黑山的分区规划和建筑许可证：地块允许什么
黑山的一块土地的价值相当于规划文件所说的可以在其上建造的土地。海景、橄榄树和经纪人的描述都是次要的。购买别墅、小型开发项目或旅游项目土地的投资者需要在阅读价格之前阅读计划，并了解随后的许可程序。本指南解释了规划层次结构、如何获得特定地块的条件、建筑许可证本身以及没有建筑许可证而建造的建筑物的合法化。
哪些规划文件管辖地块？
黑山分层规划其领土。国家空间规划规定了全国土地的广泛利用。在其之下，每个城市都有空间和总体城市规划，将其领土划分为多个区域，以及详细的城市规划，为这些区域内的各个街区和地块设定规则：用途、最大占地面积、楼层数、高度、边界退缩、停车以及通道和公用设施的要求。
对于买家来说，涵盖该地块的详细城市规划是决定性的文件。它说明了该地块是否位于建筑区内、可以建造什么以及建造多少。无论清单上如何规定，任何建筑区之外或农业、林业或基础设施保留区内的地块都不能进行建设。沿海城市也属于沿海地区特别规划的范围，该规划在海岸线附近增加了自己的限制。
如何查明特定地块允许做什么？
可靠的途径是向市规划部门索取该地块的城市技术条件。该文件从详细的城市规划中提取了适用于该地块的所有内容：允许的用途、建筑系数、楼层、高度、挫折、通道和所需的公用设施连接。它根据要求付费发布，是建筑师设计的基础。
在支付条件费用之前，买家可以要求市政府或当地建筑师确认该地块的详细规划以及该地块是否位于建筑区内。结合黑山房地产产权契约指南中描述的地籍摘录，给出了决定是否继续进行的两个事实：谁拥有土地以及可以在土地上建造什么。
建筑许可程序涉及哪些内容？
黑山改革了其建筑法，对于大多数建筑物来说，正式的建筑许可证被由完整设计和所需批准支持的工程通知所取代。在实践中，投资者的步骤是：
- 获取该地块的城市技术条件。
- 委托执业建筑师根据条件进行主体设计。
- 让有执照的审阅者对设计进行审阅。
- 获得公用事业公司的批准和连接协议，并在相关情况下获得负责道路、水利、文化遗产或沿海地区的当局的批准和连接协议。
- 支付公用事业连接费，在当地称为公共费用，根据建筑物的面积和区域评估。
- 向市政府通知工程开始并提供完整的文件，并在有执照的工程师的监督下进行施工。
- 竣工后，获得使用许可证，然后建筑物在地籍中注册。
公用事业接入费是最让外国投资者感到惊讶的项目。这是每平方米建筑的一次性收费，由每个市政府设定，并因地区而异，在有吸引力的沿海地区，它是开发预算的重要组成部分。投资者在评估该地块之前应获取该区域的数据。
为什么使用许可证对于转售和融资很重要？
没有使用许可证的建筑物不会在地籍中完全注册，并且地契上会注明该建筑物在没有许可证的情况下存在。正如外国买家抵押贷款指南中所述，银行不会以它为抵押放贷，买家律师建议不要这样做，保险公司也会相应定价。使用许可证确认建筑物是按照设计和条件建造的，是将建设项目转变为可销售资产的文件。
什么是合法化以及何时适用？
黑山在过去几十年里有大量未经许可建造的建筑物，尤其是在沿海地区。合法化过程允许此类建筑物的所有者通过提交调查和设计、支付公用事业连接费和任何合法化费用并获得决定，将其规范化，前提是与当前的规划文件一致。无法符合规划的建筑物无法合法化，并且仍然面临风险。
对于买家来说，未经许可建造的房产并不一定是糟糕的购买，但价格必须反映成本和合法化的不确定性，买家必须在签字前向市政府核实该建筑是否可以合法化。海湾中许多迷人的石屋和海岸上的老别墅都属于这一类。
哪些情节是最常见的陷阱？
我们的顾问反复看到同样的情况：
- 作为别墅用地销售的地块，位于农业或林区，不允许施工
- 建筑区内的一块地块，其详细规划允许的密度仅为价格所暗示的一小部分
- 没有合法通道的土地，唯一的道路穿过邻居的地块，没有注册地役权
- 沿海防护带内限制建设或保留供公众使用的地块
- 被描述为经过翻新的建筑物从未合法化且不能
在任何资金易手之前，每一项都由规划摘录和地籍确定。 在黑山购买土地指南解释了外国土地买家的法律框架，包括何时需要公司。
投资者应如何看待开发地块？
首先阅读计划，其次评估情节。在达成初步协议之前获得城市技术条件，或以这些条件作为协议的条件。预算公用事业连接费、设计、施工过程中的审查和监督。留出时间让该地块涉及的每个当局批准，并在联合国教科文组织的海湾和沿海地带留出更多时间。我们的房地产服务为想要单点联系的投资者协调建筑师、市政当局和公用事业部门，Luštica Peninsula和Kolašin区域页面描述了目前最需要开发地块的两个区域。
