Tivato nekilnojamojo turto rinka: investuotojo vadovas už prieplaukos ribų

Tivatas anksčiau buvo ramus miestelis tarp oro uosto ir laivų statyklos. Tos laivų statyklos pertvarkymas į Porto Montenegro pavertė ją tarptautiniu adresu Juodkalnijos pakrantėje, o poveikis išplito gerokai už prieplaukos vartų. Investuotojui Tivatas dabar yra rinka su keliomis skirtingomis sritimis skirtingais kainų taškais, ilgu sezonu, kuriame plaukioja jachtomis, o ne paplūdimiais, ir vieninteliu oro uosto pakrantėje dešimt minučių nuo kranto. Šiame vadove paeiliui nagrinėjama kiekviena sritis ir paaiškinama, ką ji siūlo.

Kaip prieplauka ir oro uostas suformavo Tivatą?

Miestą paaiškina dvi infrastruktūros dalys. Porto Montenegro atnešė superjachtų prieplauką, gyvenamąjį kaimą, penkių žvaigždučių viešbutį, tarptautines mokyklas ir ištisus metus veikiančią savininkų, įgulų ir paslaugų įmonių bendruomenę. Sezonas Tivatoje prasideda nuo pirmųjų jachtų pavasarį ir prasideda rudens regatos, ilgesnės nei paplūdimio sezonas Budvoje. Tivato oro uostas su tiesioginiais skrydžiais į vis didėjantį Europos miestų sąrašą reiškia, kad savininkas gali būti savo bute per pusvalandį nuo nusileidimo, o tai svarbu savaitgalio naudojimui ir trumpalaikės nuomos poreikiui.

Šis derinys sukūrė pirkėjo profilį, kitaip nei likusioje pakrantėje: Šiaurės ir Vakarų europiečiai, Persijos įlankos investuotojai ir buriuotojų šeimos, lyginančios Tivatą su Viduržemio jūros prieplaukomis, o ne su Budva. Aukščiausios klasės segmentas aprašytas palyginus Porto Montenegro ir Luštica įlanką; šis vadovas apima likusią miesto dalį.

Ką siūlo miesto centras?

Tivato centre, tarp prieplaukos ir pagrindinio kelio, yra miesto parduotuvių, restoranų, promenada ir daugybė butų – nuo senesnių kvartalų iki naujų vidutinio aukščio pastatų. Kainos yra laipteliu žemiau prieplaukos rezidencijų ir laipteliu aukščiau palyginamų Barų akcijų, o nuomos rinką sudaro du sluoksniai: trumpalaikiai svečiai, norintys į prieplauką nueiti pėsčiomis, ir ilgalaikiai nuomininkai, dirbantys prieplaukos ekonomikoje, kuriems reikia būsto visam sezonui arba visiems metams.

Centras tinka investuotojui, kuris nori patirti Porto Montenegro efektą be prieplaukos kainos, turinčiam didžiausią likvidumą mieste, nes pirkėjų grupė yra didžiausia. Nauji darbai krantinėje link Seljanovo buvo aktyviausias pastarųjų metų segmentas.

Kodėl pirkėjai žiūri į Donją Lastvą ir Seljanovą?

Į vakarus nuo prieplaukos esantis Donja Lastva yra akmeninių namų ir naujų vilų kaimas ant šlaito virš jūros, su nedideliu uostu ir vaizdu į įlanką į Kotoro kalnus. Jis pritraukia pirkėjus, norinčius charakterio ir artumo prie prieplaukos ramesnėje gatvėje, o atsargas sudaro renovuotas akmuo, naujos statybos vilos ir keletas daugiabučių projektų. Seljanovas, esantis tarp centro ir Donja Lastva, yra vidutinės rinkos pereinamoji zona su naujesniais daugiabučiais ir geriausia vieta pėsčiomis iki prieplaukos.

Abi zonos gauna naudos iš prieplaukos infrastruktūros, neperkeldamos jos kainos, ir abiejuose yra planavimo apribojimų, kurie riboja naują pasiūlą, o tai palaiko vertybes. Senesnio mūrinio nekilnojamojo turto pirkėjai turėtų perskaityti mūrinių namų Kotoro įlankoje renovacijos vadovą, nes tos pačios taisyklės galioja Tivato įlankos pusėje.

Kas vyksta anapus vandens Krašićiuose ir Lušticos pusėje?

Pietinė Tivato įlankos pakrantė nuo Krašići iki Lušticos pusiasalio yra nukreipta į šiaurę link Tivato ir Porto Montenegro ir tapo vilų rinka, kurią renkasi pirkėjai, kurie nori privačios krantinės su prieplauka. „Krašići“ turi ilgą namų ir sklypų fasadą su tiesioginiu išėjimu į jūrą, trumpą automobiliu nuvažiuosite iki oro uosto aplink įlanką, o kainas atspindi vaizdą ir privatumą. Toliau Lušticos pusė siūlo didesnius sklypus, alyvmedžių giraites ir kurorto plėtrą prie Lušticos įlankos su nuosava prieplauka ir golfo projektu.

Tai yra žemės ir vilų teritorija, o ne butai, o planavimo klausimai yra pagrindiniai: privažiavimas, pakrantės juosta, vandens ir nuotekų jungtys bei kiekvieno sklypo detalusis planas. Zonijų planų ir statybos leidimų vadovas paaiškina, ką reikia patikrinti, o Lušticos pusiasalio regiono puslapyje aprašoma platesnė teritorija.

Kaip nuomos rinka elgiasi Tivate?

Tivat nuomos paklausa turi tris šaltinius su skirtingais kalendoriais. Trumpalaikiai svečiai atvyksta į prieplauką, Lušticos paplūdimius ir Sveti Marko salą, o į regatas ir renginius – nuo pavasario iki rudens. Jachtos įgulos ir prieplaukos darbuotojai nuomojasi sezonui arba ištisus metus, dažnai grupėmis, ir moka patikimai. Tarptautinės šeimos, prisijungusios prie prieplaukos, mokyklų ir oro uosto, nuomojasi ilgalaikei ir nori kokybiškų butų bei vilų su automobilių stovėjimo aikštele.

Rezultatas – ilgesnis nuomos sezonas ir stipresnė ilgalaikė rinka nei Budvoje, o nakties kainos yra mažesnės nei Budvos paplūdimyje. Miestų grynojo pelno palyginimo metodas yra pateiktas vadove apie nuomos pajamingumą Budvoje, Bare ir Kotore ir jis taikomas Tivatui be pakeitimų.

Ką investuotojas turėtų patikrinti prieš pirkdamas Tivat?

Be visur taikomų pavadinimo ir planavimo patikrų, Tivatas turi konkrečių dalykų. Šalia oro uosto esančios miestelio dalys yra paveiktos orlaivių triukšmo ir aukščio ribojimų, kuriuos atspindi detalieji planai. Kai kurie senesni pastatai centre ir Donja Lastva yra neįteisinti. Prieplaukos rezidencijose taikomi aptarnavimo mokesčiai ir nuomos programos pagal savo taisykles. O pasiūla centre sparčiai augo, todėl pastato kokybė ir vystytojo rekordas yra svarbesnis nei rinkoje su pastovia pasiūla, kaip Kotoras.

Kuriam investuotojui kuri Tivat sritis tinka?

Prieplauka pirkėjui, kuris nori prekės ženklo, paslaugų ir buriuotojų bendruomenės ir priima priemoką. Centras ir Seljanovo investuotojui, kuris nori likvidumo, ilgo nuomos sezono ir kainos laipteliu žemiau prieplaukos. Donja Lastva už charakterį ir ramesnę gatvę su vaizdu į prieplauką. Krašići ir Luštica privačiai vilai arba plėtros sklypui su įlanka kaip fonas. Mūsų konsultantai juos visus apima kaip nekilnojamojo turto paslaugų dalį, o mes atsiųsime dabartinius sąrašus ir realius jūsų planą atitinkančios teritorijos nuomos duomenis.