss die Kosten und die Ungewissheit der Legalisierung widerspiegeln, und der Käufer muss vor der Unterzeichnung bei der Gemeinde prüfen, ob eine Legalisierung für dieses Gebäude möglich ist. In diese Kategorie fallen viele attraktive Steinhäuser in der Bucht und ältere Villen an der Küste.

Welche Parzellen sind die häufigsten Fallen?

Unsere Berater sehen immer wieder die gleichen Situationen:

• Ein Grundstück, das als Villengrundstück vermarktet wird und in einem Agrar- oder Waldgebiet liegt, für das keine Bebauung gestattet ist
• Ein Grundstück innerhalb einer Bauzone, dessen detaillierter Plan einen Bruchteil der Bebauung zulässt, die der Preis impliziert
• Grundstücke ohne legalen Zugang, bei dem die einzige Straße das Grundstück eines Nachbarn ohne eingetragene Dienstbarkeit kreuzt
• Grundstücke innerhalb des Küstenschutzstreifens, deren Bebauung eingeschränkt oder der öffentlichen Nutzung vorbehalten ist
• Als renoviert beschriebene Gebäude, die nie legalisiert wurden und auch nicht legalisiert werden können

Jedes davon wird durch den Planungsauszug und das Kataster identifiziert, bevor Geld den Besitzer wechselt. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für ausländische Grundstückskäufer, auch wenn ein Unternehmen erforderlich ist, werden im Leitfaden zum Grundstückskauf in Montenegro erläutert.

Wie sollte ein Investor an ein Entwicklungsgrundstück herangehen?

Lesen Sie zuerst den Plan und bewerten Sie dann die Handlung. Holen Sie sich die städtebaulich-technischen Voraussetzungen vor dem Vorvertrag ein oder machen Sie den Vertrag davon abhängig. Budgetieren Sie die Anschlussgebühr, den Entwurf, die Überprüfung und Überwachung neben dem Bau. Planen Sie Zeit für die Genehmigung aller Behörden ein, deren Interesse das Grundstück berührt, und mehr Zeit in der UNESCO-Zone der Bucht und des Küstenstreifens. Unser Immobilienservice koordiniert den Architekten, die Gemeinde und die Versorgungsunternehmen für Investoren, die einen einzigen Ansprechpartner wünschen, und auf den Regionenseiten Luštica-Halbinsel und Kolašin werden zwei Gebiete beschrieben, in denen Entwicklungsgrundstücke derzeit am meisten nachgefragt sind.