Registar um Apartamento para Arrendamento Turístico em Montenegro

Listar um apartamento numa plataforma de reservas leva uma noite. Para alugar legalmente em Montenegro é necessário um registo, uma categoria, um sistema de denúncia de hóspedes e o hábito de recolher e enviar a taxa turística. Os proprietários que ignorem estes passos aguardarão uma ou duas temporadas até que uma inspeção, uma reclamação de um vizinho ou uma auditoria de plataforma os alcance. Este guia estabelece o que a lei exige a um proprietário que aluga a turistas, a ordem pela qual são tomadas as medidas e como é tributado o rendimento.

Quem pode alugar um apartamento a turistas?

O alojamento privado, ou seja, quartos, apartamentos e casas alugados pelos seus proprietários a turistas, é uma categoria regulamentada de hospitalidade no Montenegro. O proprietário regista o alojamento no concelho onde se situa, ficando o registo vinculado ao imóvel e ao proprietário. O proprietário estrangeiro pode registar-se da mesma forma que o proprietário local, pessoalmente ou através da empresa proprietária do imóvel. Quando uma sociedade gestora trata do arrendamento, pode explorar o alojamento sob o seu próprio registo com o consentimento do proprietário, e o contrato deve indicar qual a parte registada e responsável.

O imóvel em si deve ser adequado: uma unidade residencial com licença de utilização, num edifício cujas regras não proíbam o arrendamento de curta duração. Os edifícios não legalizados não podem ser registados, o que é mais uma razão pela qual o estado de planeamento descrito no guia de planos de zoneamento e licenças de construção é importante no momento da compra.

Como é registado e categorizado o alojamento?

O proprietário apresenta ao departamento de turismo ou economia do município o comprovativo da propriedade, a identificação, a licença de utilização ou equivalente e a descrição da fracção. O município fiscaliza o alojamento e atribui uma categoria, expressa em estrelas, de acordo com as normas mínimas para o alojamento privado: dimensões dos quartos, casa de banho, equipamento, aquecimento e refrigeração, e critérios semelhantes. A decisão confirma a categoria e o número de camas, devendo a categoria ser divulgada e utilizada em publicidade.

O registo é renovado ou atualizado quando ocorre uma mudança de titularidade, operador ou padrão da unidade. Os proprietários que renovam um apartamento com um padrão mais elevado candidatam-se posteriormente a uma nova categoria, que suporta uma tarifa por noite mais elevada.

Como são reportados os hóspedes e recolhida a taxa turística?

A estadia de cada hóspede é comunicada às autoridades através do sistema central de registo turístico, que regista as chegadas e partidas para fins estatísticos e de ordem pública. O proprietário ou gerente insere cada hóspede à chegada, com os dados do passaporte, e o sistema calcula a taxa turística devida. O imposto é um pequeno valor por hóspede e por noite, definido pelo município, cobrado ao hóspede juntamente com o preço da estadia e remetido pelo proprietário ou gestor no horário definido pelo município.

As plataformas não denunciam os hóspedes às autoridades montenegrinas em nome do proprietário, pelo que a denúncia do próprio proprietário é o único registo. A falta de comunicação é a constatação mais frequente nas inspeções aos alojamentos privados e acarreta coimas para o proprietário e para o operador.

Como é tributada a renda do arrendamento?

O rendimento de arrendamento de um proprietário individual é tributado no Montenegro, e o país de origem de um proprietário não residente normalmente também o tributa com um crédito para o imposto montenegrino. O proprietário declara os rendimentos na declaração anual, sendo as despesas de arrendamento reconhecidas de acordo com as regras de rendimentos prediais. Uma propriedade detida através de uma empresa montenegrina contabiliza os rendimentos e custos nos livros da empresa, com imposto sobre as sociedades sobre o lucro, conforme descrito no guia do imposto sobre sociedades do Montenegro. Um proprietário cujo volume de negócios ultrapasse o limite do IVA regista-se para efeitos de IVA, que aplica a taxa reduzida ao alojamento; o guia para o registo e cumprimento do IVA estabelece o limite.

A escolha entre propriedade pessoal e empresarial afecta o imposto sobre o rendimento do arrendamento, sobre a venda posterior e sobre a posição de residência do proprietário, razão pela qual os nossos consultores o cobram antes da compra e não antes da primeira reserva.

Que regras de construção se aplicam ao arrendamento de curta duração?

Num bloco de apartamentos, a assembleia de proprietários pode adoptar regras sobre arrendamento de curta duração, desde a utilização das áreas comuns e o manuseamento das chaves até às restrições definitivas quando o edifício foi vendido como residencial. Os compradores que pretendem arrendar devem ler as regras do edifício antes da compra, e os promotores de novos blocos destinados a investidores incluem frequentemente as regras de arrendamento desde o início. Ruído, desperdício e estacionamento são as queixas que levam os vizinhos ao fiscal, e uma ficha de regras da casa para hóspedes em várias línguas evita a maioria delas.

O seguro é a segunda regra. Uma apólice residencial padrão pode excluir hóspedes pagantes, e uma propriedade arrendada necessita de cobertura para lesões e danos aos hóspedes, bem como ao edifício. As apólices dos gestores abrangem, por vezes, as propriedades que operam; o contrato deveria dizer isso.

O que é que uma sociedade gestora retira ao proprietário?

Para um proprietário no estrangeiro, o registo, a declaração de hóspedes e a taxa turística são as três tarefas que não podem ser realizadas à distância sem um sistema, e uma sociedade gestora da cidade normalmente realiza-as com registo próprio de operador. O guia de gestão de propriedades para proprietários ausentes explica como escolher um administrador e o que o contrato deve cobrir. Os proprietários que autogeriam a partir do estrangeiro utilizam um serviço de check-in local para a apresentação de relatórios e organizam o envio do imposto turístico através da sua conta bancária montenegrina.

Que mercados justificam o esforço?

O registo faz sentido quando a época é suficientemente longa para suportar os custos fixos. Tivat e Budva têm as estações mais longas da costa, as cidades da baía atraem uma clientela cultural da primavera ao outono e Podgorica tem um mercado de negócios durante todo o ano com taxas mais baixas. A comparação no guia de rendimento do arrendamento em Budva, Bar e Kotor mostra como a duração da estação e os custos decidem o resultado líquido, e a visão geral das regiões descreve cada mercado. O nosso serviço imobiliário inclui o registo e a apresentação a um gestor para clientes que compram para arrendar, para que o primeiro hóspede chegue a um apartamento legal, segurado e reportado.