Tivat Property Market: een beleggersgids voorbij de jachthaven

Tivat was vroeger het rustige stadje tussen het vliegveld en de marinewerf. Door de ombouw van die scheepswerf tot Porto Montenegro is het het meest internationale adres aan de Montenegrijnse kust geworden, en het effect heeft zich tot ver buiten de havenpoorten verspreid. Voor een investeerder is Tivat nu een markt met verschillende verschillende gebieden in verschillende prijsklassen, een lang seizoen dat wordt verankerd door jachten in plaats van stranden, en de enige luchthaven aan de kust op tien minuten van de waterkant. Deze gids behandelt elk gebied afzonderlijk en legt uit wat het te bieden heeft.

Hoe hebben de jachthaven en de luchthaven Tivat gevormd?

Twee stukken infrastructuur verklaren de stad. Porto Montenegro bracht een jachthaven voor superjachten, een woondorp, een vijfsterrenhotel, internationale scholen en een gemeenschap van eigenaren, bemanningsleden en dienstverlenende bedrijven het hele jaar door. Het seizoen in Tivat begint met de eerste jachten in de lente en loopt door tot de herfstregatta's, langer dan het strandseizoen in Budva. De luchthaven van Tivat, met directe vluchten naar een groeiende lijst van Europese steden, betekent dat een eigenaar binnen een half uur na landing in zijn appartement kan zijn, wat van belang is voor gebruik in het weekend en voor de vraag naar huur op korte termijn.

De combinatie creëerde een kopersprofiel dat anders was dan de rest van de kust: Noord- en West-Europeanen, Golfinvesteerders en jachtfamilies die Tivat vergelijken met jachthavens aan de Middellandse Zee in plaats van met Budva. Het premiumsegment wordt beschreven in de vergelijking van Porto Montenegro en Luštica Bay; deze gids bestrijkt de rest van de stad.

Wat biedt het stadscentrum?

Het centrum van Tivat, tussen de jachthaven en de hoofdweg, heeft de winkels, restaurants, de boulevard en een aanbod aan appartementen, variërend van oudere blokken tot nieuwe middenbouwprojecten. De prijzen liggen een stap onder de woningen van de jachthaven en een stap boven het vergelijkbare aanbod van bars, en de huurmarkt bestaat uit twee lagen: gasten voor de korte termijn die naar de jachthaven willen lopen, en huurders voor de lange termijn die in de jachthaveneconomie werken en huisvesting nodig hebben voor het hele seizoen of het hele jaar.

Het centrum is geschikt voor een investeerder die blootstelling wil aan het Porto Montenegro-effect zonder de prijs van de jachthaven, met de sterkste liquiditeit in de stad omdat de koperspool het breedst is. Nieuwe ontwikkelingen langs de waterkant richting Seljanovo zijn de afgelopen jaren het meest actieve segment geweest.

Waarom kijken kopers naar Donja Lastva en Seljanovo?

Ten westen van de jachthaven ligt Donja Lastva, een dorp met stenen huizen en nieuwe villa's op de helling boven de zee, met een kleine haven en uitzicht over de baai naar de bergen van Kotor. Het trekt kopers aan die karakter en nabijheid van de jachthaven in een rustigere straat willen, en de voorraad is een mix van gerenoveerde stenen, nieuwbouwvilla's en enkele appartementprojecten. Seljanovo, tussen het centrum en Donja Lastva, is de overgangszone in het middensegment met nieuwere appartementenblokken en de beste waarde voor een locatie die te voet naar de jachthaven ligt.

Beide gebieden profiteren van de infrastructuur van de jachthaven zonder de prijs ervan te dragen, en beide hebben planningsbeperkingen die het nieuwe aanbod beperken, wat de waarden ondersteunt. Kopers van oudere stenen eigendommen zouden de gids voor het renoveren van stenen huizen in de baai van Kotor moeten lezen, omdat dezelfde regels gelden aan de kant van Tivat aan de baai.

Wat gebeurt er aan de overkant van het water in Krašići en aan de Luštica-kant?

De zuidelijke oever van de baai van Tivat, van Krašići tot aan het schiereiland Luštica, ligt noordwaarts richting Tivat en Porto Montenegro en is de villamarkt bij uitstek geworden voor kopers die een privéwaterkant willen met de jachthaven in zicht. Krašići heeft een lange gevel met huizen en percelen met directe toegang tot de zee, een korte rit naar de luchthaven rond de baai en prijzen die het uitzicht en de privacy weerspiegelen. Verderop biedt de Luštica-kant grotere percelen, olijfgaarden en de resortontwikkeling aan de Luštica-baai met een eigen jachthaven en golfproject.

Dit is grond- en villagebied in plaats van appartementen, en de planningsvragen staan centraal: de toegang, de kuststrook, water- en rioleringsaansluitingen en het gedetailleerde plan voor elk perceel. In de gids voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen wordt uitgelegd wat u moet controleren, en op de pagina van de regio Luštica Peninsula wordt het bredere gebied beschreven.

Hoe gedraagt de huurmarkt zich in Tivat?

De huurvraag van Tivat kent drie bronnen met verschillende kalenders. Kortetermijngasten komen voor de jachthaven, de stranden van Luštica en het eiland Sveti Marko, en voor de regatta's en evenementen, van de lente tot de herfst. Jachtbemanningen en jachthavenpersoneel huren voor het seizoen of het hele jaar door, vaak als groep, en betalen betrouwbaar. Internationale gezinnen verbonden met de jachthaven, de scholen en de luchthaven huren langetermijnappartementen en villa's met parkeergelegenheid.

Het resultaat is een langer verhuurseizoen en een sterkere langetermijnmarkt dan Budva, met lagere piektarieven per nacht dan aan het strand van Budva. De methode voor het vergelijken van de netto-opbrengsten tussen steden wordt uiteengezet in de gids voor huuropbrengsten in Budva, Bar en Kotor, en is ongewijzigd van toepassing op Tivat.

Wat moet een belegger controleren voordat hij Tivat koopt?

Naast de titel- en planningscontroles die overal gelden, heeft Tivat specifieke punten. Delen van de stad in de buurt van de luchthaven hebben last van vliegtuiglawaai en hoogtebeperkingen, zoals blijkt uit de gedetailleerde plannen. Sommige oudere gebouwen in het centrum en Donja Lastva zijn niet gelegaliseerd. De jachthavenresidenties hanteren servicekosten en verhuurprogramma's met hun eigen regels. En het aanbod in het centrum is snel gegroeid, dus de kwaliteit van het gebouw en de staat van dienst van de ontwikkelaar zijn belangrijker dan in een markt met vast aanbod als Kotor.

Welk Tivat-gebied past bij welke investeerder?

De jachthaven voor de koper die het merk, de diensten en de jachtgemeenschap wil en de premie accepteert. Het centrum en Seljanovo voor de investeerder die liquiditeit, een lang verhuurseizoen en een prijs een stap onder de jachthaven wil. Donja Lastva voor karakter en een rustigere straat met uitzicht op de jachthaven. Krašići en Luštica voor een privévilla of een bouwkavel met de baai als achtergrond. Onze adviseurs behandelen ze allemaal als onderdeel van de onroerendgoedservice, en we sturen u actuele aanbiedingen en realistische huurcijfers voor het gebied dat bij uw plan past.