Registrazione di un appartamento per l'affitto turistico in Montenegro

Per pubblicare un appartamento su una piattaforma di prenotazione ci vuole una serata. Per farlo legalmente in Montenegro è necessaria una registrazione, una categoria, un sistema di segnalazione degli ospiti e l'abitudine di riscuotere e versare la tassa di soggiorno. I proprietari che saltano questi passaggi lasciano per una stagione o due finché non vengono raggiunti da un'ispezione, da un reclamo da parte di un vicino o da un audit della piattaforma. Questa guida illustra cosa richiede la legge a un proprietario che affitta a turisti, nell'ordine in cui vengono eseguiti i passaggi e come viene tassato il reddito.

Chi può affittare un appartamento ai turisti?

L'alloggio privato, ovvero camere, appartamenti e case affittati dai proprietari ai turisti, è una categoria regolamentata di ospitalità in Montenegro. Il proprietario registra l'alloggio presso il comune in cui si trova e la registrazione è vincolata all'immobile e al proprietario. Un proprietario straniero può registrarsi allo stesso modo di uno locale, personalmente o tramite la società che detiene la proprietà. Quando una società di gestione gestisce la locazione, può gestire l’alloggio sotto la propria registrazione con il consenso del proprietario, e il contratto dovrebbe indicare quale parte è registrata e responsabile.

L'immobile stesso deve essere idoneo: un'unità residenziale con permesso d'uso, in un edificio le cui norme non vietano la locazione a breve termine. Gli edifici abusivi non possono essere registrati, motivo in più per cui al momento dell'acquisto conta lo stato di pianificazione descritto nella guida ai piani urbanistici e licenze edilizie.

Come viene registrato e classificato l'alloggio?

Il proprietario si rivolge all'ufficio turismo o economia del comune con prova di proprietà, identificazione, permesso d'uso o equivalente e una descrizione dell'unità. Il comune controlla l'alloggio e assegna una categoria, espressa in stelle, secondo gli standard minimi per l'alloggio privato: dimensioni delle camere, bagno, attrezzature, riscaldamento e raffreddamento e criteri simili. La decisione conferma la categoria e il numero di letti e la categoria deve essere visualizzata e utilizzata nella pubblicità.

La registrazione viene rinnovata o aggiornata quando cambia la proprietà, l'operatore o lo standard dell'unità. I proprietari che ristrutturano un appartamento secondo uno standard più elevato richiedono successivamente una nuova categoria, che supporta una tariffa notturna più elevata.

Come vengono segnalati gli ospiti e riscossa la tassa di soggiorno?

Il soggiorno di ogni ospite viene segnalato alle autorità attraverso il sistema centrale di registrazione turistica, che registra arrivi e partenze a fini statistici e di ordine pubblico. Il proprietario o il gestore inserisce ogni ospite all'arrivo, con i dati del passaporto, e il sistema calcola la tassa di soggiorno dovuta. L'imposta è un piccolo importo per ospite per notte, stabilito dal comune, riscosso dall'ospite insieme al prezzo del soggiorno e versato dal proprietario o gestore secondo il programma stabilito dal comune.

Le piattaforme non segnalano gli ospiti alle autorità montenegrine per conto del proprietario, quindi la segnalazione del proprietario è l’unica registrazione. La mancata segnalazione è il riscontro più frequente nelle ispezioni degli alloggi privati e comporta sanzioni pecuniarie sia per il proprietario che per il gestore.

Come viene tassato il reddito da locazione?

Il reddito locativo di un proprietario individuale è tassato in Montenegro, e il paese di origine del proprietario non residente di solito lo tassa anche con un credito per l’imposta montenegrina. Il proprietario dichiara il reddito nella dichiarazione annuale e le spese di locazione sono riconosciute secondo le norme relative ai redditi patrimoniali. Una proprietà posseduta tramite una società montenegrina contabilizza i ricavi e i costi nei libri contabili della società, con l'imposta sulle società sugli utili, come descritto nella guida all'imposta sulle società del Montenegro. Il proprietario il cui fatturato supera la soglia IVA si registra ai fini dell'IVA, che si applica all'aliquota ridotta per l'alloggio; la guida alla registrazione e agli adempimenti IVA stabilisce la soglia.

La scelta tra proprietà personale e proprietà aziendale incide sull’imposta sul reddito locativo, sulla vendita successiva e sulla posizione di residenza del proprietario, motivo per cui i nostri consulenti la riscuotono prima dell’acquisto e non prima della prima prenotazione.

Quali regole edilizie si applicano alla locazione a breve termine?

In un condominio, l’assemblea dei proprietari può adottare norme sulla locazione a breve termine, dall’uso delle aree comuni e la gestione delle chiavi fino a restrizioni definitive nel caso in cui l’edificio sia stato venduto come residenziale. Gli acquirenti che intendono affittare dovrebbero leggere le regole dell’edificio prima dell’acquisto, e i costruttori di nuovi blocchi destinati agli investitori di solito includono le regole di locazione fin dall’inizio. Rumore, rifiuti e parcheggio sono le lamentele che portano i vicini all'ispettore, e un foglio delle regole della casa per gli ospiti in diverse lingue ne impedisce la maggior parte.

L’assicurazione è la seconda regola. Una polizza domestica standard può escludere gli ospiti paganti e una proprietà affittata necessita di copertura per lesioni e danni agli ospiti, nonché all'edificio. Le politiche dei gestori a volte coprono le proprietà che gestiscono; il contratto dovrebbe dirlo.

Cosa toglie una società di gestione al proprietario?

Per un proprietario all'estero la registrazione, il rendiconto degli ospiti e la tassa di soggiorno sono i tre compiti che non possono essere svolti a distanza senza un sistema, e una società di gestione della città li svolge solitamente con la propria registrazione di operatore. La guida alla gestione immobiliare per proprietari assenti spiega come scegliere un gestore e cosa dovrebbe coprire il contratto. I proprietari che si autogestiscono dall'estero utilizzano un servizio di check-in locale per la rendicontazione e predispongono il versamento della tassa di soggiorno tramite il proprio conto bancario montenegrino.

Quali mercati giustificano lo sforzo?

La registrazione ha senso laddove la stagione è abbastanza lunga da sostenere i costi fissi. Tivat e Budva hanno le stagioni più lunghe sulla costa, le città della baia attirano una clientela culturale dalla primavera all'autunno e Podgorica ha un mercato d'affari tutto l'anno con tariffe più basse. Il confronto nella guida al rendimento degli affitti a Budva, Bar e Cattaro mostra come la durata della stagione e i costi determinano il risultato netto, e la panoramica delle regioni descrive ciascun mercato. Il nostro servizio immobiliare comprende la registrazione e la presentazione ad un manager per i clienti che comprano per affittare, così il primo ospite arriva in un appartamento legale, assicurato e segnalato.