Registrierung einer Wohnung zur touristischen Vermietung in Montenegro

Das Inserieren einer Wohnung auf einer Buchungsplattform dauert einen Abend. Für die legale Vermietung in Montenegro sind eine Registrierung, eine Kategorie, ein System zur Meldung von Gästen und die Gewohnheit erforderlich, die Kurtaxe zu erheben und abzuführen. Eigentümer, die diese Schritte überspringen, warten ein oder zwei Saisons, bis sie von einer Inspektion, einer Beschwerde eines Nachbarn oder einer Plattformprüfung eingeholt werden. In diesem Leitfaden wird dargelegt, was das Gesetz von einem Eigentümer verlangt, der seine Immobilie an Touristen vermietet, in welcher Reihenfolge die Schritte unternommen werden und wie das Einkommen besteuert wird.

Wer darf eine Wohnung an Touristen vermieten?

Privatunterkünfte, also Zimmer, Wohnungen und Häuser, die von ihren Eigentümern an Touristen vermietet werden, sind in Montenegro eine regulierte Kategorie der Gastfreundschaft. Der Eigentümer meldet die Unterkunft bei der Gemeinde an, in der sie sich befindet, und die Registrierung ist an die Immobilie und den Eigentümer gebunden. Ein ausländischer Eigentümer kann sich wie ein einheimischer Eigentümer persönlich oder über die Firma, die die Immobilie besitzt, anmelden. Wenn eine Verwaltungsgesellschaft die Vermietung übernimmt, kann sie die Unterkunft mit Zustimmung des Eigentümers unter ihrer eigenen Registrierung betreiben. Im Vertrag sollte angegeben werden, welche Partei registriert und verantwortlich ist.

Die Immobilie selbst muss geeignet sein: eine Wohneinheit mit Nutzungserlaubnis, in einem Gebäude, dessen Vorschriften eine kurzfristige Vermietung nicht verbieten. Nicht legalisierte Gebäude können nicht registriert werden, was ein weiterer Grund dafür ist, dass der im Leitfaden zu Bebauungsplänen und Baugenehmigungen beschriebene Planungsstatus beim Kauf von Bedeutung ist.

Wie wird die Unterkunft registriert und kategorisiert?

Der Eigentümer beantragt bei der Tourismus- oder Wirtschaftsabteilung der Gemeinde einen Eigentumsnachweis, einen Ausweis, die Nutzungserlaubnis oder ein gleichwertiges Dokument sowie eine Beschreibung der Einheit. Die Gemeinde prüft die Unterkunft und weist eine in Sternen ausgedrückte Kategorie zu, die sich an den Mindeststandards für Privatunterkünfte orientiert: Zimmergröße, Badezimmer, Ausstattung, Heizung und Kühlung und ähnliche Kriterien. Durch den Bescheid werden die Kategorie und die Anzahl der Betten bestätigt und die Kategorie muss in der Werbung ausgewiesen und verwendet werden.

Die Registrierung wird erneuert oder aktualisiert, wenn sich der Eigentümer, der Betreiber oder der Standard der Einheit ändert. Eigentümer, die eine Wohnung auf einen höheren Standard renovieren, beantragen anschließend eine neue Kategorie, die einen höheren Übernachtungspreis unterstützt.

Wie erfolgt die Gästemeldung und die Erhebung der Kurtaxe?

Der Aufenthalt jedes Gastes wird den Behörden über das zentrale Touristenregistrierungssystem gemeldet, das An- und Abreisen für statistische und öffentliche Ordnungszwecke erfasst. Der Eigentümer oder der Manager erfasst jeden Gast bei der Ankunft mit seinen Passdaten und das System berechnet die fällige Kurtaxe. Bei der Steuer handelt es sich um einen kleinen Betrag pro Gast und Nacht, der von der Gemeinde festgelegt wird, vom Gast zusammen mit dem Preis des Aufenthalts eingezogen und vom Eigentümer oder Manager nach dem von der Gemeinde festgelegten Zeitplan abgeführt wird.

Plattformen melden Gäste nicht im Namen des Eigentümers bei den montenegrinischen Behörden, daher ist die eigene Meldung des Eigentümers die einzige Aufzeichnung. Die unterlassene Meldung ist der häufigste Befund bei Kontrollen von Privatunterkünften und zieht sowohl für den Eigentümer als auch für den Betreiber ein Bußgeld nach sich.

Wie werden die Mieteinnahmen besteuert?

Die Mieteinnahmen eines einzelnen Eigentümers werden in Montenegro besteuert, und das Heimatland eines nicht ansässigen Eigentümers besteuert sie in der Regel ebenfalls mit einer Anrechnung auf die montenegrinische Steuer. Der Eigentümer gibt die Einkünfte in der Jahreserklärung an und die Aufwendungen für die Vermietung werden nach den Regeln für Immobilieneinkünfte erfasst. Eine Immobilie, die von einem montenegrinischen Unternehmen gehalten wird, verbucht die Einnahmen und Kosten in den Büchern des Unternehmens, wobei auf den Gewinn Körperschaftssteuer erhoben wird, wie im Leitfaden zur Montenegrinischen Körperschaftssteuer beschrieben. Ein Eigentümer, dessen Umsatz die Mehrwertsteuerschwelle überschreitet, meldet sich für die Mehrwertsteuer an, die für die Beherbergung zum ermäßigten Satz gilt; Der Leitfaden zur Mehrwertsteuerregistrierung und -konformität legt den Schwellenwert fest.

Die Wahl zwischen Privat- und Firmeneigentum wirkt sich auf die Steuer auf die Mieteinnahmen, auf einen späteren Verkauf und auf die Wohnsituation des Eigentümers aus, weshalb unsere Berater sie vor dem Kauf und nicht vor der ersten Buchung erheben.

Welche Bauvorschriften gelten für die Kurzzeitmiete?

In einem Mehrfamilienhaus kann die Eigentümerversammlung Regelungen zur kurzfristigen Vermietung erlassen, von der Nutzung der Gemeinschaftsräume und der Schlüsselhandhabung bis hin zu völligen Einschränkungen bei der Veräußerung des Gebäudes als Wohngebäude. Käufer, die eine Vermietung beabsichtigen, sollten vor dem Kauf die Regeln des Gebäudes lesen, und Bauträger von neuen Blöcken, die sich an Investoren richten, beziehen die Regeln für die Vermietung in der Regel von Anfang an mit ein. Lärm, Abfall und Parken sind die Beschwerden, die Nachbarn zum Prüfer führen, und eine Hausordnung für Gäste in mehreren Sprachen verhindert die meisten davon.

Versicherung ist die zweite Regel. Eine Standard-Hausversicherung kann zahlende Gäste ausschließen, und eine vermietete Immobilie muss sowohl für Verletzungen und Schäden der Gäste als auch für das Gebäude abgesichert sein. Die Policen der Manager decken manchmal die von ihnen betriebenen Immobilien ab; so sollte es im Vertrag stehen.

Was nimmt eine Verwaltungsgesellschaft dem Eigentümer ab?

Für einen Eigentümer im Ausland sind die Registrierung, die Gästemeldung und die Kurtaxe die drei Aufgaben, die ohne System nicht aus der Ferne erledigt werden können und die in der Regel von einer Verwaltungsgesellschaft in der Stadt im Rahmen einer eigenen Betreiberregistrierung erledigt werden. Der Leitfaden zur Immobilienverwaltung für abwesende Eigentümer erklärt, wie man einen Verwalter auswählt und was der Vertrag abdecken sollte. Eigentümer, die sich aus dem Ausland selbst verwalten, nutzen für die Meldung einen lokalen Check-in-Service und veranlassen die Kurtaxenüberweisung über ihr montenegrinisches Bankkonto.

Welche Märkte rechtfertigen den Aufwand?

Eine Anmeldung ist dann sinnvoll, wenn die Saison lang genug ist, um die Fixkosten zu tragen. Tivat und Budva haben die längsten Jahreszeiten an der Küste, die Buchtstädte ziehen von Frühling bis Herbst ein kulturelles Publikum an und Podgorica verfügt über einen ganzjährigen Geschäftsmarkt mit niedrigeren Tarifen. Der Vergleich im Leitfaden zu Mietrenditen in Budva, Bar und Kotor zeigt, wie Saisonlänge und Kosten das Nettoergebnis bestimmen, und die Regionsübersicht beschreibt jeden Markt. Unser Immobilienservice umfasst die Registrierung und die Vorstellung bei einem Verwalter für Kunden, die zur Vermietung kaufen, damit der erste Gast in einer legalen, versicherten und gemeldeten Wohnung ankommt.