Реєстрація квартири для туристичної оренди в Чорногорії

Оформлення квартири на платформі бронювання займає вечір. Щоб легально орендувати його в Чорногорії, потрібна реєстрація, категорія, система звітності про гостей і звичка збирати та перераховувати туристичний збір. Власники, які пропускають ці кроки, залишають на сезон-два, поки їх не наздожене перевірка, скарга сусіда чи аудит платформи. У цьому посібнику викладено, що вимагає закон від власника, який надає туристам, у порядку виконання дій та як оподатковується дохід.

Хто може здати квартиру туристам?

Приватне житло, тобто кімнати, квартири та будинки, які їх власники здають туристам, є регульованою категорією гостинності в Чорногорії. Власник реєструє житло в муніципалітеті, де він знаходиться, і реєстрація пов’язана з майном і власником. Іноземний власник може зареєструватися так само, як і місцевий, особисто або через компанію, яка володіє майном. Якщо орендою займається керуюча компанія, вона може керувати житлом під власною реєстрацією за згодою власника, і в договорі має бути зазначено, яка сторона є зареєстрованою та відповідальною.

Сама нерухомість має бути придатною: житлова одиниця з дозволом на використання, у будинку, правила якого не забороняють короткострокову оренду. Нелегалізовані будівлі не можуть бути зареєстровані, що є ще однією причиною того, що статус планування, описаний у посібнику з планів зонування та дозволів на будівництво, має значення при купівлі.

Як відбувається реєстрація та категоризація житла?

Власник подає заяву до департаменту туризму чи економіки муніципалітету з підтвердженням права власності, документом, що посвідчує особу, дозволом на використання або еквівалентом і описом одиниці. Муніципалітет перевіряє житло та присвоює категорію, виражену в зірках, відповідно до мінімальних стандартів для приватного житла: розмір кімнати, ванна кімната, обладнання, опалення та охолодження та подібні критерії. У рішенні підтверджується категорія та кількість ліжок, а категорія має бути відображена та використана в рекламі.

Реєстрація поновлюється або оновлюється, коли змінюється власник, оператор або стандарт пристрою. Власники, які ремонтують квартиру на вищий рівень, згодом подають заявку на нову категорію, яка підтримує вищу ціну за ніч.

Як звітуються відвідувачі та стягується туристичний збір?

Перебування кожного гостя повідомляється владі через центральну систему реєстрації туристів, яка реєструє прибуття та від’їзд для статистичних цілей і громадського порядку. Власник або менеджер вводить кожного гостя після прибуття з паспортними даними, і система розраховує туристичний збір. Податок – це невелика сума з кожного гостя за ніч, яка встановлюється муніципалітетом, стягується з гостя разом із ціною проживання та перераховується власником або менеджером згідно з графіком, встановленим муніципалітетом.

Платформи не повідомляють про гостей владі Чорногорії від імені власника, тому звіти власника є єдиним записом. Неповідомлення є найчастішим виявленням під час перевірок приватного житла, і це тягне за собою штрафи для власника та оператора.

Як оподатковується дохід від оренди?

Орендний дохід окремого власника оподатковується в Чорногорії, а країна проживання власника-нерезидента зазвичай також оподатковує його з кредитом для податку в Чорногорії. Власник декларує дохід у річній декларації, а витрати від оренди визнаються за правилами доходів від власності. Майно, яке перебуває через чорногорську компанію, враховує доходи та витрати в бухгалтерських книгах компанії з корпоративним податком на прибуток, як описано в посібнику з корпоративного податку в Чорногорії. Власник, чий оборот перевищує ПДВ-поріг, реєструється як платник ПДВ, який застосовується за зниженою ставкою до житла; у посібнику з реєстрації та відповідності ПДВ встановлюється поріг.

Вибір між особистим і юридичним володінням впливає на податок на дохід від оренди, на пізніший продаж і на місце проживання власника, тому наші консультанти підвищують його перед покупкою, а не перед першим бронюванням.

Які будівельні правила застосовуються до короткострокової оренди?

У багатоквартирному будинку збори власників можуть прийняти правила щодо короткострокової оренди, від використання місць загального користування та поводження з ключами до прямих обмежень, якщо будівлю було продано як житлову. Покупці, які мають намір здавати в оренду, повинні ознайомитися з правилами забудови перед покупкою, а забудовники нових кварталів, орієнтованих на інвесторів, зазвичай включають правила в оренду з самого початку. Шум, сміття та паркування – ось скарги, через які сусіди звертаються до інспектора, а листок правил внутрішнього розпорядку для гостей кількома мовами запобігає більшості з них.

Друге правило – страхування. Стандартний поліс проживання може виключати гостей, які сплачують житло, а орендоване майно потребує покриття травм і збитків гостей, а також будівлі. Політика менеджерів іноді поширюється на власність, якою вони керують; в договорі так повинно бути зазначено.

Що керуюча компанія знімає з власника?

Для власника за кордоном реєстрація, звітність гостей і туристичний збір – це три завдання, які неможливо виконати на відстані без системи, і керуюча компанія в місті зазвичай виконує їх під власною реєстрацією оператора. Посібник з управління нерухомістю для заочних власників пояснює, як обрати управителя та що має охоплювати договір. Власники, які здійснюють самоуправління з-за кордону, користуються місцевою службою реєстрації для звітності та організовують переказ туристичного збору через свій банківський рахунок у Чорногорії.

Які ринки виправдовують зусилля?

Реєстрація має сенс, якщо сезон досить довгий, щоб нести постійні витрати. Тіват і Будва мають найдовший сезон на узбережжі, міста затоки приваблюють культурну клієнтуру з весни до осені, а Подгориця має цілорічний бізнес-ринок з нижчими ставками. Порівняння в довіднику щодо доходності від оренди в Будві, Барі та Которі показує, як тривалість сезону та витрати визначають чистий результат, а огляд регіонів описує кожен ринок. Наші послуги з нерухомості включають реєстрацію та знайомство з менеджером для клієнтів, які купують в оренду, щоб перший гість прибув у законну, застраховану та зареєстровану квартиру.