Planos de zonamento e licenças de construção no Montenegro: o que um terreno permite

Um terreno em Montenegro vale o que os documentos de planeamento dizem que pode ser construído nele. A vista mar, as oliveiras e a descrição do agente são secundárias. Os investidores que compram um terreno para uma moradia, um pequeno empreendimento ou um projecto turístico precisam de ler o plano antes de ler o preço e compreender o procedimento de licenciamento que se segue. Este guia explica a hierarquia de planeamento, como obter as condições para um determinado lote, a própria licença de construção e a legalização dos edifícios construídos sem licença.

Que documentos de planeamento regem um lote?

Montenegro planeia o seu território por camadas. O plano espacial nacional estabelece a utilização generalizada da terra em todo o país. Abaixo dele, cada município possui planos urbanísticos espaciais e gerais que dividem o seu território em zonas, e planos urbanísticos detalhados que estabelecem as regras para os quarteirões e lotes individuais dentro dessas zonas: finalidade, área útil máxima, número de pisos, altura, recuos dos limites, estacionamento e exigência de acessos e utilidades.

Para o comprador, o plano urbanístico detalhado da parcela é o documento decisivo. Indica se o terreno está dentro de uma zona de construção, o que pode ser construído e quanto. Um lote fora de qualquer zona de construção, ou numa zona reservada à agricultura, floresta ou infraestruturas, não pode ser construído independentemente do que diz a listagem. Os municípios costeiros também se enquadram no plano especial para a zona costeira, que acrescenta as suas próprias restrições perto da costa.

Como se descobre o que um pacote específico permite?

O caminho fiável é solicitar as condições técnico-urbanísticas do lote ao departamento de planeamento do município. Este documento extrai do plano urbanístico detalhado tudo o que se aplica a este lote: finalidade permitida, coeficientes de construção, pavimentos, altura, recuos, acessos e ligações de utilidades necessárias. É emitido mediante pedido e mediante o pagamento de uma taxa e é a base para o projeto do arquiteto.

Antes de pagar as condições, o comprador pode solicitar ao município ou a um arquitecto local que confirme qual o plano detalhado que cobre o lote e se o lote está dentro de uma zona de construção. Combinado com o extrato cadastral descrito no guia de títulos de propriedade imobiliária em Montenegro, isto fornece os dois factos que decidem se devemos prosseguir: quem é o proprietário do terreno e o que pode ser construído nele.

O que envolve o procedimento de licença de construção?

O Montenegro reformou a sua lei de construção de modo a que, para a maioria dos edifícios, a licença formal de construção fosse substituída por uma notificação de obras apoiada por um projecto completo e pelas aprovações necessárias. Na prática, os passos para um investidor são:

1. Obter as condições técnico-urbanas da parcela.
2. Contrate um arquiteto licenciado para produzir o projeto principal de acordo com as condições.
3. Faça com que o design seja revisto por um revisor licenciado.
4. Obtenha as aprovações e acordos de ligação das empresas de serviços públicos e, quando relevante, das autoridades responsáveis pelas estradas, água, património cultural ou zona costeira.
5. Pague a taxa de ligação de serviços públicos, conhecida localmente como taxa comunal, calculada em função da área do edifício e da zona.
6. Notificar o município do início das obras com a ficha completa e construir sob a supervisão de um engenheiro licenciado.
7. Após a conclusão, obtém-se a licença de utilização, após a qual o edifício é inscrito no cadastro.

A taxa de ligação à concessionária é o item que mais surpreende os investidores estrangeiros. É uma taxa única por metro quadrado de edifício, definida por cada município e variando por zona, e em locais costeiros atrativos é uma parte significativa do orçamento de desenvolvimento. Os investidores devem obter o valor da zona antes de avaliarem o terreno.

Porque é que a licença de utilização é importante na revenda e no financiamento?

Um edifício sem licença de utilização não está integralmente inscrito no cadastro e a escritura de propriedade traz a menção de que o edifício existe sem licença. Os bancos não emprestarão contra ele, como descrito no guia de hipotecas para compradores estrangeiros, os advogados dos compradores desaconselham e as seguradoras fixam o preço em conformidade. A licença de utilização atesta que o edifício foi construído de acordo com o projeto e as condições, e é o documento que transforma um projeto de construção num ativo vendável.

O que é a legalização e quando se aplica?

Montenegro possui um grande stock de edifícios construídos nas últimas décadas sem licença, especialmente na costa. O processo de legalização permite ao proprietário de tal edifício regularizá-lo, desde que consistente com os documentos de planeamento em vigor, através da apresentação de vistoria e projecto, pagamento da taxa de ligação à concessionária e eventuais encargos de legalização, e obtenção da decisão. Os edifícios que não podem ser alinhados com o plano não podem ser legalizados e permanecem em risco.

Para um comprador, um imóvel considerado construído sem licença não é automaticamente uma má compra, mas o preço deve refletir o custo e a incerteza da legalização, e o comprador deve verificar junto do município se a legalização é possível para esse edifício antes de assinar. Muitas casas de pedra atraentes na baía e aldeias antigas na costa enquadram-se nesta categoria.

Que parcelas são as armadilhas mais comuns?

Os nossos consultores veem as mesmas situações repetidamente:

• Terreno comercializado como habitação situado numa zona agrícola ou florestal sem permissão de construção
• Um lote inserido numa zona de construção cuja planta de pormenor permite uma fracção da densidade que o preço implica
• Terreno sem acesso legal, onde a única estrada atravessa uma parcela vizinha sem servidão registada
• Parcelas dentro da faixa de proteção costeira onde a construção é restrita ou reservada ao uso público
• Edifícios descritos como renovados que nunca foram legalizados e não podem ser

Cada um deles é identificado pelo extrato de planeamento e pelo registo antes de qualquer dinheiro mudar de mãos. O quadro jurídico para os compradores estrangeiros de terrenos, incluindo quando é necessária uma empresa, é explicado no guia para a compra de terrenos no Montenegro.

Como deve um investidor abordar um plano de desenvolvimento?

Leia primeiro o plano e depois valorize o enredo. Obter as condições técnico-urbanas antes do acordo preliminar, ou condicionar o acordo às mesmas. Faça um orçamento da taxa de ligação da concessionária, do projeto, da revisão e da supervisão juntamente com a construção. Reserve tempo para as aprovações de todas as autoridades cujos interesses o terreno toca, e mais tempo na zona UNESCO da baía e da faixa costeira. O nosso serviço imobiliário coordena o arquiteto, o município e os serviços públicos para os investidores que desejam um único ponto de contacto, e as páginas da região Península Luštica e Kolašin descrevem duas áreas onde os lotes de desenvolvimento são atualmente mais procurados.