Покупка недвижимости на стадии строительства: пошагово

Многие покупатели в Черногории приобретают недвижимость на стадии строительства или до его начала, часто дешевле, чем готовый объект. Однако такая покупка требует тщательной юридической и финансовой проверки, чтобы управлять рисками застройщика.

Шаг 1: юридический аудит проекта

Прежде чем подписывать договоры или вносить деньги, ваш юрист должен проверить документы застройщика и разрешения по проекту:

• Разрешение на строительство (Građevinska Dozvola): убедитесь, что застройщик получил все необходимые муниципальные разрешения на застройку и экологические согласования.
• Право собственности на землю: убедитесь, что земля принадлежит застройщику и свободна от ипотеки, реституционных требований и судебных споров.
• Договоры на коммуникации: убедитесь, что у проекта есть официальные подключения к водоснабжению, электричеству и канализации.

Шаг 2: структура графика платежей

Никогда не платите всю стоимость покупки сразу. Договор на объект на стадии строительства обычно распределяет платежи по этапам строительства, например:

• Бронировочный депозит: обычно от 5 000 до 10 000 €, чтобы снять объект с продажи.
• Первый платеж: от 30% до 40% при подписании основного договора купли-продажи у нотариуса.
• Платежи по этапам: от 20% до 30% после завершения конструктивных работ (бетонный каркас, кровля).
• Последний платеж: 10% вносятся только после передачи ключей, окончательной регистрации и муниципальной технической приемки (upotrebna dozvola).

Шаг 3: гарантии застройщика

• Банковская гарантия: надежные застройщики предоставляют банковскую гарантию, которая защищает ваши платежи, если проект сорвется или будет отложен.
• Штрафные санкции: убедитесь, что нотариальный договор содержит четкие положения о неустойке, компенсирующей вам задержку завершения сверх согласованного льготного периода.