خطط تقسيم المناطق وتصاريح البناء في الجبل الأسود: ما تسمح به قطعة الأرض
إن قطعة أرض في الجبل الأسود تستحق ما تقول وثائق التخطيط أنه يمكن البناء عليها. اطلالة البحر وأشجار الزيتون ووصف الوكيل ثانوية. يحتاج المستثمرون الذين يشترون أرضًا لبناء فيلا أو مشروع تطوير صغير أو مشروع سياحي إلى قراءة المخطط قبل قراءة السعر، وفهم إجراءات التصريح التالية. يشرح هذا الدليل التسلسل الهرمي للتخطيط، وكيفية الحصول على شروط قطعة أرض معينة، ورخصة البناء نفسها وتقنين المباني المبنية بدونها.
ما هي وثائق التخطيط التي تحكم قطعة الأرض؟
تخطط الجبل الأسود لأراضيها في طبقات. تحدد الخطة المكانية الوطنية الاستخدام الواسع للأراضي في جميع أنحاء البلاد. يوجد أدناه كل بلدية مخططات عمرانية مكانية وعامة تقسم أراضيها إلى مناطق، ومخططات حضرية تفصيلية تحدد قواعد الكتل الفردية وقطع الأراضي داخل تلك المناطق: الغرض، الحد الأقصى للبصمة، عدد الطوابق، الارتفاع، الارتدادات عن الحدود، مواقف السيارات ومتطلبات الوصول والمرافق.
بالنسبة للمشتري، فإن الخطة الحضرية التفصيلية التي تغطي قطعة الأرض هي الوثيقة الحاسمة. وينص على ما إذا كانت قطعة الأرض داخل منطقة البناء أصلاً، وما الذي يمكن بناؤه وكم. لا يجوز البناء على قطعة أرض خارج أي منطقة بناء، أو في منطقة مخصصة للزراعة أو الغابات أو البنية التحتية، بغض النظر عما ورد في القائمة. وتندرج البلديات الساحلية أيضًا ضمن المخطط الخاص للمنطقة الساحلية، والذي يضيف قيودًا خاصة به بالقرب من الخط الساحلي.
كيف يمكنك معرفة ما يسمح به طرد معين؟
الطريق الموثوق به هو طلب الشروط الحضرية الفنية لقطعة الأرض من قسم التخطيط في البلدية. تستخرج هذه الوثيقة من المخطط العمراني التفصيلي كل ما ينطبق على تلك القطعة: الغرض المسموح به، معاملات البناء، الطوابق، الارتفاع، الارتدادات، الوصول، توصيلات المرافق المطلوبة. يتم إصداره عند الطلب مقابل رسوم وهو الأساس لتصميم المهندس المعماري.
قبل دفع ثمن الشروط، يمكن للمشتري أن يطلب من البلدية أو المهندس المعماري المحلي التأكد من الخطة التفصيلية التي تغطي قطعة الأرض وما إذا كانت قطعة الأرض داخل منطقة بناء. بالإضافة إلى مستخلص السجل العقاري الموصوف في دليل سندات الملكية العقارية في الجبل الأسود، فإنه يعطي الحقيقتين اللتين تقرران المضي قدمًا: من يملك الأرض وما الذي يمكن البناء عليه.
ماذا تتضمن إجراءات تصريح البناء؟
قامت جمهورية الجبل الأسود بإصلاح قانون البناء الخاص بها بحيث تم استبدال تصريح البناء الرسمي لمعظم المباني بإخطار بالأعمال مدعومًا بالتصميم الكامل والموافقات المطلوبة. ومن الناحية العملية فإن الخطوات التي يجب على المستثمر اتباعها هي:
- الحصول على الشروط الحضرية الفنية للطرد.
- تكليف مهندس معماري مرخص لإنتاج التصميم الرئيسي بما يتوافق مع الشروط.
- اطلب مراجعة التصميم من قبل مراجع مرخص.
- الحصول على الموافقات واتفاقيات التوصيل من شركات المرافق، وعند الاقتضاء، من السلطات المسؤولة عن الطرق أو المياه أو التراث الثقافي أو المنطقة الساحلية.
- ادفع رسوم توصيل المرافق، والمعروفة محليًا بالرسوم المشتركة، والتي يتم تقييمها على مساحة المبنى والمنطقة.
- إخطار البلدية ببدء الأعمال مع الملف كاملاً، والبناء تحت إشراف مهندس مرخص.
- عند الانتهاء، احصل على تصريح الاستخدام، وبعد ذلك يتم تسجيل المبنى في السجل العقاري.
رسوم توصيل المرافق هي العنصر الذي يفاجئ المستثمرين الأجانب أكثر من غيرهم. وهي رسوم تُدفع لمرة واحدة لكل متر مربع من المبنى، وتحددها كل بلدية وتختلف حسب المنطقة، وفي المواقع الساحلية الجذابة تشكل جزءًا كبيرًا من ميزانية التطوير. يجب على المستثمرين الحصول على الرقم الخاص بالمنطقة قبل تقييم قطعة الأرض.
ما أهمية تصريح الاستخدام عند إعادة البيع والتمويل؟
المبنى بدون ترخيص استخدام لا يتم تسجيله بالكامل في السجل العقاري، ويحمل سند الملكية ملاحظة تفيد بأن المبنى موجود بدون ترخيص. لن تقوم البنوك بالإقراض ضدها، كما هو موضح في دليل الرهون العقارية للمشترين الأجانب، وينصح محامو المشترين بعدم القيام بذلك وتقوم شركات التأمين بتسعيره وفقًا لذلك. يؤكد تصريح الاستخدام أن المبنى قد تم تشييده وفقاً للتصميم والشروط، وهو الوثيقة التي تحول مشروع البناء إلى أصل قابل للبيع.
ما هو التقنين ومتى يتم تطبيقه؟
يوجد في الجبل الأسود مخزون كبير من المباني التي تم تشييدها في العقود الماضية دون تراخيص، خاصة على الساحل. وتسمح عملية التقنين لمالك هذا المبنى بتسويته، بشرط أن يكون متسقًا مع وثائق التخطيط الحالية، وذلك من خلال تقديم المسح والتصميم، ودفع رسوم توصيل المرافق وأي رسوم تقنين، والحصول على القرار. المباني التي لا يمكن مواءمتها مع الخطة لا يمكن تقنينها وتظل معرضة للخطر.
بالنسبة للمشتري، لا يعد العقار الذي تم بناؤه بدون تصريح عملية شراء سيئة تلقائيًا، ولكن يجب أن يعكس السعر التكلفة وعدم اليقين بشأن التصديق، ويجب على المشتري التحقق مع البلدية مما إذا كان التصديق ممكنًا لهذا المبنى قبل التوقيع. وتندرج العديد من المنازل الحجرية الجذابة في الخليج والفيلات القديمة على الساحل ضمن هذه الفئة.
ما هي قطع الأراضي التي تمثل الفخاخ الأكثر شيوعاً؟
يرى مستشارونا نفس المواقف بشكل متكرر:
- قطعة أرض يتم تسويقها كموقع فيلا تقع في منطقة زراعية أو حرجية ولا يُسمح بالبناء فيها
- قطعة أرض داخل منطقة بناء تسمح خطتها التفصيلية بجزء بسيط من الكثافة التي يشير إليها السعر
- أرض ليس لها وصول قانوني، حيث يمر الطريق الوحيد بقطعة أرض مجاورة دون حق ارتفاق مسجل
- الأراضي الواقعة ضمن شريط الحماية الساحلي والتي يكون البناء فيها مقيداً أو مخصصاً للاستخدام العام
- المباني الموصوفة بأنها مجددة ولم يتم تقنينها مطلقًا ولا يمكن أن تكون كذلك
ويتم تحديد كل منها من خلال مستخرج التخطيط والسجل العقاري قبل أن يتم نقل أي أموال. تم توضيح الإطار القانوني لمشتري الأراضي الأجانب، بما في ذلك عندما تكون الشركة مطلوبة، في دليل شراء الأراضي في الجبل الأسود.
كيف يجب على المستثمر التعامل مع قطعة أرض التطوير؟
اقرأ الخطة أولاً، ثم قم بتقييم قطعة الأرض ثانياً. الحصول على الشروط العمرانية الفنية قبل الاتفاق المبدئي، أو جعل الاتفاق مشروطاً بها. ضع ميزانية لرسوم توصيل المرافق والتصميم والمراجعة والإشراف جنبًا إلى جنب مع البناء. امنح وقتًا للحصول على الموافقات من كل سلطة تمس قطعة الأرض مصلحتها، والمزيد من الوقت في منطقة الخليج والشريط الساحلي التابعة لليونسكو. تقوم خدمة العقارات لدينا بالتنسيق بين المهندس المعماري والبلدية والمرافق للمستثمرين الذين يريدون نقطة اتصال واحدة، وتصف صفحات منطقة شبه جزيرة لوستيكا وكولاشين منطقتين حيث يوجد طلب كبير على قطع أراضي التطوير حاليًا.
