Планы зонирования и разрешения на строительство в Черногории: что позволяет участок

Земельный участок в Черногории стоит столько, сколько указано в документах планировки, на нем можно построить. Вид на море, оливковые деревья и описание агента вторичны. Инвесторы, которые покупают землю для виллы, небольшого комплекса или туристического проекта, должны прочитать план, прежде чем читать цену, и понять последующую процедуру получения разрешения. В этом руководстве объясняется иерархия планирования, как получить условия для конкретного участка, само разрешение на строительство и легализация зданий, построенных без него.

Какие документы планирования регулируют участок?

Черногория планирует свою территорию послойно. Национальный пространственный план устанавливает широкое использование земель по всей стране. Ниже каждого муниципалитета имеются пространственные и генеральные градостроительные планы, разделяющие его территорию на зоны, и детальные градостроительные планы, устанавливающие правила для отдельных кварталов и участков внутри этих зон: назначение, максимальная площадь, этажность, высота, отступы от границ, парковка и требования к подъездам и коммуникациям.

Для покупателя решающим документом является подробный городской план участка. В нем указывается, находится ли участок вообще в зоне строительства, что и в каком объеме можно строить. Участок за пределами какой-либо строительной зоны или в зоне, отведенной для сельского хозяйства, леса или инфраструктуры, не может быть застроен независимо от того, что указано в листинге. Прибрежные муниципалитеты также подпадают под действие специального плана прибрежной зоны, который добавляет свои ограничения вблизи береговой линии.

Как узнать, что позволяет конкретная посылка?

Надежный путь – запросить градотехнические условия участка в планировочном отделе муниципалитета. Этот документ извлекает из подробного городского плана все, что относится к этому участку: разрешенное назначение, коэффициенты застройки, этажность, высоту, отступы, доступ и необходимые инженерные коммуникации. Он выдается по запросу за определенную плату и является основой проекта архитектора.

Прежде чем платить за условия, покупатель может попросить муниципалитет или местного архитектора подтвердить, какой подробный план охватывает участок и находится ли участок внутри зоны строительства. В сочетании с кадастровой выпиской, описанной в руководстве по документам о праве собственности на недвижимость в Черногории, это дает два факта, которые решают, следует ли действовать: кому принадлежит земля и что на ней можно построить.

Что включает в себя процедура получения разрешения на строительство?

Черногория реформировала свое строительное законодательство, так что для большинства зданий официальное разрешение на строительство было заменено уведомлением о проведении работ, подкрепленным полным проектом и необходимыми разрешениями. На практике шаги инвестора таковы:

1. Получите градотехнические условия на участок.
2. Поручите лицензированному архитектору разработать основной проект в соответствии с условиями.
3. Попросите проверить дизайн лицензированного рецензента.
4. Получите разрешения и договоры на подключение от коммунальных компаний и, при необходимости, от органов власти, отвечающих за дороги, воду, культурное наследие или прибрежную зону.
5. Оплатите плату за подключение к коммунальным услугам, известную на местном уровне как коммунальная плата, которая рассчитывается на основе площади здания и зоны.
6. Уведомите муниципалитет о начале работ с полным файлом и стройте под наблюдением лицензированного инженера.
7. По завершению получите разрешение на использование, после чего здание поставят на кадастровый учет.

Больше всего иностранных инвесторов удивляет плата за подключение к коммунальным сетям. Это единовременная плата за квадратный метр здания, устанавливаемая каждым муниципалитетом и варьирующаяся в зависимости от зоны, а в привлекательных прибрежных районах она составляет значительную часть бюджета развития. Инвесторы должны получить информацию о зоне, прежде чем оценивать участок.

Почему разрешение на использование имеет значение при перепродаже и финансировании?

Здание без разрешения на эксплуатацию не полностью зарегистрировано в кадастре, и в документе о праве собственности имеется отметка о том, что здание существует без разрешения. Банки не будут кредитовать под него, как описано в руководстве по ипотеке для иностранных покупателей, юристы покупателей советуют против этого, а страховщики оценивают его соответствующим образом. Разрешение на эксплуатацию подтверждает, что здание было построено в соответствии с проектом и условиями, и является документом, который превращает строительный объект в продаваемый актив.

Что такое легализация и когда она применяется?

В Черногории имеется большое количество зданий, построенных за последние десятилетия без разрешений, особенно на побережье. Процесс легализации позволяет владельцу такого здания урегулировать его, при условии, что оно соответствует текущим документам планирования, предоставив обследование и проект, оплатив плату за подключение к инженерным сетям и любые сборы за легализацию и получив решение. Здания, которые невозможно привести в соответствие с планом, не могут быть легализованы и остаются под угрозой.

Для покупателя недвижимость, построенная без разрешения, не является автоматически плохой покупкой, но цена должна отражать стоимость и неопределенность легализации, и покупатель должен проверить в муниципалитете, возможна ли легализация этого здания, прежде чем подписывать контракт. В эту категорию попадают многие привлекательные каменные дома в бухте и старые виллы на побережье.

На каких сюжетах чаще всего встречаются ловушки?

Наши консультанты неоднократно видят одни и те же ситуации:

• Участок, продаваемый как дачный участок, расположенный в сельскохозяйственной или лесной зоне, строительство на котором запрещено.
• Участок внутри строительной зоны, подробный план которой допускает лишь часть плотности, предусмотренной ценой.
• Земля без законного доступа, где единственная дорога пересекает соседский участок без зарегистрированного сервитута
• Участки в пределах прибрежной защитной полосы, строительство которых ограничено или отведено для общественного пользования.
• Здания, описанные как отремонтированные, которые никогда не были легализованы и не могут быть

Каждый из них идентифицируется с помощью экстракта планирования и кадастра, прежде чем деньги перейдут из рук в руки. Правовая база для иностранных покупателей земли, в том числе в случаях, когда требуется компания, объясняется в руководстве по покупке земли в Черногории.

Как инвестору следует подходить к застройке?

Сначала прочтите план, а потом оцените сюжет. Получите градотехнические условия до предварительного согласования или обусловьте их заключением договора. Запланируйте плату за подключение к коммунальным сетям, проектирование, экспертизу и надзор во время строительства. Предоставьте время для одобрения со стороны всех органов власти, чьи интересы затрагивает сюжет, и больше времени в зоне залива и прибрежной полосы, находящейся под защитой ЮНЕСКО. Наша служба недвижимости координирует работу архитектора, муниципалитета и коммунальных предприятий для инвесторов, которым нужна единая точка контакта, а на страницах региона полуостров Луштица и Колашин описаны две области, где участки под застройку в настоящее время наиболее востребованы.