Ремонт каменных домов в Которском заливе: правила, стоимость, награды

Каменные дома вдоль Которского залива строились капитанами и купцами на протяжении нескольких столетий, и многие из них стоят пустыми с тех пор, как их семьи уехали в города. Для покупателя это самая отличительная недвижимость в Черногории и самая требовательная: реставрация в Перасте, Прчане, Доброте, Столиве или Муо проходит по правилам объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО, реалиям здания без современного фундамента и нехватке мастеров, работающих с камнем. В этом руководстве объясняется, что следует проверить перед покупкой, какие разрешения необходимы для реставрации, что включает в себя работа и сколько стоит готовый дом.

Что значит зона ЮНЕСКО для владельца?

Природный и культурно-исторический регион Котор является объектом Всемирного наследия с 1979 года, и охрана охватывает города и деревни вокруг внутреннего залива с буферной зоной вокруг них. На охраняемой территории любое вмешательство в внешний вид, структуру или обстановку здания требует одобрения органа, ответственного за культурное наследие, в дополнение к обычной муниципальной процедуре. Цель - сохранить внешний вид бухты: каменные фасады, скаты крыш и черепицы, пропорции окон и дверей, террас и набережной.

Для владельца это означает, что реставрация разрабатывается совместно с архитектором-реставратором, что материалы и детали указаны в соответствии с оригиналом, и что проверка требует времени. Это также означает, что отреставрированный дом находится в ландшафте, который не может быть испорчен новым зданием по соседству, что является основой его ценности. На странице региона Которского залива описаны деревни.

Какие опросы покупатель должен заказать перед подписанием?

Каменный дом покупается на основании трех обследований:

• Структурное обследование, проведенное инженером, имеющим опыт работы с исторической каменной кладкой, охватывающей стены, конструкцию крыши, полы, любые признаки осадки и состояние фундамента, который в домах на набережной часто сидит прямо на камне или насыпи.
• Юридическое обследование кадастра и статуса планировки: зарегистрирован ли дом и его пристройки, была ли какая-либо часть построена или изменена без разрешения и возможна ли легализация, как объяснено в руководстве по документам о праве собственности на недвижимость в Черногории
• Оценка консервации того, какие элементы охраняются и что орган по наследию ожидает сохранить.

Право собственности на старые дома часто делится между многими наследниками, некоторые из которых находятся за границей, и для продажи требуются все они. Незавершенные процедуры наследования являются распространенной причиной того, что дом пустует, и их решение является частью покупки, а не второстепенной мыслью; В руководстве по наследству в Черногории описана процедура.

Какие разрешения необходимы для реставрации?

Последовательность восстановления внутри охраняемой территории следующая:

1. Условия сохранения от органа наследия, определяющие, что и как необходимо сохранить.
2. Городско-технические условия от муниципалитета при любых изменениях в использовании, площади или высоте.
3. Проект лицензированного архитектора, который удовлетворяет обоим требованиям, рассмотрен и одобрен.
4. Разрешения на подключение к инженерным сетям и разрешение властей прибрежной зоны, где дом выходит на море.
5. Уведомление о работах и строительстве под лицензированным надзором
6. Осмотр и разрешение на использование после завершения, дом зарегистрирован как восстановленный.

Каждый этап имеет свои сроки, и покупатели недооценивают обзор наследия. Общая процедура получения разрешения описана в руководстве по планам зонирования и разрешениям на строительство; слой наследия находится поверх него.

Что включает в себя сама работа?

Типичная реставрация сохраняет внешние стены, перестраивает или ремонтирует крышу с использованием традиционной черепицы, заменяет деревянные полы или вставляет новую конструкцию внутри корпуса, устанавливает фундамент или подкрепление там, где стены сдвинулись, и добавляет все, что нужно современному дому: изоляцию, которая работает с дышащими каменными стенами, водопровод, электрику, отопление и охлаждение, а часто террасу или бассейн, если это позволяют план и орган по охране наследия.

Важными профессиями являются каменщики, которые могут переделать и перестроить дом на известковом растворе, плотники, занимающиеся кровельными конструкциями и традиционными столярными изделиями, а также строитель, уже построивший дом в охраняемой зоне. Их доступность определяет сроки в большей степени, чем бюджет, и лучшие из них забронированы на сезон вперед.

Сколько времени занимает реставрация и что влияет на стоимость?

От покупки до готового дома два-три года - это реальный срок для полной реставрации, значительную часть которого составляют разрешения. Стоимость зависит от состояния конструкции, объема фундаментных работ, доступа к материалам в деревнях, где единственным доступом является узкая улочка или море, характеристик отделки и размера любых новых элементов. Дома, которые уже легализованы и имеют охранные условия, экономят месяцы.

Покупатели должны получить структурное обследование и смету застройщика до заключения предварительного соглашения, а также поставить соглашение в зависимость от положения планирования и наследия, если что-то неясно.

Сколько стоит готовый каменный дом?

Отреставрированные дома в Перасте, Прчане и Доброте являются одними из самых ценных объектов недвижимости на квадратный метр в Черногории, поскольку предложение фиксированное и каждый из них уникален. Они хорошо подходят для клиентов, которые платят за обстановку и историю, а не за пляж, и сохраняют свою ценность на протяжении рыночных циклов. Премия сверх стоимости покупки и восстановления реальна для дома, построенного хорошо, и мала или отрицательна для дома, построенного плохо или без разрешений, который нельзя продать чисто.

Инвесторам, сравнивающим проект реставрации с новой виллой, следует сопоставить более длительные сроки и ограничения наследия с ценностью дефицита, и сделать выбор помогут наши консультанты в рамках инвестиционного консультирования. Для покупателя, которому нужен дом, который невозможно воспроизвести, в заливе нет ничего похожего.

Как покупателю следует подойти к покупке каменного дома?

Перед выполнением заказа закажите три исследования. Подтвердите, что каждый наследник участвует в продаже. Сделайте так, чтобы цена отражала легализацию и оставшиеся разрешения. Заранее привлеките архитектора-реставратора и строителя, имеющего опыт работы в этой зоне. Планируйте в соответствии с графиком, а не против него. Наша служба недвижимости объединяет геодезистов, архитектора и нотариуса для покупателей, которым нужна единая команда от первого осмотра до получения разрешения на использование.