Tivat-Immobilienmarkt: Ein Leitfaden für Investoren jenseits der Marina

Tivat war einst die ruhige Stadt zwischen dem Flughafen und der Marinewerft. Die Umwandlung dieser Werft in Porto Montenegro machte sie zur internationalsten Adresse an der montenegrinischen Küste, und die Wirkung hat sich weit über die Tore des Yachthafens hinaus ausgebreitet. Für einen Investor ist Tivat heute ein Markt mit mehreren unterschiedlichen Gebieten zu unterschiedlichen Preisen, einer langen Saison, die eher vom Segeln als von Stränden geprägt ist, und dem einzigen Flughafen an der Küste, der zehn Minuten vom Ufer entfernt ist. Dieser Leitfaden geht der Reihe nach auf die einzelnen Bereiche ein und erklärt, was sie zu bieten haben.

Wie haben der Yachthafen und der Flughafen Tivat geprägt?

Zwei Teile der Infrastruktur erklären die Stadt. Porto Montenegro brachte einen Superyacht-Yachthafen, ein Wohndorf, ein Fünf-Sterne-Hotel, internationale Schulen und eine ganzjährige Gemeinschaft von Eigentümern, Crew- und Serviceunternehmen mit. Die Saison in Tivat beginnt mit den ersten Yachten im Frühling und geht in die Herbstregatten über, die länger sind als die Strandsaison in Budva. Der Flughafen Tivat mit Direktflügen in eine wachsende Liste europäischer Städte bedeutet, dass ein Eigentümer innerhalb einer halben Stunde nach der Landung in seiner Wohnung sein kann, was für die Wochenendnutzung und die kurzfristige Mietnachfrage von Bedeutung ist.

Durch den Zusammenschluss entstand ein Käuferprofil, das sich vom Rest der Küste unterscheidet: Nord- und Westeuropäer, Golfinvestoren und Yachtfamilien, die Tivat eher mit Jachthäfen am Mittelmeer als mit Budva vergleichen. Das Premium-Segment wird im Vergleich von Porto Montenegro und Luštica Bay beschrieben; Dieser Reiseführer deckt den Rest der Stadt ab.

Was bietet die Innenstadt?

Im Zentrum von Tivat, zwischen dem Yachthafen und der Hauptstraße, befinden sich die Geschäfte, Restaurants, die Promenade und ein Wohnungsangebot, das von älteren Wohnblöcken bis hin zu neuen Mittelhochhäusern reicht. Die Preise liegen eine Stufe unter denen der Marina-Residenzen und eine Stufe über vergleichbaren Barangeboten, und der Mietmarkt besteht aus zwei Schichten: Kurzzeitgästen, die zu Fuß zur Marina gehen möchten, und Langzeitmietern, die in der Marina-Wirtschaft arbeiten und eine Unterkunft für die ganze Saison oder das ganze Jahr benötigen.

Das Zentrum eignet sich für einen Investor, der den Porto-Montenegro-Effekt ohne den Jachthafenpreis nutzen möchte und über die stärkste Liquidität in der Stadt verfügt, da der Käuferpool am breitesten ist. Neue Entwicklungen entlang der Uferpromenade in Richtung Seljanovo waren in den letzten Jahren das aktivste Segment.

Warum schauen Käufer auf Donja Lastva und Seljanovo?

Westlich des Jachthafens liegt Donja Lastva, ein Dorf aus Steinhäusern und neuen Villen am Hang über dem Meer, mit einem kleinen Hafen und Blick über die Bucht auf die Berge von Kotor. Es zieht Käufer an, die Charakter und Nähe zum Jachthafen in einer ruhigeren Straße suchen, und der Bestand ist eine Mischung aus renoviertem Stein, neu gebauten Villen und einigen Apartmentprojekten. Seljanovo, zwischen dem Zentrum und Donja Lastva, ist die mittlere Übergangszone mit neueren Wohnblöcken und dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis für eine fußläufige Lage zum Yachthafen.

Beide Gebiete profitieren von der Infrastruktur des Jachthafens, ohne deren Preis zu tragen, und beide unterliegen Planungsbeschränkungen, die das neue Angebot einschränken, was den Werten zugute kommt. Käufer älterer Steinimmobilien sollten den Leitfaden zur Renovierung von Steinhäusern in der Bucht von Kotor lesen, da auf Tivats Seite der Bucht die gleichen Regeln gelten.

Was passiert auf der anderen Seite des Wassers in Krašići und auf der Lustica-Seite?

Das Südufer der Bucht von Tivat, von Krašići bis zur Halbinsel Lustica, ist nach Norden in Richtung Tivat und Porto Montenegro ausgerichtet und hat sich zum Villenmarkt der Wahl für Käufer entwickelt, die eine private Uferpromenade mit Blick auf den Yachthafen wünschen. Krašići verfügt über eine lange Reihe von Häusern und Grundstücken mit direktem Zugang zum Meer, eine kurze Fahrt zum Flughafen rund um die Bucht und Preise, die die Aussicht und die Privatsphäre widerspiegeln. Etwas weiter entfernt bietet die Luštica-Seite größere Grundstücke, Olivenhaine und die Resortentwicklung an der Luštica-Bucht mit eigenem Yachthafen und Golfprojekt.

Dabei handelt es sich eher um Grundstücke und Villen als um Wohnungen, und die Planungsfragen stehen im Mittelpunkt: Zugang, Küstenstreifen, Wasser- und Abwasseranschlüsse sowie der detaillierte Plan für jedes Grundstück. Der Leitfaden zu Bebauungsplänen und Baugenehmigungen erklärt, was zu überprüfen ist, und die Seite zur Region der Halbinsel Luštica beschreibt das weitere Gebiet.

Wie verhält sich der Mietmarkt in Tivat?

Die Mietnachfrage in Tivat hat drei Quellen mit unterschiedlichen Kalendern. Kurzzeitgäste kommen vom Frühling bis zum Herbst zum Yachthafen, zu den Stränden von Luštica und zur Insel Sveti Marko sowie zu den Regatten und Veranstaltungen. Yachtcrew und Marinapersonal mieten für die Saison oder das ganze Jahr, oft in Gruppen, und zahlen zuverlässig. Internationale Familien mit Anbindung an den Yachthafen, die Schulen und den Flughafen mieten langfristig und wünschen sich hochwertige Apartments und Villen mit Parkplatz.

Das Ergebnis ist eine längere Vermietungssaison und ein stärkerer Langzeitmarkt als in Budva, mit niedrigeren Spitzenpreisen pro Nacht als am Strand von Budva. Die Methode zum Vergleich der Nettorendite zwischen Städten ist im Leitfaden zu Mietrenditen in Budva, Bar und Kotor beschrieben und gilt unverändert für Tivat.

Was sollte ein Investor vor dem Kauf in Tivat prüfen?

Über die überall geltenden Titel- und Planungsprüfungen hinaus gibt es in Tivat bestimmte Punkte. Teile des flughafennahen Ortsgebiets sind von Fluglärm und Höhenbeschränkungen betroffen, was in den detaillierten Planungen berücksichtigt wird. Einige ältere Gebäude im Zentrum und in Donja Lastva sind nicht legalisiert. Für die Marina-Residenzen gelten Servicegebühren und Mietprogramme mit eigenen Regeln. Und das Angebot im Zentrum ist schnell gewachsen, sodass die Qualität des Gebäudes und die Leistung des Bauträgers wichtiger sind als in einem Markt mit festem Angebot wie Kotor.

Welcher Tivat-Bereich passt zu welchem Investor?

Der Yachthafen für den Käufer, der die Marke, die Dienstleistungen und die Yachtgemeinschaft will und den Aufpreis akzeptiert. Das Zentrum und Seljanovo für den Investor, der Liquidität, eine lange Mietsaison und einen Preis sucht, der einen Schritt unter dem Yachthafen liegt. Donja Lastva für Charakter und eine ruhigere Straße mit Blick auf den Yachthafen. Krašići und Lustica für eine private Villa oder ein Entwicklungsgrundstück mit der Bucht als Hintergrund. Unsere Berater decken diese im Rahmen des Immobilienservices ab und wir senden Ihnen aktuelle Angebote und realistische Mietzahlen für das Gebiet, das zu Ihrem Plan passt.