Mercado imobiliário de Tivat: um guia do investidor para além da marina

Tivat costumava ser a cidade tranquila entre o aeroporto e o estaleiro naval. A conversão daquele estaleiro em Porto Montenegro transformou-o no endereço mais internacional da costa montenegrina, e o efeito estendeu-se muito para além das portas da marina. Para um investidor, Tivat é hoje um mercado com várias áreas distintas e com preços diferentes, uma longa temporada ancorada na navegação em vez de nas praias, e o único aeroporto na costa a dez minutos da orla marítima. Este guia analisa cada área e explica o que oferece.

Como é que a marina e o aeroporto moldaram Tivat?

Duas peças de infraestrutura explicam a cidade. Porto Montenegro trouxe uma marina de super iates, uma vila residencial, um hotel de cinco estrelas, escolas internacionais e uma comunidade de proprietários, tripulantes e empresas de serviços durante todo o ano. A temporada em Tivat começa com os primeiros iates na primavera e termina nas regatas de outono, mais longas do que a temporada de praia em Budva. O aeroporto de Tivat, com voos diretos para uma lista crescente de cidades europeias, significa que o proprietário pode estar no seu apartamento meia hora após o desembarque, o que é importante para utilização aos fins de semana e para a procura de aluguer de curta duração.

A combinação criou um perfil de comprador diferente do resto da costa: europeus do norte e do oeste, investidores do Golfo e famílias de iates que comparam Tivat com marinas mediterrânicas em vez de Budva. O segmento premium é descrito na comparação do Porto Montenegro e Luštica Bay; este guia cobre o resto da cidade.

O que oferece o centro da cidade?

O centro de Tivat, entre a marina e a estrada principal, alberga as lojas da cidade, os restaurantes, o passeio marítimo e um stock de apartamentos que vão desde blocos mais antigos a novos empreendimentos de média dimensão. Os preços estão um degrau abaixo das residências da marina e um degrau acima do stock comparável de bares, e o mercado de arrendamento tem duas camadas: hóspedes de curta duração que querem caminhar até à marina, e inquilinos de longa duração que trabalham na economia da marina e que necessitam de habitação para toda a temporada ou o ano inteiro.

O centro é adequado para um investidor que deseja exposição ao efeito Porto Montenegro sem o preço da marina, com a maior liquidez da cidade porque o grupo de compradores é mais amplo. Os novos desenvolvimentos ao longo da orla marítima em direção a Seljanovo têm sido o segmento mais ativo nos últimos anos.

Porque é que os compradores olham para Donja Lastva e Seljanovo?

A oeste da marina, Donja Lastva é uma aldeia de casas de pedra e novas aldeias na encosta acima do mar, com um pequeno porto e vista da baía até às montanhas de Kotor. Atrai compradores que pretendem carácter e proximidade da marina numa rua mais sossegada, e o stock é uma mistura de pedra renovada, moradias novas e alguns projectos de apartamentos. Seljanovo, entre o centro e Donja Lastva, é a zona de transição do mercado intermédio com blocos de apartamentos mais recentes e o melhor valor para uma localização a pé da marina.

Ambas as zonas beneficiam da infraestrutura da marina sem acarretar o seu preço, e ambas têm restrições de planeamento que limitam a nova oferta, o que sustenta os valores. Os compradores de propriedades de pedra mais antigas devem ler o guia para renovação de casas de pedra na Baía de Kotor, porque as mesmas regras se aplicam no lado da baía de Tivat.

O que está a acontecer do outro lado da água em Krašići e no lado de Luštica?

A costa sul da baía de Tivat, de Krašići ao longo da península de Luštica, está virada para norte em direção a Tivat e Porto Montenegro e tornou-se o mercado de vilas preferido dos compradores que desejam uma orla marítima privada com a marina à vista. Krašići tem uma longa fachada de casas e terrenos com acesso direto ao mar, a uma curta distância de carro do aeroporto em redor da baía e preços que refletem a vista e a privacidade. Mais adiante, o lado de Luštica oferece terrenos maiores, olivais e o desenvolvimento do resort na Baía de Luštica com marina própria e projeto de golfe.

Trata-se de território de terrenos e habitações e não de apartamentos, e as questões de planeamento são centrais: os acessos, a faixa costeira, as ligações de água e esgotos e o plano detalhado de cada parcela. O guia para planos de zonamento e licenças de construção explica o que deve verificar, e a página da região da Península Luštica descreve a área mais vasta.

Como se comporta o mercado de arrendamento em Tivat?

A procura de aluguer da Tivat tem três fontes com calendários diferentes. Os hóspedes de curta duração vêm à marina, às praias de Luštica e à ilha de Sveti Marko, e às regatas e eventos, da primavera ao outono. A tripulação do iate e o pessoal da marina alugam durante a temporada ou durante todo o ano, geralmente em grupos, e pagam de forma fiável. As famílias internacionais ligadas à marina, às escolas e ao aeroporto alugam a longo prazo e querem apartamentos e habitações de qualidade com estacionamento.

O resultado é uma época de arrendamento mais longa e um mercado de longo prazo mais forte do que Budva, com tarifas noturnas de pico mais baixas do que a orla marítima de Budva. O método para comparar o rendimento líquido entre cidades está estabelecido no guia de rendimento de arrendamento em Budva, Bar e Kotor, e aplica-se a Tivat sem alterações.

O que deve um investidor verificar antes de comprar na Tivat?

Além das verificações de título e planeamento que se aplicam em todo o lado, a Tivat tem pontos específicos. Partes da cidade próximas do aeroporto são afetadas pelas restrições de ruído e altura das aeronaves, que estão refletidas nos planos detalhados. Alguns edifícios mais antigos no centro e em Donja Lastva não estão legalizados. As residências da marina têm taxas de serviço e programas de aluguer com regras próprias. E a oferta no centro cresceu rapidamente, pelo que a qualidade do edifício e o historial do promotor são mais importantes do que num mercado com oferta fixa como o Kotor.

Qual a área da Tivat que se adapta a cada investidor?

A marina para o comprador que quer a marca, os serviços e a comunidade náutica e aceita o premium. O centro e Seljanovo para o investidor que pretende liquidez, uma longa temporada de aluguer e um preço um degrau abaixo do da marina. Donja Lastva pela personalidade e uma rua mais tranquila com a marina à vista. Krašići e Luštica para uma villa privada ou um lote de desenvolvimento com a baía como pano de fundo. Os nossos consultores cobrem todos eles como parte do serviço imobiliário, e enviar-lhe-emos listagens atuais e valores de arrendamento realistas para a área que se adapta ao seu plano.