Piani di zonizzazione e licenze edilizie in Montenegro: cosa consente un terreno

Un appezzamento di terreno in Montenegro vale quello che i documenti di pianificazione dicono che su di esso si può costruire. La vista sul mare, gli ulivi e la descrizione dell'agente sono secondari. Gli investitori che acquistano un terreno per una villa, un piccolo sviluppo urbano o un progetto turistico devono leggere il piano prima di leggere il prezzo e comprendere la procedura di autorizzazione che segue. Questa guida spiega la gerarchia della pianificazione, come ottenere le condizioni per un terreno specifico, il permesso di costruire stesso e la legalizzazione degli edifici costruiti senza.

Quali documenti di pianificazione governano un terreno?

Il Montenegro pianifica il suo territorio a strati. Il piano territoriale nazionale stabilisce l’ampio utilizzo del territorio in tutto il paese. Al di sotto di esso, ogni comune ha piani urbanistici spaziali e generali che dividono il proprio territorio in zone, e piani urbanistici dettagliati che stabiliscono le regole per i singoli isolati e lotti all'interno di quelle zone: destinazione, ingombro massimo, numero di piani, altezza, arretramenti dai confini, parcheggio e requisiti di accesso e servizi.

Per l'acquirente il documento decisivo è il piano urbanistico dettagliato del lotto. Indica se il terreno si trova all'interno di una zona edificabile, cosa può essere costruito e quanto. Un terreno al di fuori di qualsiasi zona edificabile, o in una zona riservata all'agricoltura, alla foresta o alle infrastrutture, non può essere edificato, indipendentemente da ciò che dice l'elenco. Anche i comuni costieri rientrano nel piano speciale per la zona costiera, che aggiunge propri vincoli in prossimità del litorale.

Come fai a sapere cosa consente un pacco specifico?

Il percorso affidabile è richiedere le condizioni tecnico-urbane del lotto all’ufficio di pianificazione del comune. Tale documento estrae dal piano urbanistico dettagliato tutto ciò che riguarda quel lotto: destinazione d'uso, coefficienti edificatori, piani, altezza, arretramenti, accessi e gli allacciamenti necessari. Viene rilasciato su richiesta a pagamento e costituisce la base per la progettazione dell’architetto.

Prima di pagare le condizioni, l'acquirente può chiedere al comune o ad un architetto locale di confermare quale piano dettagliato copre il lotto e se il lotto si trova all'interno di una zona edificabile. Combinato con l'estratto catastale descritto nella guida ai atti di proprietà immobiliare in Montenegro, fornisce i due fatti che decidono se procedere: chi possiede il terreno e cosa può essere edificato su di esso.

Cosa comporta la procedura di concessione edilizia?

Il Montenegro ha riformato la propria normativa edilizia in modo tale che per la maggior parte degli edifici il permesso di costruire formale è stato sostituito da una notifica di lavori corredata da un progetto completo e dalle necessarie approvazioni. In pratica i passaggi per un investitore sono:

1. Ottenere le condizioni tecnico-urbanistiche del lotto.
2. Incaricare un architetto autorizzato di produrre il progetto principale in linea con le condizioni.
3. Far revisionare il progetto da un revisore autorizzato.
4. Ottenere le approvazioni e gli accordi di connessione dalle società di servizi pubblici e, se del caso, dalle autorità responsabili delle strade, delle acque, del patrimonio culturale o della zona costiera.
5. Pagare la tariffa di allacciamento dei servizi, conosciuta localmente come tassa comunale, valutata sulla superficie dell'edificio e sulla zona.
6. Comunicare al Comune l'inizio dei lavori con la pratica completa e costruire sotto la supervisione di un ingegnere abilitato.
7. Al termine si ottiene il permesso d'uso, dopodiché l'edificio viene censito al catasto.

La tariffa di allacciamento delle utenze è la voce che sorprende maggiormente gli investitori stranieri. Si tratta di una tariffa una tantum per metro quadrato dell'edificio, stabilita da ciascun comune e variabile a seconda della zona, e in località costiere attraenti costituisce una parte significativa del budget di sviluppo. Gli investitori dovrebbero ottenere la cifra per la zona prima di valutare il terreno.

Perché il permesso d'uso è importante per la rivendita e per il finanziamento?

Un edificio senza permesso d'uso non è completamente registrato nel catasto e l'atto di proprietà riporta che l'edificio esiste senza permesso. Le banche non concederanno prestiti in cambio di questo, come descritto nella guida ai mutui per acquirenti stranieri, gli avvocati degli acquirenti lo sconsigliano e gli assicuratori lo valutano di conseguenza. Il permesso d'uso conferma che l'edificio è stato costruito secondo il progetto e le condizioni, ed è il documento che trasforma un progetto di costruzione in un bene vendibile.

Cos’è la legalizzazione e quando si applica?

Il Montenegro ha un vasto patrimonio di edifici costruiti negli ultimi decenni senza permessi, soprattutto sulla costa. L'iter di legalizzazione consente al proprietario di tale edificio di regolarizzarlo, purché coerente con i documenti urbanistici vigenti, presentando perizia e progettazione, pagando il canone di allacciamento e gli eventuali oneri di legalizzazione, e ottenendo la decisione. Gli edifici che non possono essere adeguati al piano non possono essere legalizzati e rimangono a rischio.

Per un acquirente, un immobile segnalato come costruito senza permesso non è automaticamente un cattivo acquisto, ma il prezzo deve riflettere il costo e l'incertezza della legalizzazione, e l'acquirente deve verificare con il comune se è possibile la legalizzazione per quell'edificio prima di firmare. Molte belle case in pietra nella baia e ville più antiche sulla costa rientrano in questa categoria.

Quali terreni sono le trappole più comuni?

I nostri consulenti vedono ripetutamente le stesse situazioni:

• Un terreno commercializzato come una villa che si trova in una zona agricola o forestale senza che sia consentita la costruzione
• Un terreno all'interno di una zona edificabile la cui planimetria dettagliata consente una frazione della densità suggerita dal prezzo
• Terreno senza accesso legale, dove l'unica strada attraversa la parcella di un vicino senza servitù registrata
• Aree all'interno della fascia di protezione costiera in cui la costruzione è limitata o riservata all'uso pubblico
• Edifici descritti come ristrutturati che non sono mai stati legalizzati e non possono esserlo

Ciascuno di questi viene identificato dall'estratto urbanistico e dal catasto prima che i soldi passino di mano. Il quadro giuridico per gli acquirenti stranieri di terreni, anche quando è richiesta una società, è spiegato nella guida all'acquisto di terreni in Montenegro.

Come dovrebbe un investitore avvicinarsi ad un terreno edificabile?

Leggi prima il piano, poi valuta il terreno. Ottenere le condizioni tecnico-urbanistiche prima del contratto preliminare, oppure subordinare ad esse il contratto. Budget del canone di allacciamento, della progettazione, della revisione e della supervisione oltre alla costruzione. Concedere tempo per le approvazioni da parte di tutte le autorità il cui interesse tocca il terreno, e più tempo nella zona UNESCO della baia e della fascia costiera. Il nostro servizio immobiliare coordina l'architetto, il comune e i servizi pubblici per gli investitori che desiderano un unico punto di contatto, e le pagine della regione Penisola di Luštica e Kolašin descrivono due aree in cui i terreni edificabili sono attualmente più richiesti.