Enregistrer un appartement en location touristique au Monténégro

Inscrire un appartement sur une plateforme de réservation prend une soirée. Le laisser légalement au Monténégro nécessite un enregistrement, une catégorie, un système de déclaration des invités et une habitude de collecter et de verser la taxe de séjour. Les propriétaires qui sautent ces étapes laissent passer une saison ou deux jusqu'à ce qu'une inspection, une plainte d'un voisin ou un audit de plateforme les rattrape. Ce guide précise ce que la loi exige d'un propriétaire qui loue à des touristes, l'ordre des démarches et la manière dont les revenus sont imposés.

Qui peut louer un appartement aux touristes ?

L'hébergement privé, c'est-à-dire les chambres, appartements et maisons loués par leurs propriétaires aux touristes, est une catégorie d'hospitalité réglementée au Monténégro. Le propriétaire enregistre le logement auprès de la municipalité où il se trouve, et l'enregistrement est lié à la propriété et au propriétaire. Un propriétaire étranger peut s'inscrire de la même manière qu'un propriétaire local, personnellement ou par l'intermédiaire de la société qui détient le bien. Lorsqu'une société de gestion s'occupe de la location, elle peut exploiter le logement sous son propre enregistrement avec le consentement du propriétaire, et le contrat doit indiquer quelle partie est enregistrée et responsable.

Le bien lui-même doit être adapté : une unité d'habitation avec un permis d'usage, dans un immeuble dont les règles n'interdisent pas la location à court terme. Les bâtiments non légalisés ne peuvent pas être enregistrés, ce qui est une raison supplémentaire pour laquelle le statut d'urbanisme décrit dans le guide des plans de zonage et permis de construire est important lors de l'achat.

Comment le logement est-il enregistré et catégorisé ?

Le propriétaire s’adresse au service du tourisme ou de l’économie de la commune avec un justificatif de propriété, une pièce d’identité, le permis d’usage ou équivalent et une description de l’unité. La municipalité inspecte les logements et attribue une catégorie, exprimée en étoiles, selon les normes minimales pour les logements privés : dimensions des chambres, salle de bain, équipement, chauffage et climatisation, et critères similaires. La décision confirme la catégorie et le nombre de lits, et la catégorie doit être affichée et utilisée dans la publicité.

L'enregistrement est renouvelé ou mis à jour lorsque le propriétaire, l'exploitant ou le standard de l'unité change. Les propriétaires qui rénovent un appartement selon un niveau plus élevé demandent ensuite une nouvelle catégorie, ce qui permet un tarif par nuit plus élevé.

Comment sont déclarés les clients et comment la taxe de séjour est-elle collectée ?

Le séjour de chaque hôte est signalé aux autorités via le système central d’enregistrement des touristes, qui enregistre les arrivées et les départs à des fins statistiques et d’ordre public. Le propriétaire ou le gérant enregistre chaque invité à son arrivée, avec les détails de son passeport, et le système calcule la taxe de séjour due. La taxe est un petit montant par personne et par nuit, fixé par la municipalité, collecté auprès du client avec le prix du séjour et remis par le propriétaire ou le gestionnaire selon l'horaire fixé par la municipalité.

Les plateformes ne signalent pas les invités aux autorités monténégrines au nom du propriétaire, de sorte que le rapport du propriétaire constitue le seul enregistrement. Le défaut de déclaration est le constat le plus fréquent lors des inspections des logements privés et entraîne des amendes pour le propriétaire et pour l'exploitant.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

Les revenus locatifs d’un propriétaire individuel sont imposés au Monténégro, et le pays d’origine d’un propriétaire non-résident les impose généralement également avec un crédit d’impôt monténégrin. Le propriétaire déclare les revenus dans la déclaration annuelle et les frais de location sont reconnus selon les règles des revenus fonciers. Un bien détenu par l’intermédiaire d’une société monténégrine représente les revenus et les dépenses dans les livres de la société, avec l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices, comme décrit dans le guide de l’impôt sur les sociétés au Monténégro. Un propriétaire dont le chiffre d'affaires dépasse le seuil de TVA s'inscrit à la TVA, qui s'applique au taux réduit sur l'hébergement ; le guide d'immatriculation et conformité à la TVA fixe le seuil.

Le choix entre propriété personnelle et société influe sur l’impôt sur les revenus locatifs, sur une vente ultérieure et sur la situation de résidence du propriétaire, c’est pourquoi nos conseillers le relèvent avant l’achat plutôt qu’avant la première réservation.

Quelles règles de construction s'appliquent à la location de courte durée ?

Dans un immeuble d’habitation, l’assemblée des propriétaires peut adopter des règles sur la location à court terme, depuis l’utilisation des parties communes et la manipulation des clés jusqu’aux restrictions pures et simples lorsque l’immeuble a été vendu comme résidentiel. Les acheteurs qui ont l’intention de louer doivent lire les règles du bâtiment avant l’achat, et les promoteurs de nouveaux blocs destinés aux investisseurs incluent généralement les règles de location dès le départ. Le bruit, le gaspillage et le stationnement sont les plaintes qui conduisent les voisins à l'inspecteur, et un règlement intérieur destiné aux clients en plusieurs langues prévient la plupart d'entre elles.

L'assurance est la deuxième règle. Une police d'assurance habitation standard peut exclure les invités payants, et une propriété louée doit être couverte pour les blessures et les dommages causés aux invités ainsi qu'au bâtiment. Les polices des gestionnaires couvrent parfois les propriétés qu’ils exploitent ; le contrat devrait le dire.

Qu'est-ce qu'une société de gestion enlève au propriétaire ?

Pour un propriétaire à l'étranger, l'enregistrement, la déclaration des clients et la taxe de séjour sont les trois tâches qui ne peuvent être effectuées à distance sans système, et une société de gestion de la ville les effectue généralement sous son propre enregistrement d'opérateur. Le guide de gestion immobilière pour propriétaires absents explique comment choisir un gestionnaire et ce que doit couvrir le contrat. Les propriétaires qui s'autogèrent depuis l'étranger utilisent un service d'enregistrement local pour la déclaration et organisent le versement de la taxe de séjour via leur compte bancaire monténégrin.

Quels marchés justifient cet effort ?

L'inscription a du sens lorsque la saison est suffisamment longue pour supporter les frais fixes. Tivat et Budva ont les saisons les plus longues de la côte, les villes de la baie attirent une clientèle culturelle du printemps à l'automne et Podgorica possède un marché d'affaires toute l'année avec des tarifs plus bas. La comparaison dans le guide du rendement locatif à Budva, Bar et Kotor montre comment la durée de la saison et les coûts déterminent le résultat net, et l'aperçu des régions décrit chaque marché. Notre service immobilier comprend l'inscription et la présentation à un gestionnaire pour les clients qui achètent pour louer, afin que le premier invité arrive dans un appartement légal, assuré et déclaré.