Роль нотаріуса в операціях з нерухомістю в Чорногорії
У Чорногорії всі операції з майном повинні бути оформлені у ліцензованого нотаріуса (нотаріуса). На відміну від деяких юрисдикцій, де юристи займаються передачею майна приватно, нотаріус є центральним юридичним органом, відповідальним за забезпечення дійсності та безпеки майнових операцій. Цей посібник пояснює їхні обов'язки.
Обов'язкова нотаріальна форма
Відповідно до Закону про нотаріат, будь-яка угода про передачу права власності на нерухоме майно має бути складена та оформлена у формі нотаріального запису (Notarski Zapis). Договори, укладені без участі нотаріуса, є юридично нікчемними та не можуть бути зареєстровані в земельному кадастрі.
Основні обов'язки нотаріуса
Під час здійснення правочину нотаріус виконує кілька важливих функцій:
- Зонування та кадастрова перевірка: Нотаріус отримує доступ до онлайн-земельного реєстру в режимі реального часу, щоб підтвердити, що продавець є зареєстрованим власником, і перевірити наявність іпотеки, сервітуту чи правових обмежень.
- Перевірка особи: Нотаріус підтверджує особу всіх підписантів (за паспортами для іноземців). Якщо сторона не розмовляє чорногорською, має бути присутнім ліцензований судовий перекладач.
- Юридичні роз’яснення: Нотаріус зачитує весь договір вголос і пояснює правові наслідки умов обом сторонам.
- Послуги умовного депонування: Багато нотаріусів пропонують безпечні нотаріальні депозитні рахунки (Notarski Depozit). Покупець перераховує кошти на ескроу-рахунок нотаріуса, а нотаріус передає їх продавцю лише після підтвердження оновленого реєстру прав власності.
Нотаріальні збори та внесення кадастру
Нотаріальні збори регулюються законодавством штату та базуються на ковзній шкалі, пов’язаній із вартістю майна:
- Збори: варіюються приблизно від 150 євро для невеликих об’єктів до 1000 євро і більше за розкішні об’єкти високої вартості.
- Подання: Після підписання нотаріус зобов’язаний за законом надати дані транзакції до місцевого кадастрового управління протягом 24 годин для реєстрації нового власника.
