Renovierung von Steinhäusern in der Bucht von Kotor: Regeln, Kosten, Belohnungen

Die Steinhäuser entlang der Bucht von Kotor wurden über mehrere Jahrhunderte von Kapitänen und Kaufleuten gebaut und viele von ihnen stehen leer, seit ihre Familien in die Städte gezogen sind. Für einen Käufer sind sie die markanteste und anspruchsvollste Immobilie in Montenegro: Eine Restaurierung in Perast, Prčanj, Dobrota, Stoliv oder Muo unterliegt den Regeln eines UNESCO-Weltkulturerbes, den Realitäten eines Gebäudes ohne moderne Fundamente und einem Mangel an Handwerkern, die Stein bearbeiten. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Sie vor dem Kauf prüfen sollten, welche Genehmigungen eine Sanierung benötigt, welche Arbeiten erforderlich sind und was ein fertiges Haus wert ist.

Was bedeutet die UNESCO-Zone für einen Eigentümer?

Die Natur- und Kulturhistorische Region Kotor gehört seit 1979 zum Weltkulturerbe und der Schutz umfasst die Städte und Dörfer rund um die innere Bucht mit einer Pufferzone um sie herum. Innerhalb des Schutzgebiets bedarf jeder Eingriff in die Außenfassade, Struktur oder Umgebung eines Gebäudes zusätzlich zum ordentlichen kommunalen Verfahren der Genehmigung der für das Kulturerbe zuständigen Behörde. Ziel ist es, das Erscheinungsbild der Bucht zu bewahren: die Steinfassaden, die Dachschrägen und Ziegel, die Proportionen der Fenster und Türen, die Terrassen und die Uferpromenade.

Für einen Eigentümer bedeutet dies, dass eine Restaurierung gemeinsam mit einem Restaurierungsarchitekten geplant wird, dass Materialien und Details so spezifiziert werden, dass sie mit dem Original übereinstimmen, und dass die Überprüfung Zeit in Anspruch nimmt. Es bedeutet auch, dass das Haus nach der Restaurierung in einer Landschaft liegt, die nicht durch ein neues Gebäude nebenan beeinträchtigt werden kann, was die Grundlage seines Wertes darstellt. Die Seite zur Region Bucht von Kotor beschreibt die Dörfer.

Welche Umfragen sollte ein Käufer vor der Unterzeichnung in Auftrag geben?

Der Kauf eines Steinhauses basiert auf drei Gutachten:

• Eine strukturelle Untersuchung durch einen Ingenieur mit Erfahrung in historischem Mauerwerk, die die Wände, die Dachkonstruktion, die Böden, etwaige Setzungsspuren und den Zustand der Fundamente umfasst, die bei Häusern am Wasser oft direkt auf Felsen oder auf Schüttung stehen
• Eine rechtliche Untersuchung des Katasters und des Planungsstatus: ob das Haus und seine Anbauten registriert sind, ob ein Teil ohne Genehmigung gebaut oder verändert wurde und ob eine Legalisierung möglich ist, wie im Leitfaden zu Immobilientitelurkunden in Montenegro erläutert.
• Eine Erhaltungsbewertung darüber, welche Elemente geschützt sind und welche Erhaltung die Denkmalbehörde erwartet

Das Eigentum an alten Häusern ist häufig unter vielen Erben aufgeteilt, einige davon im Ausland, und für den Verkauf sind alle erforderlich. Erbschaftsverfahren, die nie abgeschlossen wurden, sind ein häufiger Grund dafür, dass ein Haus leer steht, und deren Lösung ist Teil des Kaufs und kein nachträglicher Einfall; Der Leitfaden zur Erbschaft in Montenegro beschreibt das Verfahren.

Welche Genehmigungen benötigt eine Restaurierung?

Der Ablauf für eine Sanierung innerhalb des Schutzgebietes ist:

1. Erhaltungsauflagen der Denkmalbehörde, die festlegen, was wie erhalten werden muss
2. Städtebaulich-technische Auflagen der Gemeinde für jede Nutzungs-, Flächen- oder Höhenänderung
3. Ein Entwurf eines lizenzierten Architekten, der beide Anforderungen erfüllt, überprüft und genehmigt
4. Genehmigungen für Versorgungsanschlüsse und die Küstenbehörde, in der das Haus zum Meer hin ausgerichtet ist
5. Meldung von Arbeiten und Bauarbeiten unter lizenzierter Aufsicht
6. Inspektion und Nutzungserlaubnis nach Fertigstellung, wobei das Haus als restauriert registriert wird

Jeder Schritt hat seinen eigenen Zeitplan und die Überprüfung des Kulturerbes wird von Käufern unterschätzt. Das allgemeine Genehmigungsverfahren ist im Leitfaden zu Bebauungsplänen und Baugenehmigungen beschrieben; Darüber liegt die Heritage-Schicht.

Was beinhaltet die Arbeit selbst?

Bei einer typischen Restaurierung bleiben die Außenwände erhalten, das Dach wird mit traditionellen Dachziegeln neu aufgebaut oder repariert, die Holzböden werden ersetzt oder eine neue Struktur in den Rohbau eingefügt, Fundamente oder Untermauerungen werden dort angebracht, wo die Wände verschoben wurden, und alles wird hinzugefügt, was ein modernes Haus braucht: Isolierung, die mit atmenden Steinwänden funktioniert, Sanitär, Elektrik, Heizung und Kühlung und oft eine Terrasse oder ein Pool, wo der Plan und die Denkmalschutzbehörde dies zulassen.

Die Berufe, auf die es ankommt, sind Steinmetze, die Kalkmörtel neu verfugen und wieder aufbauen können, Tischler für Dachkonstruktionen und traditionelle Tischlerei sowie ein Bauunternehmer, der schon einmal ein Haus in der Schutzzone fertiggestellt hat. Ihre Verfügbarkeit bestimmt den Zeitplan mehr als das Budget, und die besten von ihnen sind eine Saison im Voraus gebucht.

Wie lange dauert eine Restaurierung und was beeinflusst die Kosten?

Vom Kauf bis zum fertigen Haus sind zwei bis drei Jahre für eine vollständige Sanierung realistisch, wobei die Genehmigungen einen erheblichen Teil davon in Anspruch nehmen. Die Kosten richten sich nach dem Zustand des Bauwerks, dem Umfang der Fundamentarbeiten, dem Zugang für Materialien in Dörfern, in denen der einzige Zugang über eine schmale Gasse oder das Meer erfolgt, den Spezifikationen der Endbearbeitung und der Größe etwaiger neuer Elemente. Häuser, die bereits legalisiert wurden und unter Denkmalschutz stehen, sparen Monate.

Käufer sollten vor der vorläufigen Vereinbarung ein Baugutachten und einen Kostenvoranschlag des Bauherrn einholen und die Vereinbarung bei Unklarheiten von der Planungs- und Denkmallage abhängig machen.

Was ist ein fertiges Steinhaus wert?

Restaurierte Häuser in Perast, Prčanj und Dobrota gehören zu den wertvollsten Immobilien pro Quadratmeter in Montenegro, da das Angebot festgelegt und jedes einzelne einzigartig ist. Sie vermieten gut an eine Kundschaft, die eher für die Umgebung und die Geschichte als für einen Strand zahlt, und sie behalten ihren Wert über Marktzyklen hinweg. Der Aufschlag auf die Kauf- und Restaurierungskosten ist für ein gut gebautes Haus real, für ein schlecht oder ohne Genehmigung gebautes Haus, das nicht sauber verkauft werden kann, gering oder negativ.

Investoren, die ein Restaurierungsprojekt mit einer neuen Villa vergleichen, sollten den längeren Zeitrahmen und die Einschränkungen des Kulturerbes gegen den Knappheitswert abwägen. Bei der Auswahl helfen unsere Berater im Rahmen der Investitionsberatung. Für den Käufer, der ein Haus möchte, das nicht reproduziert werden kann, gibt es in der Bucht nichts Vergleichbares.

Wie sollte ein Käufer den Kauf eines Steinhauses angehen?

Geben Sie die drei Umfragen in Auftrag, bevor Sie sich verpflichten. Bestätigen Sie, dass alle Erben am Verkauf beteiligt sind. Sorgen Sie dafür, dass der Preis die Legalisierung und die verbleibenden Genehmigungen widerspiegelt. Beauftragen Sie frühzeitig einen Naturschutzarchitekten und einen Bauunternehmer mit Erfahrung in der Region. Planen Sie für den Zeitplan und nicht dagegen. Unser Immobilienservice bringt Gutachter, Architekten und Notar für Käufer zusammen, die von der ersten Besichtigung bis zur Nutzungsgenehmigung ein einziges Team wünschen.