Compra de terrenos no Montenegro: explicação das restrições legais para estrangeiros

O mercado imobiliário do Montenegro tem registado um crescimento exponencial, atraindo promotores e investidores internacionais. Embora a compra de apartamentos ou moradias seja altamente simples, a compra de terrenos envolve nuances jurídicas específicas que os compradores estrangeiros devem compreender para proteger o seu capital e manter-se em conformidade com a legislação nacional.

Direitos de Propriedade Estrangeira: Individual vs. Corporativo

De acordo com a lei da propriedade montenegrina, a capacidade jurídica de um estrangeiro para possuir terras depende de a aquisição ser feita como pessoa singular ou através de uma entidade corporativa local.

• Como indivíduo estrangeiro: Os cidadãos estrangeiros podem legalmente possuir propriedades construídas e o terreno diretamente abaixo delas (até 5.000 metros quadrados de terreno urbanizado associado ao edifício). No entanto, os indivíduos estrangeiros estão legalmente proibidos de comprar terrenos agrícolas, florestas, monumentos ou terrenos localizados em zonas militares e fronteiriças.
• Através de uma empresa montenegrina: O método mais eficaz para contornar as restrições individuais é estabelecer uma empresa de responsabilidade limitada (D.O.O.) local. De acordo com a legislação societária montenegrina, uma empresa registada localmente é considerada uma entidade jurídica nacional, independentemente da nacionalidade do proprietário. Consequentemente, uma empresa pode adquirir qualquer tipo de terreno, incluindo grandes lotes de desenvolvimento e terrenos agrícolas, sem restrições.

Terrenos Urbanizados vs. Terrenos Não Urbanizados

Antes de assinar um contrato de compra, é fundamental verificar o estado de zonamento do terreno. Os terrenos no Montenegro são classificados em duas categorias principais:

• Terreno Urbanizado (Građevinsko Zemljište): Este terreno está coberto por um Plano Urbano Detalhado (DUP) que descreve os coeficientes de construção, os limites de altura e o acesso a serviços públicos. A compra de terrenos urbanizados garante que tem o direito legal imediato de solicitar uma licença de construção.
• Terreno Não Urbanizado: Este terreno não tem licença de urbanização. Embora seja mais barato, a obtenção de licenças de construção pode demorar anos ou nunca se concretizar se a região estiver protegida. Os investidores devem sempre solicitar as “Condições Técnico-Urbanísticas” (UTU) ao município local antes de comprometerem os fundos.

Principais etapas do processo de compra

A aquisição segura de terrenos exige o cumprimento rigoroso das etapas legais:

1. Auditoria de escritura de propriedade: Um advogado deve rever a Lista de Imóveis (List Nepokretnosti) para verificar a propriedade e garantir que não existem hipotecas ativas, encargos fiscais ou reivindicações de restituição.
2. Protocolo Notarial: Todas as transações de propriedade devem ser executadas perante um notário montenegrino licenciado. O notário verifica a identidade e analisa os termos do contrato.
3. Registo: Após o pagamento, o notário submete a transação ao Gabinete de Registo (Uprava za Katastar) para transferir oficialmente a propriedade.