Zakup nieruchomości na etapie budowy w Czarnogórze: poradnik

Wielu kupujących w Czarnogórze nabywa nieruchomości na etapie budowy lub przed jej rozpoczęciem, często taniej niż gotowy lokal. Zakup na etapie budowy wymaga jednak starannego due diligence prawnego i finansowego, aby ograniczyć ryzyko związane z deweloperem.

Krok 1: Audyt prawny projektu

Przed podpisaniem jakichkolwiek umów lub wpłatą środków Twój prawnik musi sprawdzić wiarygodność dewelopera i pozwolenia dla projektu:

• Pozwolenie na budowę (Građevinska Dozvola): Upewnij się, że deweloper uzyskał wszystkie wymagane gminne pozwolenia planistyczne i decyzje środowiskowe.
• Tytuł prawny do gruntu: Sprawdź, czy grunt jest własnością dewelopera i czy jest wolny od hipotek, roszczeń reprywatyzacyjnych i sporów prawnych.
• Umowy na przyłącza: Upewnij się, że projekt ma oficjalne przyłącza wody, prądu i kanalizacji.

Krok 2: Struktura planu płatności

Nigdy nie płać całej ceny z góry. Umowa na zakup na etapie budowy zwykle rozkłada płatności na etapy budowy, na przykład:

• Depozyt rezerwacyjny: Zwykle od 5 000 do 10 000 euro za usunięcie nieruchomości z rynku.
• Pierwsza rata: 30% do 40% płatna przy podpisaniu Umowy Głównej Kupna przed notariuszem.
• Raty kluczowe: Od 20% do 30% płatne po zakończeniu prac konstrukcyjnych (rama betonowa, dach).
• Rata końcowa: 10% płatne dopiero po dostarczeniu kluczy, rejestracji końcowej i miejskim odbiorze technicznym (upotrebna dozvola).

Krok 3: gwarancje dewelopera

• Gwarancja bankowa: Wiarygodni deweloperzy zapewniają gwarancję bankową, która chroni Twoje wpłaty, jeśli projekt upadnie lub się opóźni.
• Klauzule karne: Upewnij się, że umowa notarialna zawiera jasne klauzule karne, które rekompensują Ci opóźnienia w realizacji wykraczające poza uzgodniony okres karencji.