Αγορά ακινήτων υπό κατασκευή στο Μαυροβούνιο: οδηγός

Πολλοί αγοραστές στο Μαυροβούνιο αγοράζουν ακίνητα επί χάρτου ή υπό κατασκευή, συχνά σε χαμηλότερη τιμή από μια ολοκληρωμένη μονάδα. Ωστόσο, η αγορά υπό κατασκευή απαιτεί προσεκτικό νομικό και οικονομικό έλεγχο (due diligence) για τη διαχείριση του κινδύνου της κατασκευαστικής εταιρείας.

Βήμα 1: Νομικός Έλεγχος του Έργου

Πριν υπογράψετε οποιαδήποτε συμφωνία ή καταθέσετε χρήματα, ο δικηγόρος σας πρέπει να ελέγξει τα στοιχεία της κατασκευαστικής εταιρείας και τις άδειες του έργου:

• Οικοδομική άδεια (Građevinska Dozvola): Βεβαιωθείτε ότι η κατασκευαστική εταιρεία έχει λάβει όλες τις απαραίτητες δημοτικές πολεοδομικές άδειες και περιβαλλοντικές εγκρίσεις.
• Τίτλος ιδιοκτησίας της γης: Επαληθεύστε ότι η γη ανήκει στην κατασκευαστική εταιρεία και είναι ελεύθερη από υποθήκες, αξιώσεις επιστροφής ή νομικές διαφορές.
• Συμβάσεις παροχών: Βεβαιωθείτε ότι το έργο διαθέτει επίσημες συνδέσεις με τα δίκτυα ύδρευσης, ηλεκτρισμού και αποχέτευσης.

Βήμα 2: Δόμηση του Σχεδίου Πληρωμών

Μην πληρώνετε ποτέ ολόκληρη την τιμή αγοράς προκαταβολικά. Ένα συμβόλαιο υπό κατασκευή κατανέμει συνήθως τις πληρωμές σε στάδια κατασκευής, για παράδειγμα:

• Κατάθεση κράτησης: Συνήθως 5.000 € έως 10.000 € για την αφαίρεση του ακινήτου από την αγορά.
• Πρώτη δόση: 30% έως 40% που καταβάλλεται κατά την υπογραφή της σύμβασης κύριας αγοράς ενώπιον του συμβολαιογράφου.
• Δόσεις ορόσημο: 20% έως 30% καταβάλλονται με την ολοκλήρωση των δομικών εργασιών (σκελετό από σκυρόδεμα, στέγη).
• Τελική δόση: 10% καταβάλλεται μόνο με την παράδοση των κλειδιών, την τελική εγγραφή και την τεχνική αποδοχή του δήμου (upotrebna dozvola).

Βήμα 3: Εγγυήσεις της κατασκευαστικής εταιρείας

• Τραπεζική εγγύηση: Οι αξιόπιστες κατασκευαστικές εταιρείες παρέχουν τραπεζική εγγύηση που προστατεύει τις πληρωμές σας αν το έργο αποτύχει ή καθυστερήσει.
• Ποιυντικές ρήτρες: Βεβαιωθείτε ότι η συμβολαιογραφική σύμβαση περιλαμβάνει σαφείς ποινικές ρήτρες που σας αποζημιώνουν για καθυστερήσεις ολοκλήρωσης πέραν της συμφωνηθείσας περιόδου χάριτος.