Planuri de zonare și autorizații de construire în Muntenegru: ce permite un teren

Un teren din Muntenegru merită ceea ce documentele de planificare spun că poate fi construit pe el. Vederea la mare, măslinii și descrierea agentului sunt secundare. Investitorii care cumpără teren pentru o vilă, o mică dezvoltare sau un proiect turistic trebuie să citească planul înainte de a citi prețul și să înțeleagă procedura de autorizare care urmează. Acest ghid explică ierarhia de planificare, modul de obținere a condițiilor pentru o anumită parcelă, autorizația de construire în sine și legalizarea clădirilor construite fără una.

Ce documente de planificare guvernează o parcelă?

Muntenegru își planifică teritoriul în straturi. Planul spațial național stabilește utilizarea pe scară largă a terenului în întreaga țară. Dedesubt, fiecare municipiu are planuri de amenajare și urbanism general care își împart teritoriul în zone, precum și planuri urbanistice detaliate care stabilesc regulile pentru blocurile și parcelele individuale din zonele respective: scop, amprenta maximă, numărul de etaje, înălțime, retrageri față de limite, parcare și cerința de acces și utilități.

Pentru un cumpărător, planul urbanistic detaliat care acoperă parcela este documentul decisiv. Se precizează dacă terenul se află în interiorul unei zone de construcție, ce poate fi construit și cât de mult. Un teren în afara oricărei zone de construcție, sau într-o zonă rezervată agriculturii, pădurii sau infrastructurii, nu poate fi construit indiferent de ceea ce scrie pe listă. Municipalitățile de coastă intră și ele în planul special pentru zona de coastă, care adaugă propriile restricții în apropierea țărmului.

Cum afli ce permite un anumit pachet?

Traseul de încredere este solicitarea condițiilor urbanistice-tehnice pentru parcelă de la direcția de urbanism a municipiului. Acest document extrage din planul urbanistic de detaliu tot ceea ce se aplică acelui teren: destinație admisă, coeficienți de construcție, etaje, înălțime, reculegeri, acces și racorduri la utilități necesare. Se eliberează la cerere contra cost și stă la baza proiectării arhitectului.

Înainte de a plăti pentru condiții, un cumpărător poate cere municipalității sau unui arhitect local să confirme ce plan detaliat acoperă parcela și dacă parcela se află în interiorul unei zone de construcție. Combinat cu extrasul de cadastru descris în ghidul titurilor de proprietate imobiliară în Muntenegru, aceasta oferă cele două fapte care decid dacă se procedează: cine deține terenul și ce poate fi construit pe acesta.

Ce presupune procedura autorizației de construire?

Muntenegru și-a reformat legea construcțiilor astfel încât, pentru majoritatea clădirilor, autorizația oficială de construire a fost înlocuită cu o notificare de lucrări susținută de un proiect complet și aprobările necesare. În practică, pașii pentru un investitor sunt:

1. Obtineti conditiile urbanistice-tehnice pentru parcela.
2. Solicitați unui arhitect autorizat să realizeze proiectul principal în conformitate cu condițiile.
3. Verificați designul de către un evaluator autorizat.
4. Obțineți avizele și acordurile de racordare de la companiile de utilități și, după caz, de la autoritățile responsabile cu drumurile, apă, patrimoniul cultural sau zona de coastă.
5. Plătiți taxa de racordare la utilități, cunoscută local ca taxă comunală, evaluată pe suprafața clădirii și pe zonă.
6. Anunțați primăria de începerea lucrărilor cu dosarul complet, și construiți sub supravegherea unui inginer autorizat.
7. La finalizare, obțineți autorizația de folosință, după care imobilul este înregistrat în cadastru.

Taxa de racordare la utilitate este elementul care surprinde cel mai mult investitorii straini. Este o taxă unică pe metru pătrat al clădirii, stabilită de fiecare municipalitate și care variază în funcție de zonă, iar în locații atractive de coastă reprezintă o parte semnificativă a bugetului de dezvoltare. Investitorii ar trebui să obțină cifra pentru zonă înainte de a evalua parcela.

De ce contează permisul de utilizare la revânzare și pentru finanțare?

O clădire fără autorizație de folosință nu este înregistrată în totalitate în cadastru, iar titlul de proprietate poartă mențiunea că imobilul există fără autorizație. Băncile nu vor împrumuta împotriva acestuia, așa cum este descris în ghidul pentru ipoteci pentru cumpărători străini, avocații cumpărătorilor îl sfătuiesc, iar asigurătorii îl prețuiesc în consecință. Autorizația de utilizare confirmă că clădirea a fost construită în conformitate cu proiectul și condițiile și este documentul care transformă un proiect de construcție într-un bun vânzabil.

Ce este legalizarea și când se aplică?

Muntenegru are un stoc mare de clădiri construite în ultimele decenii fără autorizații, în special pe coastă. Procesul de legalizare permite proprietarului unui astfel de imobil să o regularizeze, cu condiția ca aceasta să fie în concordanță cu actele de planificare în vigoare, prin depunerea unui sondaj și proiectare, achitarea taxei de racordare la utilități și a eventualelor taxe de legalizare și obținerea deciziei. Clădirile care nu pot fi aduse în conformitate cu planul nu pot fi legalizate și rămân în pericol.

Pentru un cumpărător, o proprietate menționată ca fiind construită fără autorizație nu este automat o achiziție proastă, dar prețul trebuie să reflecte costul și incertitudinea legalizării, iar cumpărătorul trebuie să verifice cu municipalitatea dacă legalizarea este posibilă pentru acea clădire înainte de a semna. Multe case de piatră atractive din golf și vile mai vechi de pe coastă se încadrează în această categorie.

Care parcele sunt cele mai comune capcane?

Consilierii noștri văd aceleași situații în mod repetat:

• Un teren comercializat ca șantier de vilă care se află într-o zonă agricolă sau forestieră fără construcție permisă
• Un teren în interiorul unei zone de construcție al cărui plan detaliat permite o fracțiune din densitatea pe care o presupune prețul
• Teren fără acces legal, unde singurul drum traversează parcela unui vecin fără servitute înregistrată
• Loturi din cadrul fâșiei de protecție a litoralului unde construcția este restricționată sau rezervată uzului public
• Clădiri descrise ca renovate care nu au fost niciodată legalizate și nu pot fi

Fiecare dintre acestea este identificat prin extrasul de planificare și cadastru înainte ca orice bani să se schimbe. Cadrul legal pentru cumpărătorii străini de teren, inclusiv atunci când este necesară o companie, este explicat în ghidul pentru cumpărarea terenurilor în Muntenegru.

Cum ar trebui să abordeze un investitor un teren de dezvoltare?

Citiți mai întâi planul, apoi apreciați complotul. Obține condițiile urbanistice-tehnice înainte de acordul preliminar, sau condiționează acordul de acestea. Bugetați taxa de conectare la utilități, proiectarea, revizuirea și supravegherea alături de construcție. Acordați timp pentru aprobări de la fiecare autoritate al cărui interes îl atinge parcela și mai mult timp în zona UNESCO a golfului și fâșia de coastă. Serviciul nostru imobiliar coordonează arhitectul, municipalitatea și utilitățile pentru investitorii care doresc un singur punct de contact, iar paginile regiunilor Peninsula Luštica și Kolašin descriu două zone în care terenurile de dezvoltare sunt în prezent cele mai căutate.