翻新科托尔湾的石屋：规则、成本、奖励
科托尔湾沿岸的石屋是由船长和商人在几个世纪里建造的，其中许多自从他们的家人离开城镇后就空置了。对于买家来说，它们是黑山最独特的财产，也是要求最高的：佩拉斯特、普查尼、多布罗塔、斯托利夫或穆奥的修复符合联合国教科文组织世界遗产的规则、没有现代地基的建筑的现实以及缺乏石材工匠的现实。本指南解释了购买前要检查的内容、修复需要哪些批准、工作涉及哪些内容以及成品房屋的价值。
联合国教科文组织区域对业主意味着什么？
科托尔自然和文化历史区自1979年起被列为世界遗产，保护范围包括内湾周围的城镇和村庄，周围有缓冲区。在保护区内，除了普通的市政程序外，对建筑物外部、结构或环境的任何干预都需要获得负责文化遗产的当局的批准。目的是保护海湾的外观：石材外墙、屋顶坡度和瓷砖、门窗比例、露台和海滨。
对于业主来说，这意味着修复工程是与保护建筑师一起设计的，指定的材料和细节与原件相匹配，并且审查需要时间。这也意味着，房子一旦修复，坐落在一个不会被隔壁新建筑破坏的景观中，这是其价值的基础。 科托尔湾地区页面描述了这些村庄。
买家在签约前应委托进行哪些调查？
根据三项调查购买石屋：
- 由具有历史砖石经验的工程师进行的结构调查，包括墙壁、屋顶结构、地板、任何沉降迹象和地基状况，在海滨房屋中，地基通常直接坐落在岩石或填充物上
- 对地籍和规划状况进行法律调查：房屋及其扩建是否已注册，是否有任何部分未经许可建造或改造，以及是否可以合法化，如黑山房地产业权契约指南中所述
- 对哪些元素受到保护以及遗产当局希望保留哪些内容进行保护评估
老房子的所有权通常由许多继承人（其中一些在国外）共享，而出售则需要全部继承人。从未完成的继承程序是房屋空置的常见原因，解决这些问题是购买时的一部分，而不是事后的想法； 黑山继承指南描述了该程序。
恢复需要哪些批准？
保护区内恢复的顺序是：
- 遗产当局的保护条件，规定必须保护的内容以及如何保护
- 市政府针对用途、面积或高度的任何变化提供的城市技术条件
- 由持照建筑师设计的设计，同时满足并经审查和批准
- 公用事业连接的批准以及房屋面向大海的沿海地区当局的批准
- 许可监督下的工程和建设的通知
- 竣工后进行检查和使用许可证，房屋登记为恢复状态
每一步都有自己的时间表，而遗产审查是买家低估的一个。 分区规划和建筑许可证指南中描述了一般许可程序；遗产层位于其之上。
工作本身涉及什么？
典型的修复保留外墙，用传统瓷砖重建或修复屋顶，更换木地板或在外壳内插入新结构，在墙壁移动的地方安装地基或基础，并添加现代房屋所需的一切：与呼吸石墙配合使用的隔热材料、管道、电力、供暖和制冷，通常还包括规划和遗产当局允许的露台或游泳池。
重要的行业是可以用石灰砂浆重新砌筑和重建的石匠、屋顶结构和传统细木工的木匠，以及以前在保护区完成房屋的建筑商。他们的可用性比预算更能确定时间表，而且其中最好的人会提前一个赛季预订。
修复需要多长时间以及费用会受到什么影响？
从购买房屋到完工，两到三年是全面修复的现实范围，其中审批占据了很大一部分。成本取决于结构的状况、基础工程的范围、村庄中材料的获取（唯一的途径是狭窄的车道或大海）、饰面的规格以及任何新元素的尺寸。已经合法化并具备保护条件的房屋可以节省数月的时间。
买家应在达成初步协议之前获得结构调查和建筑商的估算，并在有任何不清楚的地方以规划和遗产位置为条件签订协议。
成品石屋值多少钱？
佩拉斯特、普查尼和多布罗塔的修复房屋是黑山每平方米最有价值的房产之一，因为供应量是固定的，而且每一栋都是独一无二的。它们非常适合那些为环境和历史而不是海滩付费的客户，并且它们在市场周期中保持价值。对于一栋做得好的房子来说，购买和修复成本的溢价是真实的，而对于做得不好或未经批准而无法干净出售的房子来说，溢价很小或为负。
投资者在将修复项目与新别墅进行比较时，应权衡较长的时间和遗产限制与稀缺价值，而选择是我们的顾问在投资咨询下帮助做出的选择。对于想要一栋无法复制的房子的买家来说，海湾没有什么可比的。
买家应该如何购买石材房屋？
在进行之前委托进行三项调查。确认每位继承人都是出售方。使价格反映剩余的合法化和批准。尽早聘请一位保护建筑师和一位在该地区有记录的建筑商。计划时间表而不是反对它。我们的房地产服务将测量师、建筑师和公证人聚集在一起，为那些希望从第一次看房到获得使用许可的单一团队的买家提供服务。
