Guida all'acquisto di immobili su carta in Montenegro

Molti acquirenti in Montenegro comprano immobili su carta o in costruzione, spesso a un prezzo inferiore rispetto a un'unità finita. Tuttavia, l'acquisto su carta richiede un'attenta due diligence legale e finanziaria per gestire il rischio legato al promotore immobiliare.

Fase 1: verifica legale del progetto

Prima di firmare qualsiasi accordo o versare fondi, il vostro avvocato deve verificare le credenziali del promotore immobiliare e le autorizzazioni del progetto:

• Permesso di costruire (Građevinska Dozvola): verificate che il promotore immobiliare abbia ottenuto tutte le autorizzazioni urbanistiche comunali e i nulla osta ambientali necessari.
• Titolo di proprietà del terreno: verificate che il terreno appartenga al promotore immobiliare e sia libero da ipoteche, richieste di restituzione o controversie legali.
• Contratti di allacciamento: verificate che il progetto disponga di allacciamenti ufficiali alla rete idrica, elettrica e fognaria.

Passaggio 2: strutturazione del piano di pagamento

Non pagate mai l'intero prezzo in anticipo. Un contratto su carta di solito ripartisce i pagamenti sugli stati di avanzamento dei lavori, ad esempio:

• Deposito di prenotazione: Tipicamente da € 5.000 a € 10.000 per rimuovere la proprietà dal mercato.
• Prima rata: Dal 30% al 40% pagato al momento della firma del contratto principale di acquisto davanti al notaio.
• Rate fondamentali: Dal 20% al 30% pagato al completamento dei lavori strutturali (struttura in cemento, tetto).
• Rata finale: 10% pagato solo al momento della consegna delle chiavi, della registrazione finale e dell'accettazione tecnica comunale (upotrebna dozvola).

Fase 3: garanzie del promotore immobiliare

• Garanzia bancaria: i promotori immobiliari affidabili forniscono una garanzia bancaria che tutela i pagamenti in caso di fallimento o ritardo del progetto.
• Clausole penali: Assicurati che il contratto notarile includa clausole penali chiare che ti risarciscano per i ritardi di completamento oltre il periodo di grazia concordato.